不動産販売会社は数多くありますが、販売会社にコダワリを持たない人が多いかもしれません。
なかには、営業電話をかけてきた会社で購入する人もいます。
不動産販売会社には、購入後の賃貸管理も任せますので慎重に選ぶ必要があります！
理由は、賃貸管理契約の内容が会社によって違うからです。
ですから、欲しい物件をあつかっている会社で買うのではなく、あなたが納得できる賃貸管理サービスを先に決めてから、その会社で物件を探してもらうのが正しい方法です。
むぎ＠「賃貸管理サービスはそんなに違うの？」という疑問には、記事の後半でお答えしていますので最後まで読んでみてください。
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不動産会社を選ぶときのポイント
最初にお伝えすることは、新築のワンルームマンションには手を出したらいけないという事です。
新築の販売価格は、販売広告費や販売員の人件費などの経費が上乗せされています。
結果として、家賃だけでローン返済ができず１～2万円を毎月手出しすることになります。
つまり、入居者がいても赤字だという事です。
ですから、このブログでは中古のワンルームマンション投資を推奨しています。
次に、立地が東京23区かそれ以外のどちらかを選択します。
むぎ＠は東京23区の駅チカ物件を推（お）しますが、ここは考え方次第です。
東京23区駅チカ物件は販売価格が高いデメリットがありますが、入居者が見つかりやすいのと、高い家賃が設定しやすいメリットがあります。
東京派か地方派かは投資スタイルで変わってきますので、あなたも情報収集をして自分に合った投資方針を見つけてください。
むぎ＠が東京の中古ワンルームマンションに投資をする理由
むぎ＠は2007年から東京23区駅チカの物件で不動産投資をはじめました。
これまでやってきた中で感じたメリット・デメリットについてご紹介します。
東京の中古ワンルームマンション投資のメリット
① 副業に最適な投資
入居者のクレーム対応や修繕手配、入居者募集などすべて管理会社がやってくれるので、オーナーはほとんどやることがなく、管理の手間がかかりません。
② 東京23区は、空室のリスクが低いので安心感がある
築年数が古くても駅から徒歩10分未満であれば、入居者が見つかりやすいです。日本の人口が減っていく中、東京23区の駅近物件なら空室期間が半年とかはありえないと思います。
③ 地方と違い、高い家賃が見込める
当然、地方にくらべて購入費は高いですが、ローン返済が済めば高い収入が期待できます。
むぎ＠が持つ物件で、一番安い家賃（共益費込み）は59,000円、一番高い家賃は99,000円です（2023年2月現在）。過去に地方の物件購入を検討しましたが、福岡でも3万円台以下の家賃設定が多くてメリットが無いとあきらめたことがあります。
東京なら、ワンルームマンションを２軒もてば毎月10～15万円の家賃収入があります。
築年数が経つと、東京の家賃にくらべて地方の家賃の下落幅が大きくなります。
老後まで物件を持ち続けるなら、地方よりも東京がおすすめです。
④ 世界恐慌があっても毎月家賃が振り込まれる
これは強く感じます！過去にあったリーマンショックのときは株が大暴落して大変でしたけど、家賃はいつもどおりに振り込まれていました。「景気の影響を受けにくいワンルームマンション投資は最高！！」と感謝したのを覚えています＾＾
株や投資信託と一緒に分散投資の対象にするのも良い選択と思います。
⑤ 入居者がローンを払ってくれるので、途中で売っても利益を出せる
むぎ＠は老後まで持ち続ける予定ですが、人によっては売却益をとります。入居者が支払う家賃でローンを返済して、半分くらい返済したところで売却すれば、築年数が経って購入時より価格が安くなっていてもある程度の利益が期待できます。
そして地方よりも東京の物件の方が、購入希望者が多いので売却がしやすいです。
東京の中古ワンルームマンション投資のデメリット
① 年収が500万円前後の属性が必要
