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こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
最近はまってる投資が『クラウドファンディング投資』です。
余裕資金を短期間で運用するときに、想定利回りが事前にわかっているところが魅力です。
いま、クラウドファンディング投資をあつかう会社は増えていますが、予定利回りが3~7%くらいの案件を取り扱う会社が多いです。
そのようなクラウドファンディング投資業界で最近注目を集めている会社があります。
予定利回り10%超えの爆益案件を継続して取り扱う会社『ヤマワケエステート』です。
今回は、私も80万円投資しているヤマワケエステートにフォーカスを当てた記事を投稿します。
※今なら無料の口座を開設するだけでアマゾンギフトカードが貰えるキャンペーンをしています。詳細は最後の「まとめ」に記載しました。
クラウドファンディングについては、こちらの記事を参考にしてください。
最新の運用成果はこちらの記事で紹介します
ヤマワケエステート株式会社はどんな会社?
□ 平均想定利回り(税引き前) 14.4%
□ ファンドの組成が早いので投資案件が多い
□ 2023年に運用を開始したばかりで、運用終了したファンドが3件しかない
□ 劣後出資比率が1%未満のファンドが多い
ヤマワケエステート株式会社はWeCapital株式会社の100%子会社で、想定利回り8%以上(税引き前)の商品を原則とする不動産型クラウドファンディングを取り扱っています。
2023年9月に不動産クラウドファンディングプラットフォーム「ヤマワケエステート」を開始してから2024年3月31日までの7カ月で57号案件までリリースしています。
運用商品の内訳は、運用終了が3件、運用中が34件、募集終了してこれから運用が始まるのが16件、募集中が3件、募集開始前が1件です。
57件の平均想定利回り(税引き前)は14.4%となっています。
ヤマワケエステートの特徴は、高配当率とリリース頻度の多さです。
WeCapital代表取締役の松田悠介氏は、「私が投資したい商品かどうか、さらに家族に紹介できる商品かどうか。私が投資家なら年利1%や2%の商品には投資したくありません。年利8%以上の商品でないと投資したくないので、年利8%以上を基準にしています。年利8%の商品に1万円から投資できれば、平均的なサラリーマンの方でもボーナスの一部をヤマワケエステートへの投資に充当して、資産形成ができると思います。(参照:BusinessJournal)」と述べています。
ヤマワケエステートの運用実績(2024年6月15日現在)
運用を終了したファンドが3件とお伝えしましたが、2024年6月15日時点では8件の償還が確定しています。
結果はすべて想定利回り(税引き前)を上回っていますので、ヤマワケに対する信頼感が増してきてると思います。
今年中に運用終了案件はもっと増えますので、成績を随時紹介していきます。
ご自分で調べるときは、ヤマワケエステートの公式ページから「案件一覧」の下部にある「もっと見る」をクリックします。
表示された検索画面の「運用状況で選択」を「運用終了」にすれば、実績が一覧で確認できます。
実績はこのような状態で確認できます。
ヤマワケエステートの最新ファンドはこちらの公式ページで確認ができます。
2024年6月15日現在までの実績一覧です。
実績が確定した案件が増えてきましたが、元本割れ0件ですべて想定利回り以上の成果を出しています!
ファンド名 | 運用期間 | 想定利回り (税引前) | 実績 (税引前) |
---|---|---|---|
大宮 新築アパート | 約4カ月 | 年利8.1% | 年利8.1% |
神奈川 一戸建て再生 | 約3ヶ月 | 年利84.6% | 年利95% |
板橋区 土地再生 | 約2カ月 | 年利10% | 年利15% |
上目黒 土地リバイバル | 約12カ月 | 年利11.5% | 年利11.5% |
台東区 新築戸建て | 約4カ月 | 年利10.5% | 年利10.5% |
恵比寿 駅徒歩9分物件 | 約4カ月 | 年利14.9% | 年利14.9% |
品川区 駅近・新築 | 約6カ月 | 年利14.8% | 年利14.8% |
江東区 亀戸 新築 | 約3ヶ月 | 年利12.2% | 年利12.2% |
ホリエモンも感心した、ヤマワケエステートが高利回りの理由は?
