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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
ワンルームマンション投資では、物件を探すまえに、取引する販売会社を探すことが先決だとこれまでもお伝えしてます。
理由は簡単で、ワンルームマンション販売会社が賃貸管理会社を兼ねているからです。
厳密には、販売会社と賃貸管理会社は別の会社で契約ができますが、賃貸管理会社を別で探すくらいなら初めから賃貸管理会社を決めてから、その会社で物件を買うのが効率的です。
ただし、賃貸管理会社の質が悪いと、空室期間の長期化だったり、オーナーであるあなたとのコミュニケーションに問題があるといったトラブルの原因になります。
たとえば、退去者がでて、次の入居者がなかなか決まらず、状況を問い合わせても回答に要領を得ない会社です。
何軒くらいの不動産会社に賃貸募集を出しているのか？
何人くらい内見に来て、どういった反応を示すのか？
このような質問に回答がなければ、入居者募集をしっかりやってくれてるのか、オーナーさんも不安ですよね？
不動産会社をさがす基本は、資料の取りよせとセミナー参加です。
最初は気おくれしますが、ネットからの情報は参考程度にして、あなた自身で情報を取りにいくのがワンルームマンション投資の第一歩です。
「百聞は一見にしかず」と言いますが、いろいろな会社をまわって、質問をどんどんしてください！
質問の数だけあなたの生きた知識が増えていき、良い不動産会社の見分け方もわかってくると思います。
むぎ＠は日本財託という会社で物件を買って賃貸管理をお願いしています。
ですから、日本財託もおススメしたいですが、最近はいろいろな賃貸管理サービスを提案する会社がありますので、あなたに合った会社を探してみてください。
今回は、むぎ＠が推している会社の一つ、大手不動産会社であるRENOSY（リノシー）について紹介します。
※この記事はリノシーの資料とセットで読むと理解が深まります
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リノシーの評判・口コミ
最初にリノシーの評判・口コミをチェックしましょう。
情報元は「みん評」です。
気になる不動産会社があれば、こちらのサイトで情報を仕入れてください。
良い評判
不動産投資の初心者である私でも、ある程度の知識や内容を理解できるように、本当に丁寧に分かりやすく説明してくれたので安心しました。メリットばかり話すのなら信用できないなと考えていたのですが、担当者はメリットだけでなくきちんとリスクまで教えてくれたので、信頼できる方だなと思いました。
（出典：みん評）2021.8.12
空室や設備の修理、交換リスクもカバーしているためそういった点についても安心です。プランに関しても、リスクの許容度と価格で選べるプランが3つほどあるため、自分にあったプランを選ぶことが出来ます。私のようにこれから不動産投資を始めるという人にとっては特に良いと思いました。
（出典：みん評）2021.1.24
AIを積極的に活用した不動産投資サービスということにも興味を惹かれましたが、賃貸管理のサービスが一律1,100円というところに魅力を感じました。リスクヘッジの意味合いも兼ねてこのサービスを利用し始めて半年ほどですが、今では一番の稼ぎ頭になっています。アプリなどを使って物件管理も行いやすく、不動産投資初心者の方にもおすすめだと思います。
（出典：みん評）2021.2.1
むぎ＠「リスクの許容度と価格で選べる３つのプラン」が気になります。プランの選択ができると、オーナーの満足度が上がりますね。
あと、「AIの活用」も信頼度は未知数ですが、DXをとりいれた最新システムの印象をもちます。
悪い評判
物件購入に至るまでの対応は素晴らしく良かったです。
しかし…都合の悪いことは説明なかったことが判明…不動産知識がないので頼りにしていた分
それが分かった時は正直ショックの方が大きかったです。しかも購入後は対応がお粗末過ぎてショック倍増でした…
こちらとしては高額な買い物をしているので、そのような対応はかなり精神的なダメージを受けました。残念の一言です。
