ワンルームマンション投資で成果をだす管理会社の選び方(要ブックマーク)

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

ワンルームマンション投資を14年もやってると、退去手続きや入居募集、エアコンこわれた~とか換気扇が回りませーんなんてことが、たまに起こります。

こんなとき、むぎ@が頼りにしてるのが賃貸管理会社(以下、管理会社)です。

かば

管理会社って、手数料が違うだけで、どこと契約しても一緒でしょ?

こう思ってるひとが多いのでは?・・・むぎ@もそうでしたから気持ちはわかります^^;

でも、ダメな管理会社と契約すると、骨のズイまでお金を吸いとられて不動産投資の成績が大ダメージをうけます!!

契約してから気づいても手遅れですので、軽いきもちで会社をきめるのはNGです。

不動産投資をはじめる前に知ってほしい話を書きますので、最後までおつき合いください。

目次

ワンルームマンションを買ったときに賃貸管理会社が決まってしまう

有能な賃貸管理会社とは

本題にはいる前に押さえてほしいことは、ワンルームマンションを購入した不動産会社に賃貸管理をまかせるということです。

ワンルームマンション投資は、『物件の立地』と『賃貸管理』が投資成績に影響をあたえます

ですから投資成績を上げるには、賃貸管理会社が早く入居者を見つけて空室期間を短くすれば良いわけです。

あなたが賃貸管理をお願いした不動産屋が、自社の店にだけ入居者募集情報を案内したらどうなりますか?

残念ですが、このお店に部屋を探しに来たお客しか入居する可能性がありません。

一方で、賃貸管理をお願いした不動産屋が、自社以外の競合する不動産屋にも入居者募集情報を案内すれば、もっと多くのお客さんが募集案内を知るので、早く入居者が決まりやすいです。

わかりやすい例をご紹介しましたが、要はそういうことです。

有能な賃貸管理会社は、お客が来るのを待つだけではなく、広く情報を発信して入居者を早期に見つけるノウハウをもった会社を言います。

現在のワンルームマンション販売は、「空室率の低さ」をセットで販売する会社が人気!

あなたが初めて投資用ワンルームマンションを買うとすれば、空室に不安をもつと思います。

ですからマンション販売会社は空室の不安を除くことで、販売数を増やせます。

そのため平均入居率をマンション販売のセールスポイントにする会社が売り上げを伸ばしているのです。

ただし、空室対策を口先だけでやり過ごす営業マンと販売会社は避けるのが無難です。

例えば、「このエリアは単身者が多いですから、空室期間も短いですよ。」「弊社では賃貸募集を広く案内しますので早く入居付けができますよ。」と言われたとします。

エリア情報としては良いですが、賃貸管理会社としてどのような賃貸募集を行って、その成績はどうか?

そして平均入居率をしっかり確認してください

平均入居率を把握していなかったり、「およそ〇〇%くらいです。」といった回答で、実際の数字が確認できない会社は、平均入居率の数値も一応、疑っておきましょう。

賃貸管理をしている物件すべてを対象とした平均入居率を発表している会社は、高い入居率を維持するノウハウを持っていることが多いです。

なぜなら、平均入居率を発表するために、空室を早期に埋めて1%でも入居率を上げる努力をしているからです。

平均入居率を公表している一例として、むぎ@が契約している日本財託を紹介します。

日本財託は平均入居率を毎月ホームページに発表しています。

入居率の推移は会社概要で確認できます。

自社で販売したワンルームマンションの平均入居率(販売分入居率)と、自社販売以外の賃貸管理物件も加えた平均入居率(全体入居率)を分けて発表しているのが特徴です。

これには『自社で販売するワンルームマンションは、他で買ったマンションよりも入居率が良いよ!』と伝える効果があります。

出典:日本財託 公式ページ

物件を優先するか、賃貸管理会社を優先するか?

むぎ@

立地と価格がすごく良くて、あなたがとても気に入ったワンルームマンションを見つけたとします。

でも、そのワンルームマンションを販売している会社の賃貸管理部門は、とても評判が悪いと知りました。

あなたはこのマンションを買いますか?

かば

気にいった物件なら買うと思います!

むぎ@

賃貸管理をどうするかを考えていないので50点です。

気に入った物件を買うのは良いですが、この場合は他の賃貸管理会社を探すことが大事です。

ただし、販売会社に賃貸管理をまかせないので、マンション所有者の変更届や管理費と修繕積立金の振込手続きなんかを、あなた自身でマンション管理会社に連絡して書類を提出しないといけません。

そして賃貸管理会社を探して賃貸管理契約をする作業が残っています。

こういった手間を避けるには、はじめから賃貸管理をまかせていい会社でマンションを買うことになります

ワンルームマンションを買った会社とは別の会社に賃貸管理をまかせることもできますが、一般的にはマンションを購入した販売会社で賃貸管理契約をします

理由は、購入者は管理会社に対するこだわりがなく、管理会社を変える手間もかからないからです。

こちらとしては、賃貸管理をしてくれたら良いだけなので、わざわざ別の会社を探しません。

しかし、賃貸管理がダメダメの会社だった場合、あとで後悔しても遅いです。

ですから、ワンルームマンション投資をするなら、最初に賃貸管理をまかせても良い会社を探して、その会社で物件を買うようにしましょう!

