プロフィール

むぎ@

どうもはじめまして! むぎ@です。

サラリーマンをやってます。優しい妻とかわいい娘が2人いて幸せな家庭ですが、上の娘が中3の時に転勤があって単身赴任になりました。

入社したときから脱サラ願望があった変わった新入社員でしたが、どうにかこうにか辞めずに50歳を迎えています・・・・いや、『辞めたくても辞めれなかった!』の間違いです。

『副収入が本職以上になったときが辞め時』と考えてましたので、これまでに株、投資信託、FX、仮想通貨、さらには実店舗型のFC(フランチャイズ)にまで手を出してきました・・・・が、けっこう痛い目にあってます。リアルに振り返ると気持ちが沼に沈んでいくので、あとでサラッと触れますね。

そんな平凡(?)サラリーマンですが、36歳からはじめた不動産投資で、これまでに13戸の中古ワンルームマンションを買って毎月100万円の家賃収入があります。もちろん、ローンはたっぷり残ってますが2軒は完済してます。そして来年には3戸目が完済して年間キャッシュフローが200万になる予定です。

2021年度の収支表をコチラに載せておきますね。

物件収入支出差引金額
物件1号(大田区 築33年)1,164,00093,1001,070,900
物件2号(文京区 築20年)1,005,000246,275758,725
物件3号(板橋区 築32年)708,00039,600668,400
物件4号(板橋区 築33年)802,00068,600733,400
物件5号(杉並区 築24年)1,020,00039,600980,400
物件6号(台東区 築25年)931,000166,600764,400
物件7号(豊島区 築17年)984,00039,600944,400
物件8号(港区  築21年)1,068,00039,6001,028,400
物件9号(江東区 築23年)984,00039,600944,400
物件10号(文京区 築18年)996,00040,800955,200
物件11号(中央区 築23年)95807031,614926,456
物件12号(墨田区 築10年)570,00019,800550,200
物件13号(江東区 築11年)396,00013,200382,800
合計11,586,070877,98910,708,081
むぎ@

14年間コツコツと買い進めた成果です!
収入の内容は主に家賃で、他に更新料や礼金があります。
支出は集金代行費、修繕費などがあります。
物件12号と13号は2021年に買ったから、収入は少ないです。

お知らせ

Webメディアの『ZUU online』にインタビュー記事が掲載されました。むぎ@が不動産投資をはじめた経緯から、ワンルームマンション投資に対する考え方まで答えてますので、こちらもぜひご覧ください。

第1回記事はコチラ
第2回記事はコチラ

ではそろそろ本題の自己紹介に入りますね。
むぎ@はどんな人生を歩んで来たのか? 不動産投資を選んだきっかけは何か?
どのように資産を拡大していったか? 不動産投資をして何が変わったか?

など盛り沢山お話しします。

日本財託の『ワンルームマンション投資セミナー』の評判が良くてリピーターが多い理由を解説しました!!

目次

1995年 むぎ@24歳 就職したけど、辞めたくなる

入社して営業ノルマの過酷さと意味のなさにしらけてしまう。『やること見つけたら脱サラしよう』と心に誓った。

営業職で入社しましたが、仕事ぶりは「できる新人」でもなく、可も不可もない凡人でした。性格はマイペースで上司からの精神論的な指示を毛嫌いしていました(今も変わりません)。

ノルマ達成のために来月分の商品を買ってもらう不毛さ・・・・ほっといても来月買ってくれるのに、お願いして今月買ってもらう。そして翌月の売上が減って苦しむ自転車操業! 本っ当にアホらしかったんで、『こんなこと一生続けるのはムリや!』っと思ってました。

エエイ!こんな仕事やめたるわー』って言いたかったですが、生活する金が無いし、やりたいことも見つからないから、結局我慢して働いてました。

この時ですね、将来脱サラして自由に生きたいって思ったのは。

むぎ@は第2次ベビーブーム世代でしたので、自分が定年したときは今よりも年金が少ないか貰えないと思いましたので、老後資金は年金をあてにしないで自分で稼ごうと決めていました。そして、株と投資信託の勉強をして売買をはじめました。