ホリエモンチャンネルで松田代表取締役が対談していますが、「通常は不動産会社が物件を販売するときは20%~25%といった利益を抜いており、そこから物件をセールスする広告費や人権費を引いた部分が会社の利益になっている。結果として投資家の利回りは数%になってしまう。」と話しています。
それに対しヤマワケエステートは、直接的なコストと間接的なコストを両方削減することで、その削減分を利回りとして投資家に還元するから高利回りになるようです。
要は、他社よりも会社の取り分を少なくして一般投資家への還元率を上げているという事です。
投資スキームは理解しておこう
ヤマワケエステートの投資スキームは図にあるように、投資家が出資した資金を使って不動産を購入し、賃料収入(インカムゲイン)と売却収入(キャピタルゲイン)の一部を配当にまわします。
つまり、賃料収入や売却収入が予定どおり入らなければ元本割れのリスクが生じます。
これはヤマワケエステートだけではなく、不動産型クラウドファンディングすべてに言えるリスクです。
ヤマワケの優先劣後システム
そこで、ヤマワケエステートでは元本割れリスクを低減するために「優先劣後システム」を採用しています。
簡単に言うと、あなたたち投資家が「優先出資者」となり、ヤマワケエステート社が「劣後出資者」として資金を出して不動産を購入します。
優先劣後システムは、利益がでたら投資家が優先して想定利回りまで配当を貰え、損がでたらヤマワケエステート社が先に負担をする仕組みです。
利益が出た場合、元本の返済や配当金はあなたを含む投資家に優先的におこない、損をした場合は、その損失分をヤマワケエステート社が先に補填する仕組みによって、一般投資家(優先出資者)の安全性を高めるようにできています。
つまり、劣後出資比率が大きいほど一般投資家の損失が出にくいということです。
ただし、劣後出資比率が高くなると利益がでた時の会社の取り分も大きくなります。
結果として私たち投資家の利率が下がりますので、劣後出資比率が高ければ良いと単純には言えません。
【劣後出資比率が高い】
メリット:投資家の元本割れのリスクが下がる(劣後出資比率が低い場合に比べて)
デメリット:投資家の利回りが下がる(クラファン会社の取り分が増えるから)
【劣後出資比率が低い】
メリット:投資家の元本割れのリスクが上がる(劣後出資比率が高い場合に比べて)
デメリット:投資家の利回りが上がる(クラファン会社の取り分が減るから)
損失が劣後出資金額以内におさまれば、一般投資家の元金が返ってくるってことです。
リスクと利益のどちらを優先するかで、ヤマワケの優先劣後システムに対する評価が分かれると思います。
ヤマワケの優先劣後システムでの元金保証に過度な期待をしてはいけない
ヤマワケエステートのファンドは想定利回りが高い反面、劣後出資比率のほとんどが1%未満と低いので注意してください。
優先劣後システムを採用していないクラファンよりもリスクを軽減していますが、優先劣後システムを導入しているクラファン同士で比較するとヤマワケエステート社の劣後出資比率は高くありません。
優先劣後出資システムが無いクラファンも多いから、ヤマワケエステートはあるだけマシといった考えもできるけどね!
劣後出資比率は会員登録すれば、各ファンドの紹介画面にある「契約成立書面」で確認することができます。
ほかのクラファン事業者でも、基本的に劣後出資比率はこの書面で確認します。
例えば、いま募集をしている「札幌市宮の森 隈研吾&KnightFrank社高級レジデンス」を見てみます。
このファンドの出資予定総額は7億4,900万円で、劣後出資は0.1313%以上となっています。
7億4900万円×0.1313%=98万3,437円ですので、98万3,437円以上の損失が出た場合、一般投資家に損失が発生します。
ですから、ヤマワケエステートの優先劣後システムだけでは元本割れのリスク軽減が期待できないと思います。
とは言え、不動産型クラウドファンディングは、株や投資信託と同じで元本割れのリスクがある投資です。
元本割れリスクを0(ゼロ)にしたいなら、クラファンや株、投資信託などの投資をしないで銀行の定期預金をしてください。
投資の基本ですが、「リスクを取るからリターンが期待できる」ことを忘れないでください。
大事なのはリスクをコントロールすることですので、私はヤマワケエステート社だけに投資をするのではなく、複数のクラファン会社に分散投資をしてリスクコントロールをしています。
※私が投資しているクラファン会社は、コチラの記事後半に記載しています。
ヤマワケのファンドが他社に比べてリスクが高いわけではない
ヤマワケの優先劣後システムは元本割れのリスクヘッジとして期待できないと説明しました。
しかし、だからといってヤマワケエステートのファンドが他社のクラファンに比べて危険とは言えません。
優先劣後システムは、出資金額よりも収益が下回ったときに一般投資家を優先的に保護するシステムです。
ですからファンド案件の元本割れリスクが低ければ、優先劣後システムが必要ないという事です。
例えば20%の劣後出資比率のあるファンドがあった場合は、20%の損失までは事業者がかぶるから安心かもしれません。