（出典：みん評）2022.7.6
むぎ＠「都合の悪いこと」「購入後のお粗末な対応」が何だったのかが気になりますね。
不動産会社が良くても、担当者が気に入らない、信頼できないといったことは、ままある話です。
この場合は、一度は担当者の変更をしてください。
交代した担当者も気に入らなければ、その不動産会社とはご縁がなかったという事で、別の会社をさがしましょう。
むぎ＠「不動産知識がないので頼りにしていた分」とのコメントはとても気になります。
投資は自己責任ですから、すべて担当者におまかせするのは危険です。
「不動産知識がない」と言い切ってますが、どのレベルの知識かによりますが、最低限の勉強はしてください。
事前に勉強をして、わからないところを不動産屋に教えてもらうのはアリですが、知識ゼロですべて不動産屋のセミナーを鵜呑みにするのはやめましょう！
そして複数の不動産会社で同じ質問をして、回答内容が正しいかを確認することが大事です。
仲介料も無料で社員の対応も丁寧なので、誰にでも薦めたい所なのですが会員になるための審査がかなり厳しいので、そもそも資産が無い人は参加することもできません。その上短期で儲けが出るような仕組みでもないので、簡単にお金を儲けようとしているなら他のサービスを選んだ方がいいと思います。
（出典：みん評）2021.3.14
むぎ＠ワンルームマンション投資は不動産ローンを組むのが一般的ですので、融資の審査に合格するかを不動産会社がある程度見極めます。
そういった意味では、リノシーだけではなく、どこの不動産会社も審査が厳しいと言えます。
合格するかのポイントは、職業（公務員・サラリーマン・医師などの仕業は有利）と年収（500万円前後あれば有利）が主で、他には貯金や借金の額を見ています。
ですから、ワンルームマンション投資の不動産ローン審査に合格するかを確認するために、早い段階で２～３社の不動産会社に資料請求の登録をして話を聞いてみるのが手っ取り早いです。
～ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ～
Web面談でPayPay5万円分は怪しいので注意してください！！
別にリノシーを悪く言いたくありませんが、以前のプレゼントAmazonギフト券（現在はPayPay5万円分に変更しています）をもらえないコメントがSNSでいくつも報告されていたので、注意喚起しておきます！！
報告者がプレゼントの適用条件を満たしていなかった可能性がありますので、リノシーを一方的に責めることはできません。
ただし、コメントを読んでいると適用条件を満たしていても貰えていないケースもありそうでした。（真相は不明です）
現在、SNS「X」ではPayPay5万円分がもらえないといったコメントは確認できませんでした。
プレゼントの受取には適用条件を満たす必要があり、詳細は公式サイトの「プレゼント適用条件詳細はこちら」を読む必要があります。
むぎ＠むぎ＠はリノシーの資料を読んでみたが参考になると思うので、ワンルームマンション投資の勉強中の方は無料なので取り寄せてほしいです。
ただし、「PayPay5万円分」は期待しないでいた方が無難かも。
ここの判断はSNSの情報だけではサンプルが少なくて判断できません。
むぎ＠は色々な不動産会社の情報を知った方がサービス内容などが勉強になるので、４つの会社を紹介しています。
（旧）twitterコメント紹介
※現在のプレゼントはPayPay5万円分に変更しています
リノシーのワンルームマンション投資 基本情報
大手不動産販売会社だけあって、入居率や空室期間の成績はとても良いです。
むぎ＠の日本財託と似たような成績ですので、これくらいであればこの会社をもっと研究する価値があると思います。
□ 中古マンションの売上実績が３年連続No1
（東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績 2022年3月調べ）
□ 需要の安定した「都市部の中古マンション」に限定し、さらにAIによって不動産価値をスコアリング、厳しい条件をクリアした物件のみを紹介している
□ 賃貸管理サービスは3つのサービスプランから選択できる
□ 入居率99.60％ （2023年4月末現在）
