志村坂上駅から徒歩2分の物件(築34年)でプチリノベしても入居に苦戦した事例

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
入居者を募集して契約にいたる過程を記録しました。

今回は志村坂上駅から徒歩2分にある物件(築34年)の記録です。

※物件1~13号の一覧はこちら

ワンルームマンション投資は、退去者がでた時に早く入居者を見つけることがキモになります。

そして入居状況によっては家賃を見直すこともあります。

今回はプチ・リノベーションをして家賃を上げる作戦を実行しました

空室がでた時に、むぎ@がどのように考えて行動したかを、随時更新しながら記録した記事ですので最後まで読んでみてください。

日本財託の『ワンルームマンション投資セミナー』の評判が良くてリピーターが多い理由を解説しました!!

目次

物件4号の基本情報

物件4号は約12年も入居していただいた物件です。

築年数が30年を超えた物件でどれだけ入居希望者がいるか興味がありますが、今回は実験的な取り組みをしてみました。

基本情報

駅から徒歩2分の物件は、築年数が古いですが家賃の設定を間違わなければすぐに入居者が決まると期待しています。

建築年と立地

(建築年月) 1989年2月

(立地) 東京都板橋区志村 マンションの3階

都営三田線 志村坂上駅 徒歩2分
(巣鴨乗り換えで池袋まで約20分、大手町乗り換えで東京まで34分)

※志村坂上駅は、2021年(令和3年)度の1日平均乗降客数25,588人(乗車人員12,768人、降車人員12,820人)

退去前の家賃と共益費

家賃58,000円、共益費4,000円

間取り

17.55㎡

募集時の室内写真

この物件は2008年に購入しましたが、一度しか退去がありませんでした。いまの入居者は2011年から約12年間住んでいただきました。(感謝!)

入居期間が長い割にはきれいに使用いただいており、それなりの修繕費がかかりますが、入居者募集を機に値上げを目指しました

物件4号の退去連絡から入居者決定までの流れ

この記事は、各日付にあるイベント発生時に書いていますので、ドキュメント調になっています。

2023年1月18日 退去連絡が入る

管理会社「日本財託」から2月26日付での退去連絡が入る。

退去理由は転勤のため。

日本財託の提案は現行家賃での募集でした。

同じマンションの入居者募集情報も一緒に送ってきました。

まずは周辺の相場を調べます。

SUUMOで「都営三田線」「志村坂上駅」「1K」「マンション」「5分以内」で検索します。

SUUMOで得た情報(2023年3月1日現在)

□ 築浅物件は1Kで25㎡程度の広さがあるが、家賃と共益費の合計が8万円を超えている

□ 物件4号と同じくらいの18㎡未満の物件は築15年程度が家賃・共益費合計7万円台、築30年程度が6万円台

この情報から、現状の家賃58,000円・共益費4,000円は適正範囲だと確認できました。

このまま募集するのもアリですが、今回はプチ・リノベーションを実施して家賃の値上げにチャレンジしました。

むぎ@

【最初の募集家賃】
家賃67,000円・共益費3,000円
合計7万円(8千円の値上げ)

2月17日 退去が完了

予定よりも早く退去が完了したとの連絡が入る。

2月20日 リノベーションにチャレンジ

日本財託と打ち合わせをおこない、リノベーションプラン「Renotta(リノッタ)」とプロジェクターを設置した見積提示を依頼しました。

リノッタについて

リノッタは、賃貸専門のリノベーションデザイナーが室内デザインを手がける、全国展開している日本最大級のリノベーションブランドだそうです。

最近、日本財託が取り扱いをはじめ、「低料金で少しリノベーションをしたい」といったオーナーの要望に対応するプランです。

リノッタは4つのシリーズを展開しており、日本財託が提案するのは「Colors(カラーズ)」。

壁or天井にカラークロスを入れたライトリノベーションプランです。

リノッタの主な工事個所と費用

□アクセントクロス(居室壁1面+天井)