もう休刊になってますが、アントレって雑誌がありまして、独立や起業、FC(フランチャイズ)の情報をよく読んでいました。

1999年 むぎ@28歳 結婚して本格的に投資を始めるが、失敗する

資産形成を目指して株や投資信託に投資をはじめたが、返り討ちにあって、資産を溶かしてします。株は外部要因の影響も受けるから、毎年安定した成績を得るのは難しいとわかる。投資信託で損したおっちゃんが文句を言っているのを聞いて、投資は自己責任やから仕方ないわ!と心に思う。

結婚して家族ができたことで、より将来のことを考えるようになりました。投資本に載っている『収入の20%を分散投資しなさい』といった指示に従って株や投資信託に分散投資してました。

当時はアメリカが発祥とされるITバブルの絶頂期で日経平均が右肩上がりでした。2000年1月19日にヤフーが日本初の株価1億円をつけた頃です。

そして野村証券が社運をかけた超大型投資信託が発売されました。それが『ノムラ日本株戦略ファンド』です。野村證券のトップファンドマネージャーが集結し、1兆円近い資金を集めて運用をはじめた投資信託。

むぎ@も買いましたよ!野村証券の看板商品でしたし、日経平均が絶好調の当時は、買えば必ず儲かるような雰囲気でした。100万くらい買ったと思います。

これが失敗でした・・・・。

投資信託は基準価格10000円からスタートしますが、2000年2月2日に発売された当時、最高値が10300円もいかなかったように思います。発売して1か月で値段が下がっていきました!!発売して1年間のチャートを載せておきます。全国でどれだけ多くの投資家が散っていったか・・・  (下のチャートはクリックすると拡大します)

これ売り逃げできた人を尊敬します。むぎ@は15年くらいぐっと握りしめて放置していましたが、最後は損切しました。基準価格7000円前後の時ですから30万円くらい損したと思います。持ってた株もほとんど塩漬けか損切です。

この経験から、「自分は株のセンスが無い」「株は外部要因で変動するから毎年成果を出すのは難しい」 ということを学びました。

※※※
余談ですが、ノムラ日本株戦略ファンドが発売されて3か月した頃に、野村證券の支店でお客様向け説明会が行われました。むぎ@も参加しましたが、言い訳を聞かされただけでした。

そこで印象に残っているのが、質問時間に一人の男性が「退職金をつぎ込んだのにどうしてくれるんや!」と言ってたことです。そのとき私思いました。

むぎ@

おっちゃん、何言ってんの?退職金つぎ込んだあんたが一番悪いよ投資は自己責任やで。

ここ大事ですからもう一度言いますね。『投資は自己責任やで!』

定年退職した人がやりそうなのが、退職金を使った投資家デビューです。これまで家計は妻に任せっきりだったのが、定年前に老後資金を計算すると足りないことがわかり、「こ、この退職金を殖やして老後に備えよう!」ってな感じで投資をはじめるパターンです。

退職金は数十年後までの生活費に使うか住宅ローン返済に使うのが一般的ですが、未経験の投資で殖やそうと勝負してしまう・・・・カイジですね ^^;

これ読んでる人、「退職金をつぎ込んでアホやなー」って笑うかもしれませんけど、将来ご自身が退職するときに何割かの人は投資家デビューしてると思います。ほんとマジで。

この経験から、「定年するまで投資未経験の人は、最後までその信念を貫け!」「投資をするなら、若い時からしっかり勉強して、経験値を増やすのが大事」「投資は自己責任」ということを学びました。

ここで質問です!

あなたが65歳で定年を迎えたとき、10年間生活できる貯金がありました。ハローワークで職を探して元気な間は働きますか?それとも、75歳までお金があれば十分だろうと仕事を完全にやめますか?

どうですか?多くのひとは『元気なうちは働く』を選ぶと思います。では、普通に暮らせば85歳まで生活できる貯金があったらどうですか? 働くのを辞めますか? 働き続けますか?