これが最大のデメリットかもしれません。
中古ワンルームマンション投資はローンを組んで投資をするのが一般的ですが、金融機関が融資する判断基準にオーナーの年収があります。金融機関によって多少の違いがありますが、年収500万円があれば審査に合格しやすいです。
② 年収が500万円未満の人は、より多くの現金が必要
500万円未満の年収だと、多くの現金を購入資金にあてて借入金を少なくする必要があります。もしくはもっと少ない資金で参加できる戸建て物件を投資対象にしたりします。
逆に言うと、年収500万円以上のひとは中古ワンルームマンション投資が始めやすいことになります。
③ アパート投資や戸建て投資にくらべてキャッシュ率が低い（と言われやすい）
これは一般論ですが、アパート投資や戸建て投資の方が現金が残りやすいと言われます。
一番の理由は、ワンルームマンションはマンション管理費と修繕積立金をマンション管理組合に毎月支払います。そのため、家賃から（マンション管理費＋修繕積立金＋不動産管理会社への管理費＋ローンの返済金）が支払われるので、残る現金は少ないです。
ただし、ローンは確実に減っていきますので、経理上は資産が確実に増えていきます。
一方のアパート投資や戸建て投資は、マンション管理費や修繕積立金を支払う必要がありませんので、より多くの現金が残ります。
ただし修繕が必要になったときワンルームマンションは管理組合が支払ってくれますが、アパートや戸建てはオーナーが支払わなければいけません。
むぎ＠戸建てやアパートで成功しているオーナーは、DIYをして経費を節約するなど、購入から賃貸募集までドップリかかわる人が多いようです。
むぎ＠のように現地に行けない副業派には敷居が高いと思っています。
おすすめの不動産会社を２つご紹介
はじめに書いたとおり、不動産販売会社を選ぶポイントは賃貸管理サービスの内容を比べることです。
理由は、会社によってサービス内容がちがうので収益も違ってくるからです。
では、特にチェックすべきところを３つご紹介します。
□ 入居率が95％以上の会社かを確認します。
理由は、入居率が高い会社は入居しやすい物件を販売したり、入居者募集に力をいれているかの目安になるからです。
□ 管理費用や空室時の補てんなどのサービス内容を確認します。
□ 賃貸管理契約の解約条件を確認します。
会社の対応が悪い、入居付けが悪いからと解約をのぞんでも、べらぼうに高い違約金が発生したり5年、10年と長期間解約ができないような悪質な会社があるので、そういった会社から物件を買ってはいけません。
むぎ＠物件の購入手続きでは、賃貸管理契約の書類にも署名捺印を求められます。
そのため、普通は賃貸管理契約の内容を読まないで契約をしてしまいます。
ですから、普通は各会社の資料を請求したり、セミナーに参加をしてサービス内容を事前に確認します。
これらの条件にマッチする会社を２つご紹介します。
日本財託
むぎ＠は日本財託という会社で物件を買って賃貸管理をしてもらっています。
日本財託は1990年に創業してバブル期を乗り切った老舗の不動産会社です。
顧客対応やサービス内容にとても満足しているので、むぎ＠は日本財託をオススメします。
しかし、日本財託は資料請求システムがありませんので、ホームページで情報を確認するかセミナーに参加することになります。
オンラインで参加できるセミナーを定期的に実施していますので、視聴するのも良いと思います。
そして、自社のホームページにも書いていますが、「しつこい電話や強引な営業は一切なし」がセールスポイントになっています。
強引なセールスがないので、安心して無料個別相談会に申し込むこともできます。
むぎ＠『ワンルームマンション投資を始めるかをまだ決めていないけど、サービス内容を詳しく知りたい』といった方は、むぎ＠の担当者を紹介することもできます。
ご相談はLINEでお願いします＾＾（※LINEはいつでもブロックできます）
RENOSY（リノシー）