□ライティングレール照明の設置

□キッチン、浴室にデザインシートを貼付(※)
※キッチンサイズや浴室壁の材質により、一部施工できない場合があります

□費用は14万円

カラーパターンは次の5種類があります。

担当者の意見は【MODERN GRAY】。

【MODERN GRAY】と【YOUTHFUL BABY BLUE】が幅広い層に受けが良いと教えてもらいました。

むぎ@は、家内と子供にも見てもらって多数決をとり、全員一致で【YOUTHFUL BABY BLUE】に決めました。

プロジェクターについて

むぎ@

今回の物件4号の修繕、リノベーションは実験的な取り組みと考えています。

この物件は築35年になりますが、築40年、50年たっても家賃の値下げ幅を小さくしたい思いがあります

そこでプチ・リノベーションをするわけですが、カラークロスだけではインパクトに欠けると考えてプロジェクターの設置を決めました。

以前、日本財託のメールマガジンで物件のグレードアッププランとしてプロジェクター「Aladdin X」の設置事例が紹介されました。

むぎ@はそれを読んで、築古の物件で試そうと考えていました。

ただし、日本財託に問い合わせると、お一人のオーナーが2部屋で設置しているだけといったお粗末な状況でした。

それでも、このプロジェクターはYouTubeやTVer、Netflixといった動画サービスを映写できるので、TVよりもYouTubeをみる若い世代に受けると期待して設置を決めました。

価格が10万円台前半というのも魅力でした。

機種は最新のAladdin X2 Plusです。

これにTVチューナーをつけて発注しました。

※このプロジェクターは照明を兼ねているので、リノッタに付属する照明器具代は15,000円の値引きをしてもらいました。

見積もり

リノッタ 14万円ー1.5万円=12.5万円
Aladdin X2 Plus+TVチューナー=11.8万円+1.71万円=13.51万円
実験的な投資金額の合計は約26万円

通常の修繕費が約32万円かかりました。
約12年間入居してこの修繕費はかなりお安かったと思います。

3月1日 問い合わせがゼロ!?

退去届がでてからすぐに、値上げをした家賃で入居者の募集をはじめましたが、値上げ前に問い合わせが1件あっただけで、値上げ後の問い合わせはゼロでした。

1月18日から募集をはじめ、6週間たっても問い合わせがゼロはマズい!

SUUMOで募集サイトを確認すると、内装の写真が前半に紹介したリノベーション前の写真を使っているので、同じマンションの別の部屋の募集家賃にくらべて高すぎる印象を受けました。

もちろん改装が完了すれば、デザイン調の室内とプロジェクターを写真でアピールできるので、内見者がでると期待していますが、同じマンションの募集家賃の差が大きいのがよくありません

出典:SUUMO 賃貸募集サイト
むぎ@

なんぼ強気なんや!って思いますよね^^;

相手は9階で敷金/礼金なしで間取りも少し広い。

このままだと、内装の画像が新しくなっても問い合わせが来ない可能性がありましたので、本日、家賃設定を変更しました。

募集家賃の推移

最初 家賃58,000円/共益費4,000円 (敷金・礼金あり)

1回目募集家賃 家賃67,000円/共益費3,000円 (敷金・礼金あり)

2回目募集家賃 家賃63,000円/共益費5,000円 (敷金・礼金あり)

家賃・共益費の合計から2千円を値引きしました。

最初の家賃・共益費からみると6千円の値上げです。

これで、競合物件と家賃差が1万円(5.7万円vs6.7万円)あったものが8千円になりました。

そして家賃と共益費の合計では6千円の差額です。

むぎ@

家賃58,000円/共益費10,000円でも同じ6千円の値上げです。

これも良かったと思いますが、家賃の割合を高くしたい理由があります。

それは2年ごとに受取る礼金は家賃で決まるからです。

礼金を少しでも多くもらうには、家賃を高くして共益費でバランスを取るのが良いです。

今日、管理会社に家賃変更を伝えたばかりですので、SUUMOなど他の不動産会社の募集家賃に反映していません。

とりあえず、内装が完了した写真がアップしてからの反応をみて、家賃設定を再度考えます。

これから、入居者が決まるまで随時更新していきますのでお楽しみに!!

今後どんな展開になるか楽しみです・・・

※(追記)と思っていましたがこの日に早速内見が1件ありました!