□ ※空室期間29日 （2022年2月末現在）
（一般的な空室期間83日 ※賃貸住宅レポート 首都圏版2019年12月）
※空室期間とは、原状回復完了日から次の入居者決定まで（退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで）の期間（首都圏の物件）を指します。
□ 東京、横浜、大阪などの都市部の中古ワンルームマンションを扱っている
| 会社名 | 株式会社GA technologies （ジーエーテクノロジーズ） |
| 本社所在地 | 〒106-6290 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F |
| 会社設立 | 2013年3月12日 |
| 資本金 | 72億2481万6203円（2022年3月末時点） |
| 事業内容 | □オンライン不動産取引マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営 □SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発 |
リノシーのワンルームマンション投資 ５つの特徴
リノシーは、物件の選定から購入手続き、購入後の賃貸管理までおこなう不動産販売会社です。
システム的にはよくある会社ですが、各サービスにリノシーならではの特徴があるようです。
データを活用し投資価値の高い物件を厳選
「都市部の中古マンション」のなかでも特に資産価値の高い物件を厳選して取り扱っています。
（リノシーが提案する物件の条件）
①主要エリアへ電車で15分以内（JR東日本2017 東京圏乗降客数TOP30の駅までの所要時間）
②新耐震基準に準拠（築39年以下の物件が該当 2020年現在）
③総戸数20戸以上のマンション
④最寄駅徒歩10分以内（10分以上の物件でも安定運用が見込めるものは販売している）
むぎ＠最寄駅徒歩10分以内は絶対です！理想は徒歩1分ですので、徒歩10分以上の物件は論外とむぎ＠は思います。
充実の賃貸管理サービス
入居者募集からクレーム対応まですべて代行します。
リノシーの賃貸管理サービス3つのポイント
①解約2カ月前予告で、次の入居者を素早く募集（通常は1カ月前予告が多い）
②原状回復作業を7営業日に短縮して、すぐに内見して空室期間の短縮に貢献
③専属カメラマンがハイクオリティな物件写真を撮ることで、入居者募集情報の見栄えに貢献
賃貸管理サービスは選べる3つのプラン
むぎ＠各プランの値段が書かれていないので、確認が必要です。
集金代行プランとワイドプランの違いは設備修理・交換費用をカバーしてるかどうかです。
２つのプランの値段の差がいくらあるかで、ワイドプランのお得度が違ってきます。
例えば、ワイドプランが毎月5,000円高ければ、1年で6万円多く払う形ですので、むぎ＠なら加入しません。
せめて、設備修理・交換の対象品目を確認しましょう。
また、集金代行プランとワイドプランは、物件購入時に空室だったときだけ、家賃を負担するので注意が必要です。
空室時の負担はないと理解したほうが良いです。
アプリで不動産オーナーの資産を管理
所有物件の情報やキャッシュフローの把握、最新の販売物件の確認まで、不動産投資関連情報をアプリに集約。
主な４つの機能
① 所有物件の基本情報（契約情報、賃料、送金明細、入退去情報など）
② 毎月の入出金情報をカンタンに集計して、日ごろのキャッシュフローを把握できる
③ 確定申告サポート機能
④ RENOSY がAIで厳選した最新の優良物件情報を確認できる
むぎ＠パソコンで管理できれば十分ですが、リノシーはアプリで管理できるとこも売りの一つにしてます。
確認できる情報の内容はおおむね知りたい内容をカバーしてるかな。
入退去情報の具体的な内容をもっと確認したいところです。
入居募集で何件の電話問合せがあり、何件の内見があったかなどは
日本財託では確認できて便利さを実感してるので、リノシーはどうか確認してみてください。
投資物件用の安価なリノベーションパックがある
自分が住む用ではなく、投資物件用にシンプルデザインにすることで、コストカットを実現！