もちろん答えは無いですが、私は両方嫌だったんですね。どちらを選んでもリスクが高いと考えていました。

老後にかかるお金はその時になってみないとわからないところが多いと思っています。一つは病気のリスク。大病になって高額医療にかかると、毎月多くのお金が無くなります(一定金額は高額医療費制度で補填されます)。

認知症も怖いですね。老人ホームに入るにもお金がかかりますよね。体が元気だったら良いですが、ある年齢になれば老人ホームでサポートを受けて過ごしたいひとも多いと思います。身内の介護が発生するかもしれません。

とにかく、想定外の出費リスクが高齢になるに従い高まります。ですから老後資金に必要な貯金額は人によって大きく変わることを知っていた方が良いです。

ですから、定年後のパート代で、これらのリスクをカバーできるかは運次第となります。要は、大病や認知症にならないで、老人ホームに入らなくていい健康体を維持できたラッキーな人(つまり運の良い人)は、85歳までの生活費があれば贅沢をしなければやっていけそうですね!でも、アンラッキーだとどうですかね?

こんな感じでいつ、どれだけお金がかかるかわからないですから、自然と財布のひもは固くなり、つつましい生活を送る人が多いのではと思います。

『人によって必要な貯金額が違うなら、貯めれるだけ貯めるしかないやん!!』となるのが普通です。私も昔はそうでしたから。そして無駄なお金を使わないつつましい生活を一生続ける・・・

むぎ@

でも、1回しかない人生で、こんな生き方は寂しいな・・・
海外旅行や習い事や趣味で毎日を楽しみたいな!

むぎ@は、こういった先が見えない不安定な生活が嫌で、もう一度真剣に投資について考えるようになりました。これまでは安定的な収入確保を目的にしているというよりも、お小遣い稼ぎの側面が大きい投資でした。そして、リスクをとって投資をするなら、安定的な収入が確保できる投資を探そうと思うようになりました。

こうしてむぎ@の投資目標が、お小遣い稼ぎから資産を作る』投資をすると発想が変わっていきました。ここでいう『資産』は『不労所得』と定義できます。

2002年 むぎ@31歳 実店舗型フランチャイズを契約するが、失敗する

フランチャイズ契約をして勝負に出たが、あっさり退場してしまう。フランチャイズやから安心って自信はどこから来てたか謎。メンタルのダメージ回復に時間がかかる。

株がダメでいったん儲ける手段を見失っていた時期がありましたが、あるフランチャイズを知りました。で、「フランチャイズだから安心」と根拠のない自信が芽生え、妻に相談して契約しました。これはもろに副業になってしまうので、むぎ@が契約しましたが妻が店長として働きました。

結果、毎月赤字です。一番の原因はFC本部が見つけてきた場所が悪すぎでした。
「この業種は口コミですぐ広まりますから、住宅街であれば大丈夫ですよ」みたいな口車に乗せられ、金だけ払って全てお任せで始めたのが大失敗でした。チラシも大量に配りましたが、お客が来ない!

あとで知った話ですが、借りてる店舗はお店がしょっちゅう入れ替わる場所だったようで、この場所を選んだ時点で勝負は決まっていました。そして1年もたずに撤退しました。

この経験から、「フランチャイズ契約は、本部はノーリスク・ハイリターンで、契約者はハイリスク・ミドルorローリターン」だということを学びました。

この時はかなりダメージが大きかったですが、契約前に妻に話していたことがあります。

むぎ@

若いうちの失敗は取り返せる。50歳でチャレンジして失敗したら挽回は難しいから今やってみたい!

この思いを胸に再起に向けてメンタルケアに努めました。

2006年 むぎ@35歳 不動産投資に出会う

株や投資信託と違った投資法として不動産投資を知って、いろんな投資スタイルの本で勉強する。投資スタイルの違いで喧嘩になりそうやなと密かに心配する。

FC契約でしくじってから5年!ある本がきっかけで、不動産投資の研究をはじめました。その本は、中古ワンルームマンションを販売して管理も行っている『日本財託株式会社』の社長 重吉 勉 さんの本です。

本には、東京23区で中古ワンルームマンションをコツコツ買い進めるのが老後資金の準備になり、資産形成に有効だといった話が書いてあります。「不動産投資」なんてジャンルを考えたことがなかったので、読後はかなりのインパクトがありました。

考えてみれば、転勤族として全国をまわってきましたが、各地の賃貸物件に住んで、何の疑問も持たずに家賃を払っていました。実はその向こう側に「家主」がいて、寝ていても毎月家賃が入ってくるシステムがあると知りました。当たり前のことですが、むぎ@にとって稼ぐ手段の盲点でした!家主は先祖代々の土地を受け継いだ地主ばかりではなく、普通の人でもなれるんですね!

