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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています。
これまでに、不動産会社『日本財託』から13戸の中古ワンルームマンションを購入しています。
日本財託はバブル期を生き残った老舗の不動産会社で、東京23区の中古ワンルームマンション販売会社の中で最大手の一つです。
ですから、ワンルームマンション投資について調べていると「日本財託」について書かれたネット記事をよく見ますが、情報が間違っているサイトがあったりします。
むぎ＠は、2007年11月に日本財託から最初のワンルームマンションを買ってから15年以上のお付き合いになります。
この記事では、実際に13戸の物件を購入した立場だからわかる日本財託について解説していきます！
- 日本財託の評判を知りたい人
- 日本財託から実際に買った人の話をききたい人
日本財託はどんな会社？
日本財託のトップページに『日本財託は、年金をつくる会社です。』と書かれています。
不動産投資の出口戦略として、「ある程度ローン返済が済んだり物件価格が上がったときに物件を売って利益を確定させる」方法があります。
一方の日本財託は、売却をしないで保有し続けることを推奨しています。
東京23区は築年数が経っても入居者がいて家賃収入が見込めますので、ローンの繰り上げ返済をして早く完済することで賃料を年金化できると説いています。
そのため、空室期間を短くするための賃貸管理・運営サービスに力を入れて様々な進化をし続けています。
例えば、オーナー専用のサイトがありますが、賃料等の送金明細、賃貸借契約書、各種請求書、賃貸募集の問合せ状況などすべてを見ることができます。
ここまでシステム化された不動産会社はあまりないようです。
ほとんどの会社は、電話で問い合わせるしかできない昔ながらの対応です。
2022年にはスマホのアプリで確認ができるようになり、ますます便利になっています。
※オーナー専用サイトについてはあとでご紹介します
□ 入居率99.32% ＆ 管理戸数26,948戸 ※2023年2月末現在
□ 身銭を切ってでも、空室をなくす姿勢をつらぬいている
□ 外国人の入居にも力をいれている
入居率99.32% ＆ 管理戸数26,948戸 ※2023年2月末現在
入居率の全国平均が81％ですから、日本財託の入居率は高い水準にあります。
入居しやすい物件を販売して、早期入居を目指す社内体制がこの結果になっているとむぎ＠は感じています。
ちなみにこの入居率ですが、他の不動産会社のホームページにも「入居率99％」などと書いていますが、嘘をついてる会社があるかもしれません。
たとえば過去1回だけ入居率99％だっただけで表示しているかもしれません。
日本財託は最新の入居率を毎月更新していますので、信頼できる数字だと思います。
身銭を切ってでも、空室をなくす姿勢をつらぬいている
募集手数料をかかえ込まない姿勢
賃貸管理会社は、募集手数料を収入の柱にしています。
自社単独で入居者募集をおこなえば、オーナーと入居者の両方から手数料がはいるので入居者募集を他社に公開したがりません。
その結果、入居者募集情報がひろく伝わらないので空室期間が長引く可能性が高くなります。
日本財託は早く満室にすることを最優先に考えるので、入居者募集情報を広く公開して入居者からの仲介手数料を他社にわたることを良しとしています。
むぎ＠入居者募集情報を見た人数が多いほど、入居者が早くみつかる可能性が高いと実感しています。
入居者の募集情報を仲介会社にタイムリーに配信している
日本財託は仲介会社向けの物件紹介ページを開設しており、月間25万PV以上のアクセスを誇る不動産業界の人気サイトになっています。
このホームページでは募集中の物件一覧表、募集図面、豊富な写真を閲覧できるので、仲介会社がすぐに賃貸募集を開始できる仕組みとなっています。
解約連絡を受け付けた翌々日には、ホームページ上に物件情報を掲載しているので、入居者が退去する前に次の退去者が決まることもあります。
また、仲介会社向けのホームページに情報をのせるだけではなく、都内約5,000社の賃貸仲介会社にメール・FAXでも情報発信をしています。
むぎ＠日本財託は賃貸仲介会社に情報を発信するだけではありません。
問い合わせ状況が良くない物件は、営業社員が物件があるエリアの不動産会社から情報をとってオーナーに現状報告をしてくれます。
それによって、家賃が高いのか、賃貸募集全体の動きが悪いのかといった判断がしやすくなります。
外国人の入居にも力をいれている
人口減少時代にある日本では、日本人だけをターゲットにした不動産経営は厳しくなっていきます。