リノシーは資料請求をするとネットですぐに閲覧ができるので便利です。
リノシーの賃貸管理プランは、集金代行プラン、ワイドプラン、NEOインカムプランの3種類があります。
各プランの特徴を理解することで、賃貸管理サービスが会社によって違うことがよく理解できます。
そして、むぎ＠がリノシーの資料請求をオススメする理由は２つあります。
① 資料が豊富で内容がわかりやすい
② 営業電話がかかってこない裏技を確認している
① 資料が豊富で内容がわかりやすい
最初に基本情報を入力して届くメールで会員登録をすれば完了です。
会員登録をすると会員限定資料をみることができます。
① 実例を限定公開！RENOSYでの不動産投資物件例のご紹介
3名ほどのオーナー体験記があります。物件内容と収支が紹介されているので、ワンルームマンション投資のイメージをつけやすいです。
② まずはここから: 図解でわかる！老後のためのあんしん投資
3つの資料が紹介されています。
１）資産運用の必要性
２）RENOSYの不動産投資
３）RENOSYの強み
RENOSYで購入した顧客の職業／年収の割合や賃貸管理サービスの概要がわかります。
③ RENOSYの不動産投資サービス
5つの資料を使って、RENOSYについてより詳しく紹介されています。
１）運営会社のご紹介
２）RENOSYが選ばれる5つの理由
３）なぜ東京の中古コンパクトなのか
４）不動産投資の4つのメリット
５）RENOSYの賃貸管理サービス
登録したらすぐにネットで豊富な資料を無料で見ることができます↓↓↓
② 営業電話がかかってこない裏技を確認している
あるあるの話ですが不動産会社に資料請求をすると、営業担当者から電話がくることがあります。
むぎ＠は担当者と話をすることで勉強になることが多いので気にしませんが、人によっては敷居が高いかもしれません。
むぎ＠リノシーは、資料請求後に面談など一定の条件を満たせばPayPay５万円分がもらえますので、担当者と話がしたい人はこの先の情報は無視してください！
資料が読みたいだけの人には、資料請求をしても営業電話がかかってこない方法をご紹介します。
100％だと保障はできませんが、実際に検証していますのでほぼ大丈夫だと思います。
資料請求後に営業電話がこない方法
① 資料請求の記入欄にある年収を『400万円未満』にする
② 職業を『自営業・その他』にする
これは、不動産ローンの承認条件を満たさないことを示しています。
あなたの職業や収入内容は個人情報ですから、あえて教えないことで営業電話をスルーできます。
資料を読んでリノシーで話を聞いてみたくなってから面談を申し込んでも良いということです。
ただし、PayPay５万円分を欲しい人は収入や職業を正確に記入してください。（もらえる条件は、公式ページで確認してください）
むぎ＠電話がかかってこない裏技をご紹介しましたが、できるなら営業担当者と話をしてサービスの詳細を知ることをおすすめします。
① 経験上、資料を読むよりも話を聞いた方が頭に入りますし、その場で疑問点が解決するので効率的です。（複数の不動産会社の資料を比較して、担当者と話をすることで、実際のサービス内容で確認すべき点がわかってきます。）
② 年収や職業などすべてを正確に記入して資料請求をすることで、担当者から電話がくればローン審査にとおる可能性が高いと判断ができます。
③ 他社のサービスを説明して、サービス内容の違いを確認できる。
まとめ
ワンルームマンション投資をはじめる時に、不動産販売会社は慎重に選ばないといけません。
欲しい物件の販売会社を選ぶのではなく、先に販売会社を選んでから欲しい物件を探すのが大事です。
購入した物件の賃貸管理サービスの内容や質の違いによって、収益に差がでます。
まずは複数の不動産販売会社の賃貸管理サービスを調べることで、あなたの好むサービスがわかってきます。
不動産会社を慎重に絞り込み、候補が決まればセミナーや面談など積極的に動くことが肝心です！
最後まで読んでいただきありがとうございました。