前の家賃か改定後の家賃で内見があったか正確にはわかりませんが、日本財託のオーナーページにしっかりと「内見1」となっていました。

3月2日 SUUMOの表示家賃が改定

SUUMOの家賃が修正した家賃に改定されました。

3月6日 週末の問い合わせ状況

家賃を修正して最初の週末が終わりました。

「さ、どれくらい問い合わせがあるかな~」っと確認すると・・・0件

日本財託のオーナーサイトを何度更新しても、3月1日の内見1件から変わりません!!

これは良くないパターンです。

成約しなくてもある程度の問い合わせがあれば、そのうち決まるのがこれまでの経験則。

そこで、物件4号の現状を確認しました。

物件4号の現状確認(3月6日現在)

まずはSUUMOで同じマンションの競合物件を確認した結果がこちらです。

物件専有面積入居時期家賃共益費合計
物件4号17.55㎡6.3万円0.5万円6.8万円
競合A17.78㎡5月中旬5.7万円0.5万円6.2万円
競合B22.71㎡6.3万円0円6.3万円
競合C34.62㎡7.3万円0.2万円7.5万円
旧価格17.55㎡6.7万円0.3万円7万円
参照:SUUMO 3月6日の情報

「旧価格」は、物件4号の最初の家賃設定のまま載っていたものです。

複数の不動産会社が、SUUMOなどに同じ物件の情報を載せるので、家賃変更処理のスピードに差がでるようです。

むぎ@

競合情報から次のことが言えると思います。

インターネットで表示される家賃は共益費を含まない金額です。

そのため、お客さんは競合Aを一番最初にチェックする可能性が高いです。

ただし、5月中旬にならないと入居ができないのがデメリットです。

次に物件Bは、即入居が可能で物件4号よりも専有面積が広く、家賃が同じで共益費との合計は安いです。

競合Cは家賃が一番高く、1LDKですので競合対象とは言えません。

こう考えると、同じマンション内では物件Aの入居が可能になる5月までに、物件Bよりも早く入居者をみつける必要があります。

賃貸管理会社 日本財託に確認と相談

物件4号の状況を確認した結果、家賃設定を見直すことにしました。

といっても家賃と共益費の総額は同じ68,000円で、内訳を家賃6.3万円→5.9万円 共益費0.5万円→0.9万円に変更しました。

家賃を検索するときに、家賃の上限を6万円未満にするか7万円未満にするかでヒット率が違います。

少しでも多くの人にヒットするように家賃を5万円台に下げたということです。

次に、家賃/共益費を5.8万円/1万円で日本財託に相談したところ、共益費の桁が増えないように5.9万円/0.9万円との提案をいただきました。

この提案を了承して、今日から募集家賃を変更しました。

募集家賃の推移

最初 家賃58,000円/共益費4,000円 (敷金・礼金あり)

1回目募集家賃 家賃67,000円/共益費3,000円 (敷金・礼金あり)

2回目募集家賃 家賃63,000円/共益費5,000円 (敷金・礼金あり)

3回目募集家賃 家賃59,000円/共益費9,000円 (敷金・礼金あり)

次に内装写真の作成状況について確認しました。

内装リノベーションプラン「リノッタ」は、専門のカメラマンが室内写真を撮影するサービスがつきます。

撮影が昨日(5日)にあったので、早ければ今日には写真がアップできるとの回答でした。

そして、日本財託が契約している外部サイトが「at home」で、SUUMOなど他のサイトは他の不動産会社がアップした2次掲載ということで情報更新にタイムラグができることを教えていただきました。

恥ずかしながら、こんなことも知りませんでした^^;

勝負は内装写真がアップしてからと考えていたので、いよいよ本戦に突入です!

3月9日 リノベーション後の写真に差替え

今朝、いくつかの賃貸募集サイトを確認すると、室内写真がリノベーション後の写真に差替えられていました。

改定した家賃も一部のサイトが未反映でしたが、おおむね改定済みでした。

室内写真は、リノベーションブランド「リノッタ」のプランにあるプロカメラマンによる撮影です。

正直、プロカメラマンによる撮影をナメテました・・・!

室内を明るく、きれいに撮っていただき、家具を設置してのイメージ写真もありました^^

最初に掲示した写真と比べてください。

リノベーション前
リノベーション後
リノベーション前
リノベーション後
リノベーション前
リノベーション後(家具や小物は設備ではありません)
リノベーション前
リノベーション後

ここからはリノベーション後の写真です。

家具や小物は設備ではありません

少し不満に思うこと

現地に行っていないので写真をみての感想ですが、満足できるものでした!!