でも、予定通りの収益を出した場合はヤマワケエステート社の案件よりも、一般投資家の受け取る配当割合が少なくなります。
劣後出資は「配当を割り当てる順番が優先出資者の次」となっているだけですので、劣後出資率が高くなると会社が受け取る配当も多くなります(結果として一般投資家の配当率が下がります)。
つまり、元本割れリスク軽減を重視するか、配当の高さを重視するかでヤマワケエステート社の評価が違うということです。
ヤマワケエステート社は、現在までにすべて想定利回り以上の運用成績を残しています。
3件の運用成績はすべて想定利回り以上でした
①大宮エリア 若者向け新築アパートファンド
想定利回り(税引き前) 年利8.1 % ⇒ 実績 年利8.1%
運用期間 約4カ月
②神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド
想定利回り(税引き前) 年利84.6 % ⇒ 実績 年利95%
運用期間 約3ヶ月
③東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド
想定利回り(税引き前) 年利10 % ⇒ 実績 年利15%
運用期間 約2カ月
その他注意事項
その他に注意する点をいくつか紹介します。
① 最低出資金額が10万円のファンドがほとんど
② 中途解約はできない
③ 入金の手数料は投資家負担
④ 出資金が償還されるのは、運用期間が終わって約2か月後
⑤ ファンド募集で先着式は一瞬で募集終了になりやすい
最低出資金額は1万円からとなっていますが、ほとんどのファンドは1口 10万円からです。
中途解約ができないのは、多くの不動産クラファン事業者に共通しています。
他のクラファンと違うのが、出資金が償還されるまでに時間がかかる点です。
多くの不動産型クラファンでは運用期間終了後、1カ月以内に償還されますので注意してください。
そして、ヤマワケエステートのファンドは先着式と抽選式で募集されますが、人気が高いので気に入ったファンドに投資できないケースが多いかもしれません。
私は今のところ抽選式に5つ応募して4つ落選、1つ当選して30万円を投資しています(1つは申し込んで抽選前です)。
他には先着式のファンド2つに合計80万円の投資をしています。
ヤマワケエステートに会員登録をする方法
ヤマワケエステートの投資案件に関心があれば、会員登録をお勧めします。
会員登録をするメリット
① 無料で会員登録ができ、口座管理費も無料
② 登録作業は5分でできる
③ 募集開始前のファンド情報をメールやLINEでいち早く知ることができる
④ 会員登録と投資完了でAmazonギフトカードがもらえる
⑤ 先着式のファンドに投資をする場合、一瞬で募集金額に達するので事前に会員登録をしておかないと応募に間に合わない(会員登録には審査期間があるから、すぐに承認はされません)
⑥ 公式ページに掲載されている案件の詳細情報(契約成立前書面、電子取引に係る重要事項等説明書)を読むことができる
会員登録の方法
会員登録は簡単です。
□ スマートフォン
□ 取引に使う本人名義の銀行口座情報(銀行名・支店名・口座番号など)
□ 本人確認に利用する書類(運転免許証、マイナンバーカード、他)
メールアドレスとパスワードに関する簡単な情報のみで仮登録の申請をします。
仮登録完了メールに記載されたURLを送信日時から72時間以内にクリックをして会員本登録に進みます。
名前、住所、取引に使う本人名義の銀行口座情報、その他情報を入力します。
規約に同意し「本人確認書類提出へ進む」ボタンをクリックします。
会員本登録をパソコンでおこなったときは、画面にQRコードが表示されます。
QRコードをスマホで読み込み、本人確認書類提出作業をはじめます。
スマホで会員登録をする場合は直接、本人確認書類の登録画面が開きます。
画面の指示に従ってスマホで本人確認書類を撮影、送信をして手続きが完了です。
会員登録の審査をおこない、通常3〜5営業日以内に、メールで審査結果の連絡があります。
まとめ
ヤマワケエステートは、想定利回り(税引き前)が8%以上の高配当ファンドを売りにしているクラファン会社です。
事業者の取り分を他社よりも少なくすることで、一般投資家の利回りに還元していると言っています。
ヤマワケが負う劣後出資比率が1%未満ですが、出資計画の精度に無理がなければ元本割れのリスクは高くないと思われます。
ただし運用を終了したファンドが3件しかないので、もう少し実績が出るまでは持ち金全額を投資するのではなく、元本割れリスクを許せる金額を投資することをおすすめします。
元本割れリスク回避を重視するか、配当率の高さを重視するかで投資額を判断してください。
多少リスクを取っても想定利回りに魅力を感じたひとは、無料ですので会員登録だけはしておきましょう。
投資したい案件の募集があっても、会員登録が完了していないと投資ができませんので注意してください。
今なら口座を開設するだけでアマゾンギフト券がもらえるキャンペーンを実施していますので、興味ある方は検討してください。
キャンペーンの内容は、公式ページの案件一覧から最新の案件を選び、「更に詳しくみる」の中で紹介しています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。