フルリノベーションの約4分の1の平米単価税込27,500円（ワンルームなら55万円〜）でリノベーションができます。
むぎ＠むぎ＠の物件で一番古いものは1989年建築の築33年です。
それでもリフォームなしで入居者がいるので、リフォームの必要性は
正直わかりません。
平成初期の頃に主流だったトイレ・バス・洗面所の3点セットタイプを壁で区切るリフォームなんかもありますが、これもいらないと思っています。
退去時にクリーニングをして清潔感を保てば、立地と適正な家賃で入居者は確保できると感じています。
いまのところ、将来、やることやっても客付けが悪くなったらリフォームを考えようかな・・・くらいの認識です。
基本的に不必要な出費はひかえるのが大事です。
リフォームを考える前に家賃を2,000～3,000円値下げした方が良いと考えてます。
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空室を早期に埋める賃貸管理ノウハウ
資料を読むかぎり、一般的なシステムといった印象をもちます。
それでも空室期間が平均29日（2022年2月末時点）と悪くない実績を残していますので、入居者募集は機能していると思います。
主な賃貸管理ノウハウ
□ 入居者募集は、ポータルサイトや不動産業者間専用サイトなどに公開するので、広く募集情報を発信できてます。
□ 入居者審査は、入居後のトラブルを防ぐためにとても大事です。堅実な審査基準のもと、入居申込者、連帯保証人の審査を行います。
□ 賃貸借契約、家賃集金代行、退去時の解約処理、クレーム対応など、基本的な賃貸管理サービスに対応してます。
空室を早期に埋めるポイントは、立地と家賃です。
東京23区のように人口流入数がおおいエリアは賃貸需要が旺盛です。
駅チカのワンルームマンションは家賃相場の範囲であれば入居者が決まりやすいので、入居者募集情報を広く流す会社を選べば安心です。
その点、リノシーの賃貸管理ノウハウは顧客満足が高いのか、初回購入から追加購入までに１年未満の割合が８割を超えています（RENOSY不動産投資アニュアルレポート2021年）。
次に、リノシーと契約した顧客の特徴について紹介します。
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リノシーで契約した顧客の特徴を知る
リノシーは、中古の投資用マンション年間販売実績（販売戸数・売上高）が3年連続No1でした（2020年、2021年、2022年の3月に株式会社東京商工リサーチが実施した投資用マンションの販売実績調査）。
そんなリノシーと契約した不動産投資家の特徴をまとめました。
あなたが不動産投資を検討する参考になれば良いと思います。
出典元は、RENOSY不動産投資 2021 アニュアルレポートです。
契約者の基本情報
2021年度の成約顧客の85％が男性でした。
40歳未満で購入するひとが全体の67％を占めており、老後資金対策ではじめるひとが多いと思われます。
職種は85％が会社員で、医師・弁護士などの専門職7％、公務員6％、その他・自営業2％となっています。
年収は、500万円台が17％、600万円台14％、700万円台と1,000万円～1,200万円台未満が同率の12％でした。
むぎ＠2020年と2021年を比べると、年収500万円未満の顧客割合が大きく減っているのがわかります。
これは恐らく、金融機関の融資基準が厳しくなって500万円未満では融資の承認がおりにくくなったと思われます。
融資審査の基準は、景気にも左右されるし、金融機関によっても違うので、リノシーの紹介する金融機関ではダメでも、他の不動産会社の紹介する金融機関ならOKといったケースもあります。
1社でダメでもあきらめないで複数の不動産会社に相談することをおススメしますし、貯金をして再チャレンジもありです。
購入した顧客のその後
2021年度成約顧客の74％が、初めて購入した顧客でした。
2戸目以上の追加購入をした顧客は26％いましたが、そのうちの85％が1年以内に追加購入をしています。
詳細にみると、1カ月以内の追加購入が25％、6カ月以内が20％、2カ月以内・1年以内・1年以上経過後の追加購入が同率の15％でした。