つまり、物件よりも賃貸管理会社を優先して探すのがベストです

まかせて安心の賃貸管理会社を見つけ、その会社があつかっている中古ワンルームマンションを検討するのが良いとおもいます。

ちなみに、気に入った物件はすぐに見つからないと理解してください。

数か月、気長に紹介された物件を見て過ごすことをおススメします。

そうしてると、あなたが欲しい物件の基準ができてきますので、急がなくて大丈夫です。

賃貸管理会社さえ決めておけば、ゆっくりと物件を吟味して探せばOKです。

それでも、選んだ会社の物件取り扱い数が少なければ、第2候補の会社も視野に入れてお気に入りの物件が見つかるのを待ちましょう。

不動産の管理会社に不満がある人は読んでほしい、唯一の解決策!

管理会社は不動産オーナーと契約書をかわし、不動産の管理業務をおこないます。

大家の仕事を代行してくれるって感じです。

主な仕事

  • 家賃の集金
  • 入居者の募集
  • 退去した部屋の内装工事を手配
  • 設備故障の修理・交換を手配
  • 家賃を滞納してる入居者に督促
  • 入居者のトラブル対応
  • クレーム対応

むぎ@はマンションを購入した日本財託と賃貸管理契約をしてます。

管理代行手数料は税込み3300円/月/室です。

わずか3300円で管理いっさいをおまかせです!

『こんなポッキリ価格でいいの!?』ってくらい日本財託の管理業務にはとても満足してます。

とくに退去がきまってから、次の入居者募集、内装工事手配、つぎの入居者獲得までの作業がスムーズで、退去者がでても次がすぐに見つかるから不安はないです。

ほかの管理会社のお世話になったことがないので実感ないですが、この当たり前とおもってるサービスのレベルが管理会社で違うみたいです・・・・もちろん悪いほうで

で、ココでお伝えするのは、管理会社は変更できるって話です。

こっちが求めるサービスができなければサクッと管理会社を変えてみましょう。

たとえば・・・

家賃を滞納する入居者への早期回収業務ができていないといった不満。

管理代行手数料が高いといった不満。

よくあるのが、退去してから入居者が決まるまでの期間がいつも長い、フィードバックが遅いといった入居者募集の不満

ネットをみてると管理会社に不満をもっているオーナーさんはそこそこいるみたいですね。

入居者がすぐに決まらないのは、物件がわるいと思い込んでいたけど、管理会社を変更したらあっという間に入居者が決まったなんて話はよくあるみたいです。

動きのわるい管理会社はサクッと切ってやりましょう!

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

契約をまちがうと、サクッと切れずに地獄行き・・・評判の悪い会社には近寄るな!

といってもですね、悪い会社ってあるんですね・・・

こっちが解約したくてもナンクセをつけて契約を解除してくれない管理会社があるので注意してください。

いちばんやっかいなのが契約でガチガチに逃げれなくしてるケースです。

たとえば賃貸管理契約の解除を希望したら、べらぼうに高い違約金が発生するパターンは最悪ですね。

賃料の半年分が違約金ってな契約もあるらしく、家賃が8万円でしたら約50万円の違約金になります!

恐ろしいのが、この契約だと物件を売っても賃貸管理契約解除になるから違約金50万円が発生します。

でも、残念ですがこれは契約書にハンコを押したオーナーさんの責任です。

お客が逃げられない契約になってますから、管理会社は適当に仕事してもイイわけです

ちなみに日本財託の契約書を読むと・・・(一部の表現をわかりやすく変えています)

◆(契約期間)2年間

◆(更新)契約期間満了の3か月前までに、オーナーと日本財託いずれからも更新拒否の意思表示がなければ自動更新

◆(中途解約)本契約の期間であっても、相手方に3か月前までに書面で解約申請すれば、本契約を解約できる

(短期解約違約金)最初の契約から1年未満で中途解約するとき、日本財託に短期解約違約金を払う

短期解約違約金は、管理代行手数料(3300円/月)の最大12か月分。1年後までの残り月数×3300円。

契約から1年経過後は違約金が発生しない

たとえば、契約から半年間で解約したら、のこり6か月分にあたる19800円(3300円×6カ月)が発生するといった良心的な契約になってます。

日本財託の契約内容を参考にしていただき、契約を検討している会社に不満があったらサクッと解約できる契約になっているかを確認してください!

まとめ

今回は賃貸管理会社の業務内容に不満があればサクッと切り替えましょう!ってな話でした。

気をつけることは、最初の会社の契約を解除してから他社と契約しないと2重契約で違約金が発生するかもしれません。

なんぼ会社に不満があっても、先に別の会社と契約したらあとでメンドウです。

賃貸管理契約は『サクッと切れる契約になっている』かが肝心ですから、ハンコを押す前に解約条件をしっかり確認しましょう。

もちろん、確認は口頭だけではダメで、契約書のどこに書いているかを確認ですよ!

もしも悪徳不動産屋でしたら、口頭で適当なことを言っても証拠がないですからね。

ついでに言うなら、賃貸管理契約を解約するときに、違約金がめちゃ高かったり、解約しにくい会社なら、そこで物件を買うのはやめた方がいいですよ。

むぎ@

知識のない不動産投資ビギナーをハメるような会社を、あなたは信用できますか?

賃貸管理契約の解約条件は、その会社の信頼性をチェックするリトマス紙になるかもしれません。

購入を検討してる不動産会社をチェックするときに、日本財託の解約条件を基準にすれば間違いないとおもいます。

「解約条件は他でも同じですよ」と相手に言わせない知識武装が大事です!

最後までお読みいただきありがとうございました。

ではまた!

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