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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
最近はまってる投資が『クラウドファンディング投資』です。
余裕資金を短期間で運用するときに、想定利回りが事前にわかっているところが魅力です。
いま、クラウドファンディング投資をあつかう会社は増えていますが、予定利回りが3～7％くらいの案件を取り扱う会社が多いです。
そのようなクラウドファンディング投資業界で最近注目を集めている会社があります。
予定利回り10％超えの爆益案件を継続して取り扱う会社『ヤマワケエステート』です。
今回は、私も80万円投資しているヤマワケエステートにフォーカスを当てた記事を投稿します。
※今なら無料の口座を開設するだけでアマゾンギフトカードが貰えるキャンペーンをしています。詳細は最後の「まとめ」に記載しました。
クラウドファンディングについては、こちらの記事を参考にしてください。
ヤマワケエステート株式会社はどんな会社？
□ 平均想定利回り（税引き前） 14.4％
□ ファンドの組成が早いので投資案件が多い
□ 2023年に運用を開始したばかりで、運用終了したファンドが3件しかない
□ 劣後出資比率が1％未満のファンドが多い
ヤマワケエステート株式会社はWeCapital株式会社の100％子会社で、想定利回り8％以上（税引き前）の商品を原則とする不動産型クラウドファンディングを取り扱っています。
2023年9月に不動産クラウドファンディングプラットフォーム「ヤマワケエステート」を開始してから2024年3月31日までの7カ月で57号案件までリリースしています。
運用商品の内訳は、運用終了が3件、運用中が34件、募集終了してこれから運用が始まるのが16件、募集中が3件、募集開始前が1件です。
57件の平均想定利回り（税引き前）は14.4％となっています。
ヤマワケエステートの特徴は、高配当率とリリース頻度の多さです。
WeCapital代表取締役の松田悠介氏は、「私が投資したい商品かどうか、さらに家族に紹介できる商品かどうか。私が投資家なら年利1％や2％の商品には投資したくありません。年利8％以上の商品でないと投資したくないので、年利8％以上を基準にしています。年利8％の商品に1万円から投資できれば、平均的なサラリーマンの方でもボーナスの一部をヤマワケエステートへの投資に充当して、資産形成ができると思います。（参照：BusinessJournal）」と述べています。
ヤマワケエステートの運用実績
57件の平均想定利回り（税引き前）が14.4％とご紹介しましたが、運用を終了した3件の結果は次のとおりです。
まだ3件しかないですが、すべて想定利回り（税引き前）を上回っていますので、想定利回りに対する信頼感はあると思います。（※想定利回りは確定したものではなく、対象資産の売却状況によって上下します）
今年中に運用終了案件が増えてきますので、改めて想定利回りの精度を検証したいですね。
ホリエモンも感心した、ヤマワケエステートが高利回りの理由は？
ホリエモンチャンネルで松田代表取締役が対談していますが、「通常は不動産会社が物件を販売するときは20％～25％といった利益を抜いており、そこから物件をセールスする広告費や人権費を引いた部分が会社の利益になっている。結果として投資家の利回りは数％になってしまう。」と話しています。
それに対しヤマワケエステートは、直接的なコストと間接的なコストを両方削減することで、その削減分を利回りとして投資家に還元するから高利回りになるようです。
要は、他社よりも会社の取り分を少なくして一般投資家への還元率を上げているという事です。
投資スキームには注意が必要
ヤマワケエステートの投資スキームは図にあるように、投資家が出資した資金を使って不動産を購入し、賃料収入（インカムゲイン）と売却収入（キャピタルゲイン）の一部を配当にまわします。
つまり、賃料収入や売却収入が予定どおり入らなければ元本割れのリスクが生じます。
これはヤマワケエステートだけではなく、不動産型クラウドファンディングすべてに言えるリスクです。
ヤマワケの優先劣後システム
そこで、ヤマワケエステートでは元本割れリスクを低減するために「優先劣後システム」を採用しています。
簡単に言うと、あなたたち投資家が「優先出資者」となり、ヤマワケエステート社が「劣後出資者」として資金を出して不動産を購入します。
優先劣後システムは、利益がでたら投資家が優先して想定利回りまで配当を貰え、損がでたらヤマワケエステート社が先に負担をする仕組みです。
利益が出た場合、元本の返済や配当金はあなたを含む投資家に優先的におこない、損をした場合は、その損失分をヤマワケエステート社が先に補填する仕組みによって、一般投資家（優先出資者）の安全性を高めるようにできています。
つまり、劣後出資比率が大きいほど一般投資家の損失が出にくいということです。
むぎ＠損失が劣後出資金額以内におさまれば、一般投資家の元金が返ってくるってことです。
ヤマワケの優先劣後システムでの元金保証を期待してはいけない理由
ヤマワケエステートのファンドは想定利回りが高い反面、劣後出資比率のほとんどが1％未満と低いのが気になります。
他社で優先劣後システムを採用しているところはヤマワケよりも高いケースが多いと思います。
優先劣後システムを採用していないクラファンよりもリスクを軽減していますが、優先劣後システムを導入しているクラファン同士で比較するとヤマワケエステート社の劣後出資比率は高くありません。
むぎ＠優先劣後出資システムが無いクラファンも多いから、ヤマワケエステートはあるだけマシといった考えもできるけどね！
劣後出資比率は会員登録すれば、各ファンドの紹介画面にある「契約成立書面」で確認することができます。