これからは外国人の労働者や留学生を積極的に受け入れることが、安定した入居率維持につながります。
こちらは厚生労働省が公表している「都道府県別 外国人労働者数（2020年10月末現在）」です。
東京都は50万人にせまる外国人労働者がいますので、日本財託は外国人に入居していただく体制も整えています。
□ 保証会社に加入いただくことで、滞納やトラブルなど万が一のことがあっても、オーナーに負担がかからない。
□ 外国人入居者サポートの専門部署を設置している。外国語が話せる社員を配置して、入居審査、入居後のフォローを行うほか、就職セミナーや入居者交流会など入居者向けのイベントも開催しています。
むぎ＠むぎ＠の物件でも外国人の入居を受け入れています。
これまで家賃滞納や近隣トラブルはもちろん、退去時の残置物のトラブルもありませんでした。
無料オンラインセミナーに力を入れている
不動産投資に関心があるけど、実際に始めるには敷居が高いと感じている人は多いと思います。
日本財託はこのような人に対して、無料オンラインセミナーを定期的に開催しています。
他の不動産会社と違う点は、『参加しても営業電話がかかってこない』ということです。
こちらの記事で、日本財託の無料オンラインセミナーを徹底解説していますので、ぜひ読んでみてください。
日本財託には手厚いオーナーサポート体制がある
日本財託のオーナーサポート体制を、むぎ＠は率直に評価しています。その中でも①オーナー専用サイト・アプリがある ②社内分業制で情報を一元管理している点が特に気に入っています。
① オーナー専用サイト・アプリがある
賃貸経営にかかわる情報が専用ページで見える化されているので、わざわざ賃貸管理会社に問合せする必要がありません。
□ 入居者募集の問い合せ件数や内見数
□ 賃料等の送金明細
□ 内装完了前後の写真
□ 過去から現在までの賃貸借契約書
□ 所有物件の詳細情報 など
むぎ＠がよく利用しているのは「入居者募集の問い合せ件数や内見数」と「賃料等の送金明細」です。
入居者募集の問い合せ件数や内見数
入居者募集時にいつも使っているデータです。
入居者を募集したときに、顧客の反応をみるバロメーターになります。
家賃を値上げして募集するときは、特に重宝しています。
たとえば、このように問い合わせ件数と内見数が連続で来ていれば、入居者が決まるのは時間の問題と判断ができます。
ところが、このような問い合せ／内見がほとんど無い物件は、賃料を見直すなどの対策を早く打つことができます。
これを賃貸管理会社に電話をして確認するのは恐らく無理です。
「問い合わせ、あまり無いですね～」くらいの反応しか期待ができません。
ですから、問い合わせ数と内見数をデータで確認できるシステムを高く評価しています。
賃料等の送金明細
このように毎月の収支明細書は閲覧・ダウンロードができます。
収支明細書は、会計ソフトに記帳をしたり、確定申告の準備に必要だったりしますので、いつでもすぐに確認できる便利さがあります。
オーナーの問合せに「いつでも電話で受け付けます」だけでは、不便ですよね？
営業時間に電話をして、用件を伝えて、メールもしくは郵送で資料を送ってもらう・・・
むぎ＠不動産会社を選ぶときに、オーナーサポートシステムを確認することは重要です。
オーナーサポートシステムに金をかける不動産会社から選ぶほうが、あとで後悔しないですよ！
②社内分業制で情報を一元管理している
賃貸管理関係で問い合わせをするときは、オーナー専用ダイアルに電話をします。
問い合わせ内容によって各専門部署につないでいただけますし、問い合わせ内容が記録されています。
この問い合わせ記録は一元管理がされているので、2回目に電話をしたときに担当者が不在だったり部署が違っても、前回の問い合わせ内容を確認してもらえるので話がスムーズに進みます。
出典：日本財託ホームページ
その他、日本財託の評判が良いサービス
□ 空室保証がある
□ 家賃滞納保証がある
□ 仲介手数料がかからない
空室保証がある
いくつかの条件がありますが、空室保証があります。
空室保証の条件は次のとおり
① 空室発生から3カ月目から家賃を保証する
② 保障する家賃は、日本財託が査定した賃料の下限80％の金額（満額ではない）
③ 空室保証サービスは、日本財託で購入した物件のみで購入後5年間まで
むぎ＠ただし、次のデメリットがあります
□ 2カ月以内の空室は保証されない
□ 家賃の満額を保証されるわけではない
□ 購入後5年を過ぎると空室保証がなくなる
家賃滞納保証がある
家賃滞納が発生した当月から家賃の全額を保証する
仲介手数料がかからない
日本財託は、物件を仲介販売するのではなく、物件を購入して売主として販売しているので仲介手数料がかかりません。