むぎ＠追加購入までに時間がかかるのは、最初に購入した物件で様子を見てるのと、次の物件を選定するのに時間を要したからと思われます。
購入した物件価格は、2,000万円未満が33％、2,000万円台が52％でした。
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リノシーで不動産投資をはじめる流れ
リノシーで不動産投資をはじめる流れは、次の4ステップとなります。
① リノシーに資料請求をする
② かかってきた電話に出て、年収など基本情報を伝え、不動産ローンの承認可否を確認する
③ 後日、担当者と面談をする
④ プランに納得したら売買契約・不動産ローン契約をする
①と②は、あなたがワンルームマンション投資が可能かどうかの確認をするだけですので、リノシーで契約するか決めなくても大丈夫です。
むぎ＠がリノシーに資料請求をして電話をした時も、『リノシーに決めてなくても大丈夫です』と確認しています。
むぎ＠むぎ＠の場合は、不動産ローンが融資枠いっぱいで追加の契約が無理だと電話で確認して終わりました。
はじめにリノシーの公式ページから資料請求をします。
投資経験や投資の目的、氏名、生年月日などの個人情報を入力すれば、すぐにオンラインで資料閲覧ができます。
資料請求をすると電話かメールで担当者から連絡が来るので、面談の日程を調整します。
このやり取りで不動産ローンの承認を取れるかどうかをむぎ＠は確認しています。
「面談まではまだいらないかな・・・」と思うひともいるかもしれませんが、面談は無料ですから、不動産投資のメリット・デメリットやプラン内容を面談をして確認しましょう！
面談を一度経験すれば、他の不動産会社への面談も余裕でこなせるようになるので、ワンルームマンション投資の情報収集が容易になります。
面談の内容は次のとおりです。
① 不動産投資のメリット・デメリットについて説明
② 販売物件や賃貸管理サービスのプランについて説明
③ プランのシュミレーション
むぎ＠担当者の言いなりにならないためにも、事前準備は大切です。
ワンルームマンション投資については、基本的な知識を事前学習してから面談をしたほうが、有意義な面談ができます。
面談前に、資料を読み込んで質問事項を整理しておきましょう。
また、一定の条件を満たせば、資料請求をして個別面談をすると、PayPayポイント5万円分が贈呈されます。
ギフト券に関心があるひとは、公式サイトの「プレゼント適用条件詳細」をご確認ください。
担当者と面談をして、説明内容に納得したらプランに申し込みを行いますが、他の不動産会社の話を聞いてから話を進めても大丈夫です。
プランに申し込んだら、紹介された物件の中から物件を選んで売買手続きにはいります。
物件選びは焦らなくても大丈夫です。
大きな買い物ですから、気にいる物件が見つかるまで待ちましょう。
売買手続きの手順は次のとおりです。
① 重要事項説明・売買契約締結
② 不動産ローン申し込み
③ 不動産ローンの審査結果を確認
④ 不動産ローンを契約
⑤ 融資の実行・決済・引き渡し
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まとめ
不動産販売会社の大手、RENOSY（リノシー）についての情報を整理しました。
紹介物件の内容と賃貸契約プランの値段設定が不明ですので、はっきりとは言えませんが、資料を見る限り取引をする会社の選択肢にいれても良い会社と思えました。
この記事に記載したむぎ＠のコメントも参考にして、面談時に不明点を確認してください。
ワンルームマンション投資を検討するなら、販売会社の情報収集はとても大切です。
最近はWeb面談ができますので、関東以外に住んでいる人も情報収集が簡単です。
むぎ＠が不動産会社の面談をススメる一番の理由は、あなたが不動産ローンの審査に合格できるかを確認するためです。
ローン審査に合格するとわかれば、ワンルームマンション投資について本格的に検討できます。
逆に、ローン審査の合格が難しければ、貯金をがんばるのが先で、ワンルームマンション投資の勉強はまだ早いか、別の投資を目指すほうが良いことがわかります。
老後の資金準備が目的なら、できることから積極的に取り組まないと時間のムダですから、無料で面談できるサービスは上手に利用しましょう。