ほかのクラファン事業者でも、基本的に劣後出資比率はこの書面で確認します。
例えば、いま募集をしている「札幌市宮の森 隈研吾＆KnightFrank社高級レジデンス」を見てみます。
このファンドの出資予定総額は7億4,900万円で、劣後出資は0.1313%以上となっています。
7億4900万円×0.1313%=98万3,437円ですので、98万3,437円以上の損失が出た場合、一般投資家に損失が発生します。
ですから、ヤマワケエステートの優先劣後システムだけで元本割れのリスク軽減は期待できないと思います。
ただし不動産型クラウドファンディングは、株や投資信託と同じで元本割れのリスクがある投資です。
元本割れリスクを限りなく０（ゼロ）にしたいなら、クラファンや株、投資信託などの投資をしないで銀行の定期預金をしてください。
次の章で説明しますが、劣後出資比率が低いデメリットが元本割れリスクの低さとするなら、メリットも知ってからトータルで判断してください。
むぎ＠劣後出資率が低いことは、元本割れリスクを軽減する力が弱いデメリットもありますが、大きなメリットもあるんです。
このメリットがヤマワケエステート社のクラファンを理解するヒントになっています。
忘れていけないのは、どこの会社のクラファンであっても投資案件そのものの妥当性を判断して投資してください。
そしてヤマワケエステート社だけに投資をするのではなく、複数の会社に分散投資することで投資リスクを分散できると思います。
※私が投資しているクラファン会社は、コチラの記事後半に記載しています。
ヤマワケのファンドが他社に比べてリスクが高いと言えない理由
ヤマワケの優先劣後システムは元本割れのリスクヘッジとして期待できないと説明しました。
しかし、だからといってヤマワケエステートのファンドが他社のクラファンに比べて危険とは限らないことを説明します。
優先劣後システムは、出資金額よりも収益が下回ったときに一般投資家を優先的に保護するシステムです。
ですからファンド案件の元本割れリスクが低ければ、優先劣後システムが必要ないという事です。
例えば20％の劣後出資比率のあるファンドがあった場合は、20％の損失までは事業者がかぶるから安心かもしれません。
でも、予定通りの収益を出した場合はヤマワケエステート社の案件よりも、一般投資家の受け取る配当割合が少なくなります。
劣後出資は「配当を割り当てる順番が優先出資者の次」となっているだけですので、劣後出資率が高くなると会社が受け取る配当も多くなります（結果として一般投資家の配当率が下がります）。
つまり、元本割れリスク軽減を重視するか、配当の高さを重視するかでヤマワケエステート社の評価が違うということです。
ヤマワケエステート社は、現在までに3件しか終了したファンドがないですが、すべて想定利回り以上の運用成績を残しています。
運用実績が少ないのでヤマワケエステート社をどこまで信頼するかはあなた次第です。
3件の運用成績はすべて想定利回り以上でした
①大宮エリア 若者向け新築アパートファンド
想定利回り（税引き前） 年利8.1 % ⇒ 実績 年利8.1%
運用期間 約4カ月
②神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド
想定利回り（税引き前） 年利84.6 % ⇒ 実績 年利95%
運用期間 約3ヶ月
③東京都板橋区弥生町 土地再生ファンド
想定利回り（税引き前） 年利10 % ⇒ 実績 年利15%
運用期間 約2カ月
その他注意事項
その他に注意する点をいくつか紹介します。
① 最低出資金額が10万円のファンドがほとんど
② 中途解約はできない
③ 入金の手数料は投資家負担
④ 出資金が償還されるのは、運用期間が終わって約2か月後
⑤ ファンド募集で先着式は一瞬で募集終了になりやすい
最低出資金額は1万円からとなっていますが、ほとんどのファンドは1口 10万円からです。
中途解約ができないのは、多くの不動産クラファン事業者に共通しています。
他のクラファンと違うのが、出資金が償還されるまでに時間がかかる点です。
多くの不動産型クラファンでは運用期間終了後、1カ月以内に償還されますので注意してください。
そして、ヤマワケエステートのファンドは先着式と抽選式で募集されますが、人気が高いので気に入ったファンドに投資できないケースが多いかもしれません。
私は今のところ抽選式に５つ応募して４つ落選、１つ当選して30万円を投資しています（１つは申し込んで抽選前です）。
他には先着式のファンド2つに合計80万円の投資をしています。
まとめ
ヤマワケエステートは、想定利回り（税引き前）が8％以上の高配当ファンドを売りにしているクラファン会社です。
事業者の取り分を他社よりも少なくすることで、一般投資家の利回りに還元していると言っています。
ヤマワケが負う劣後出資比率が1％未満ですが、出資計画の精度に無理がなければ元本割れのリスクは高くないと思われます。
ただし運用を終了したファンドが3件しかないので、もう少し実績が出るまでは持ち金全額を投資するのではなく、元本割れリスクを許せる金額を投資することをおすすめします。
元本割れリスク回避を重視するか、配当率の高さを重視するかで投資額を判断してください。
多少リスクを取っても想定利回りに魅力を感じたひとは、無料ですので会員登録だけはしておきましょう。
投資したい案件の募集があっても、会員登録が完了していないと投資ができませんので注意してください。
今なら口座を開設するだけでアマゾンギフト券がもらえるキャンペーンを実施していますので、興味ある方は検討してください。
キャンペーンの内容は、公式ページの案件一覧から最新の案件を選び、「更に詳しくみる」の中で紹介しています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