カラークロスをいれて競合物件と差別化ができたと思います。

ただし、少し不満もあります。

これだけ良い写真が撮れたのに、ほとんどの賃貸募集サイトには一部の写真しか掲載されていません

売りのひとつであるプロジェクターの写真が載っていないサイトもありました。

家具や備品を設置したイメージ写真は、日本財託が契約している「アットホーム」以外のサイトでは確認できませんでした。

つまり、内見しないと内装の良さを知ってもらえない不満があります

この件は、次回の賃貸募集時には厳選した写真を流すことで改善できると期待しています。

さて、今週末に向けて問い合わせと内見状況を見守っていきたいです。

3月13日 リノベーション後はじめての内見!!

さて、賃貸募集サイトの家賃表示が変更されて最初の週末を終えました。

3月も第2週が終わって、繁忙期の後半戦に入っています。

結果は、家賃変更(3月6日)後からの問い合わせが1件、内見が1件でした。

問い合わせが増えないのが気になりますが、ようやく内見があってホッとしています。

内見が増えれば成約できると自信がありますので、静かに経過を見守っていきます。

3月19日 劇的な結末! 入居者が決まったよ~^^

3月13日の内見後に入居契約の連絡がなかったので、契約に至らないまま次の週末に入りました。

これまでの経験から繁忙期なのにこれだけ問い合わせ件数が少ないのは、かなり良くない状況でした。

リノベーションやプロジェクターなど内装の良さは内見がないと伝わりにくい項目です。

その意味では、まき餌というか、内見をしたくなる入居者募集の方法や家賃設定に課題があったかもしれません。

この週末に反応が無ければ賃料を下げる検討を考えていましたが、先ほど日本財託から入居申し込みを受けたとの連絡をいただきました!!

入居者の情報

26歳 外国籍 女性

2023年4月入社 年収:約390万円

保証会社承認済み

入居希望日 3月下旬から4月上旬(1年未満の解約は違約金発生の特約あり)

成約賃料:59,000円 共益費:9,000円 (前回 賃料:58,000円 共益費:4,000円)

※賃料と共益費の合計 68,000円(前回 62,000円)

むぎ@

いや~、内心ヒヤヒヤしていましたが、家賃の値上げが成功できて良かったです。

空室期間も2か月未満で済んだことも上出来でした。

若い入居者ですから、プロジェクターでYouTubeやNetflixを楽しんでくれるといいですね^^

更新日:
2023年3月1日
2023年3月3日
2023年3月6日
2023年3月9日
2023年3月14日
2023年3月19日

まとめ

今回は築34年の物件で家賃を値上げしての入居者募集をおこないました。

この物件は1月18日に退去連絡を受けましたが、値上げをしたところ問い合わせがまったくと言っていいほどありませんでした。

これは想定外でした・・・。

このことから、リノベーションをしてプロジェクターまで設置しましたが、集客効果がなかったと感じています。

考えられる理由は、リノベーションやプロジェクターを設置していることを、賃貸募集サイトで十分にアナウンスができなかったからです。

不動産屋にある紙広告なら、デカデカと「リノベーション」や「プロジェクター設置」を目立たせることができます。

ところが、ネットだと記載できる情報が限られるので、内見しないとお客には伝わりません。

後日、日本財託に次回の募集写真にプロジェクター設置やリノベーションの文字を写真に入れてほしいと依頼をしました。

すると次のような回答をいただきました。

写真への文字入力についてですが、

各ポータルサイトで文字入れについては禁止されていますので

文字を入れてアピールすることは出来ません。

ネット媒体に掲載するとすれば、アピールポイントとして

フリーワードで文字入力できるスペースがありますので

そこに記載するということになるかと思います。

ご期待に添えず申し訳ございません。

引き続き宜しくお願い致します。

日本財託管理サービス ○○

つまり、ネット媒体でおこなう入居者募集では、リノベーションなどのメリットを目立たせるのが難しいと考えられます。

そのため、問い合わせや内見に来やすい家賃設定にして早期契約を目指すのが、築古物件のリノベーション効果ではないかと感じました

家賃の値上げというより下落を抑制するのに効果的かもしれません。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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