もしも仲介販売会社で1,500万円の物件を購入すると約50万円の仲介手数料が発生しますので、日本財託で購入すると初期費用が安く済みます。
日本財託の評判・口コミ
ネットでの評判を「不動産投資のミカタ」「みん評」から紹介します。
良い評判・口コミ
現在の担当者とは10年近い付き合いであり、全体的な満足度は高い。ややなれなれしいところはあるが、過去の購入物件のことも知っており、その物件への今後の対応（売却、所有維持など）についてもアドバイスをもらえる点では助かっている。他社のようにしつこく電話をかけてきたり、メールを送ってくることもないので、節度のある営業姿勢ではないかと思う。
（出典：不動産投資のミカタ） 2020.3.26
特にこまめに連絡などがくるわけではないのですが、確定申告の方法のセミナーなどもやっているようで、しっかりケアはされている印象ではあります。管理についても、オーナー側で対応が必要な事項は特に発生しておらず、ある程度問題なく処理していただいているのではと感じています。入居率も高く、入居率を高めるコツやよりよい管理の方法などの情報提供も多く、工夫をされている印象はあります。
（出典：不動産投資のミカタ）2019.8.12
物件の質は普通で、量は多いと思います。量が多いといっても外れ物件は用意していないように思います。値段は、物件価値に対して微妙に高いかなとは感じましたが、サポート体制を考えるとリーズナブルなのかなと想像しています。特定の不動産会社との付き合いがなく、初めてでどうしたらよいかわからないという方向けかなと思いました。
（出典：不動産投資のミカタ）2019.8.10
30年以上の実績があり、信頼感のある会社だと思って利用させて貰いました。空室を埋めるための努力を惜しみなくしてくれて、安心して任せられます。部屋の写真を何枚も撮って、写りが良いのを厳選して宣伝に使ってくれます。それによってイメージアップになり、入居者も増えていきました。少ない予算でも投資を始めることが出来て、初心者にも優しいサービスだと感じました。リスクやローンのことまで考えてくれて、お金の心配も少なくなります。しつこいセールスもないので、ストレスも溜まりません。オーナー一人ひとりに寄り添う姿勢に感動しました。
（出典：みん評）2021.3.17
40代も後半に入り、独身で一人暮らしの私は、将来に備えて何か貯金なり投資なりをしなくてはいけないと考えていました。ある日知り合いから、ここの不動産投資はうまくいけば、年金の代わりになるような収入が得られると聞かされました。知人の勧誘でなんとなく始めた不動産投資ですが、今は本腰を入れて取り組もうと思っています。投資欲に火がついたのは、ここの会社の担当者が不慣れな自分に何かと親切で、リスクもそれなりにあるけどリターンもそれなりに見込めることをていねいに説明してくれたからです。まだ投資を始めたばかりなので、将来利益が得られるかどうかは分かりません。投資は全くの素人の自分ですが、投資の仕組みやリスク管理をまじめに学び信頼できる会社を選べば、5年10年後には成果が出ると信じています。
（出典：みん評）2021.4.1
むぎ＠日本財託のサポート体制を評価する声が多いのと、しつこいセールスがないところも大事なポイントのようです。
悪い評判・口コミ
一番最初にコンタクトをとった営業担当者は、押しが強かったのとメリットばかりを訴えて相性が合わないなと思い、他の担当者に変えてもらった経緯があったので、会社もさることながら担当者による差異があると感じた。
（出典：不動産投資のミカタ）2020.3.26
最初に電話でお話した方とは、正直ビジネスをしたいとは思いませんでした。窓口となる方を変えていただいてからは、話が比較的スムーズに運びました。残念ながら私の希望条件にあう物件がなかったのですが、あればここで購入する事になっていたと思います。身だしなみは、どちらの方もきちんとされていました。面談場所もキレイで清掃も行き届いており、受付の対応もきちんとしていました。このことから、たまたま最初の担当者が新人か何かで、まだトレーニングの途中であったのかなと思いました。組織として大きく、しっかりとした企業という印象を持ちました。
（出典：不動産投資のミカタ）2019.8.10
実際に購入してみて入居率はかなり高い様に思います。しかし退去があった場合のクリーニングなど諸々の費用は他社と比べて高いです。今のところあまり利益は無いですが、サービス内容が充実している事を考えると妥当な金額かなと概ね満足しています。
（出典：みん評）2020.12.21
むぎ＠営業担当者との相性の悪さをあげる人がいますが、営業担当者を代えることで対処ができます。
10年以上むぎ＠の担当をしているN氏は、自信をもって紹介できる営業担当者です。はじめからハズレ担当者を避けたい人は下にあるLINEのトークかお問合せフォームからご相談ください。