そこからは不動産投資にがぜん興味が湧きましたので、いろんな投資スタイルの不動産投資本を読みあさりました。主な投資スタイルは、ワンルームマンション、アパート、戸建て、一棟マンションなどに分かれます。さらに新築VS中古 、築浅VS築古、都市部VS地方 といったスタイルに分かれるので一通りの本は読みました。

面白いのが、お互いに他の投資スタイルを否定する本が多いんですよ。だから逆に、投資スタイルの違う本を読むことで、各スタイルのデメリットやリスクの程度を知って、知識の厚みがでてきます。

むぎ@

なるほどね!利益率が高い話を強調しているけど、裏にはこんなリスクがあるのか・・・・

2007年 むぎ@36歳 東京の中古ワンルームマンションを買ってみた!

不動産投資関係の本を30冊以上読んで、東京23区中古ワンルームマンション購入を決めるが、妻の説得に頭を悩ます。実際に買ってみると毎月入る家賃が超優秀な不労所得だとわかる。

不動産投資関係の本は30~40冊ほど読んだように思います。ある程度の冊数は読んで勉強することをおススメしますが、なんでも限度がありますよね。最初の10冊くらいは真剣に読んで学ぶことも多いですが、後半になると同じような内容ですからドンドン読み飛ばしです。でも、読み飛ばしができるほど不動産投資の知識を身につけることが大事です

ですから、飽きるくらいには読んだ方が良いですが、それ以上は知識オタクになるだけですので、ほどほどにしてください。『不動産投資をやるかやらないか?』を考えるのが大事です。買う気もないのにいくら本を読んでも時間の無駄ですからね。

最終的に決めた投資スタイルが、『東京23区の中古ワンルームマンション投資』でした。重吉社長の書いた本の内容が、むぎ@としては一番腹落ちしたのが理由です。とにかく一度、話を聞いてみたいと思いました。

むぎ@

あの・・・ちょっといいかな(汗)

不動産投資をやってみたい熱量は高まる一方でしたが、これをどうやって妻に説明して納得してもらうかが大きな問題でした。株やフランチャイズ契約で迷惑ばかりかけてきましたから、ダメ!と言われたら負けてしまいます。

そこでいろいろと作戦を考えましたが良い案を思いつかなかったので、『当たってくだけろ作戦』を決行しました。

むぎ@

前は失敗したけど、将来考えたらやっぱり投資をして給与以外の収入源を作らんといかんとおもってるねん。
で、不動産投資をやってみたいとおもってるから、一度これを読んでみて・・・・・

はい、ラブレターをわたすみたいにまともに目を見れないまま、重吉社長の本を渡しました。妻の説得は重吉に任せた!

そこから妻の読後の感想を聞くまでの日々が長かったですね。何も言ってこないから、『ほんとに読んでんのかな?』『催促してもいかんし、はよ感想教えてくれへんかな…』 まさにラブレターの返事待ち状態でした^^;

結果、『一度いっしょに話を聞いてみよう』と決まり、日本財託さんに予約を入れて新宿のオフィスに行きました。それなりに不動産投資の本を読んでいたので、相手の説明内容で確認すべきところはしっかり質問して、慎重に検討しました。そして紹介された物件の中から興味のあるものを選び、持ち帰って購入するか検討することにしました。

翌日に現地見学に行って、駅からの距離やコンビニやスーパーなど周辺環境をチェックしました。そして、妻と最後の話し合いをして2007年11月末に物件1号の購入契約をしました。

実印で何枚も書類に押印した興奮はいまでも覚えてますし、不動産屋ってなんとなく胡散臭いイメージがありましたから(関係者の方、スイマセン!)、「これがサギで家賃が振り込まれなくてもあきらめよう」と真剣に妻と話してました。ですから銀行口座に家賃が入ったことを確認したときはうれしかったですね!まさに不労所得でしたから。