むぎ＠が教えてもらうのはあなたへの連絡先（メール・電話など）だけです。あなたの連絡先をN氏にお伝えして、N氏からあなたに連絡するように手配します。
N氏から営業の電話はしませんので、お話を聞いて興味が無ければ「不動産投資はやめておく」と伝えれば大丈夫です。
LINEを使わない方はこちらのお問合せフォームからお願いします。
日本財託についての間違った情報の一例を正します
ネットで日本財託について調べると、複数の紹介記事が見つかりますが、間違った内容も散見されます。
記事を読めば、執筆者が日本財託と取引した経験に基づいているかが分かります。
そして記事の情報が間違っているのは、日本財託との取引経験がない人や、10年以上前に取引をした人の古い情報です。
ここでは、『日本財託』について書かれたいくつかのサイトにある「デメリット」を参考にして解説します。
【誤】
取り扱っている物件数が少ない
『日本財託の不動産投資では東京23区内のみの物件を取り扱っているため、物件の数が少ないことがデメリット』といったコメントがあったりします。
ほかには、『「検討していた物件が他の方に取られてしまった」などの声もあり、扱っている物件の少なさから投資用物件の取り合いが生じることも。』といった内容です。
日本財託が東京23区の中古ワンルームマンションを扱っているので、物件の数が少ないというのは暴論ですね。
不動産は同じものがありませんので、タイミングが悪ければ欲しい物件が見つからないことはあります。
ただし、物件自体は毎月仕入れていますので、物件の数が少ないということはありません。
そして、日本財託が仕入れた物件情報が流れると、昔は抽選で決めたり、営業担当者がキープして担当する顧客に紹介することもありましたが、今は違います。
物件を申し込む意思表示をした先着順で購入ができます。
つまり、「検討していた物件を他の方に取られてしまった」のは、取り扱い物件数が少ないのではなく、人気がある物件はすぐに買い手が付いてしまう結果ということです。
むぎ＠むぎ＠の場合、希望する条件を伝えて該当する物件が出るたびにメールで情報を受取りました。
そのため、ひと月に複数戸の物件情報が来るときもあれば、1戸も物件がでない月もありました。
顧客としては条件に合う物件がでるのを待つだけなので、取り扱う物件が少ないと感じたことはありませんでした。
【誤】
日本財託では中古マンションのみを取り扱う不動産会社です。中古マンションは新築と比較すると、低い利回りになる傾向があります。
逆です。
ワンルームマンション投資は、新築よりも中古の方が利回りが良くなる傾向にあります。
理由は、新築のワンルームマンションは中古にくらべて、販売価格が高い割に家賃はそれほど高くできないからです。
むぎ＠不動産投資の中で、新築ワンルームマンション投資は赤字になりやすいので、手を出してはいけません。
中古ワンルームだと不安だというひとは、日本財託の無料オンラインセミナーを視聴してみてください。
いろいろなオーナーが中古マンションで利益を上げていることがわかると思います。
セミナーの詳細はコチラの記事を読んでください。
オーナー目線で見た、日本財託の評判についてのまとめ
日本財託は「お客様との５つの約束」をかかげています。
① 強引な営業、しつこい電話セールスは一切いたしません。
② まずはお客様のご要望をご納得いくまでお聞きします。
③ コンプライアンスを遵守し、説明責任を果たします。
④ 安定収益につながらなければ物件は紹介しません。
⑤ ご家族の方に反対されている場合は購入をおすすめしません。
出典：日本財託ホームページ
経験がある人ならわかると思いますが、何度も営業電話をかけてくるような不動産会社もあります。
日本財託は強引な営業やしつこい電話セールスは本当にしていません。
以前、日本財託で購入を検討したいという人を、日本財託の担当者に紹介したことがありました。
すると、その購入希望者は公務員でローンの承認がおりる可能性は高いけど、年収が少ないことがわかりました。
担当者は、半年間貯金をして頭金を多く入れることでローン返済額を減らす提案をお客にしました。
つまり、マンションをすぐにでも買ってもらえたのに、お客が購入後にカツカツの生活をしないために半年後の購入を勧めたのです。
褒めすぎも良くないですが、日本財託はそんな会社です。
そしてオーナーサポートに力をいれてる会社であることは自信を持って言えます。
強引な勧誘がないので、オンラインセミナーに参加して会社の姿勢を確認してみてください。
むぎ＠日本財託は、オンラインセミナーを多く開催していますので、最新のセミナー情報で気になるものがあれば参加してください。
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