それでも、2~3カ月だけ入金してドロンされる可能性も捨てきれず、購入して半年くらいは安心できませんでしたね。その不安もありながら、翌月12月にも1軒購入しました。これがサギだったら目も当てられないカモネギ状態でした。

2007年~2021年 むぎ@36歳~50歳 物件購入履歴

まーよく買ったなーといった感想と、結果として購入時期、物件の築年数共にバランスよく買ってるなーと確認できた。

こんな感じで買ってきました。

物件名引き渡し日建築日時購入時の築年数近隣の駅
物件1号(大田区)2007/11/301989年築18年東急多摩川線 武蔵新田駅 3分
物件2号(文京区)2007/12/262002年築5年大江戸線 春日駅 1分
丸の内線、南北線、後楽園駅 3分
物件3号(板橋区)2008/4/301990年築18年都営三田線 志村坂上駅 7分
物件4号(板橋区)2008/5/301989年築19年都営三田線 志村坂上駅 2分
物件5号(杉並区)2012/3/271998年築14年丸の内線 東高円寺駅 8分
物件6号(台東区)2016/3/311997年築19年日比谷線 入谷駅 8分
物件7号(豊島区)2017/6/302005年築12年山手線、都電荒川線 大塚駅 5分
都電荒川線 巣鴨新田駅 2分
丸の内線 新大塚駅 13分
物件8号(港区)2017/9/292001年築16年山手線、京浜東北線 田町駅 5分
三田線、浅草線 三田駅 7分
物件9号(江東区)2017/8/311999年築18年大江戸線 門前仲町駅 4分
東西線 門前仲町 5分
物件10号(文京区)2019/10/312004年築15年南北線 本駒込駅 1分
三田線 白山駅 4分
物件11号(中央区)2019/10/171999年築20年日比谷線、東西線 茅場町駅 6分
半蔵門線 水天宮前駅 8分
物件12号(墨田区)2021/6/302012年築9年東京スカイツリーライン 
とうきょうスカイツリー駅 5分
浅草線 本所吾妻橋駅 6分
京成押上線、半蔵門線、浅草線 押上駅 11分
銀座線、浅草線 浅草駅 13分
物件13号(江東区)2021/8/302011年築10年半蔵門線、都営新宿線 住吉駅 2分
中央線、総武線、半蔵門線 錦糸町駅 7分

これら物件購入にはいくつか特徴がありますが、わかりますか?

  • すべての物件が、駅から10分未満にある(徒歩1分は80mです)⇒駅近が入居者付で圧倒的に有利だから。
  • 購入時の築年数が5年~20年でバラバラ ⇒10年前後の築浅物件は値段が高め、15年以降の築古物件は値段が比較的安い。購入軒数を増やすために築浅と築古を混ぜて買っているから。
  • 購入時期がバラバラ ⇒収入の増加で融資枠が拡がって追加で買えたのがひとつ。もう一つの理由は、時間をかけて購入することで、返済リスクを軽減しているから。

最初に示した通り、築古物件でもしっかり家賃は入ってきます。築年数が経過すると家賃もゆっくり下がっていきますが、東京23区のワンルームマンション市場では築15年~20年頃に家賃の底打ちが見られ、それ以降は下がりにくい傾向があります。

こういった理由もあって東京の中古ワンルームマンション投資を続けています。

ひとつ言えることは、不動産投資はローンを組んで行う投資ですから、開始時期の年齢が若いほど長期のローンを組めるので有利だと言えます。これは不動産投資で成功している人はみんな思っています。

むぎ@

もっと早くから買っとけば良かった~!!

最後まで読んでいただいてありがとうございます。皆さんが老後の人生を真剣に考えて、ひとりでも多くの方が老後資金の準備に取り掛かることを願っています。

老後資金の準備は別に不動産投資でなくても良いと思っています。貯金と年金に加えて別の収入源を持つことが大事です!

人生には投資のリスクと何もしないリスク両方が存在することを知ってほしいです。

大事なのはしっかり勉強して、実践して、検証することです。

私は不動産投資をしていたおかげで、早期退職の選択肢を手に入れましたし、老後の経済的不安もありません。豊かな人生をおくるために有効な手段が資産形成です。

このブログが、特に中古ワンルームマンション投資を検討しているひとのお役に立てば幸いです。

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