むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
入居者を募集して契約にいたる過程を記録しました。
今回は後楽園駅から徒歩３分にある物件２号（築21年）の記録です。
※物件1～13号の一覧はこちら
ワンルームマンション投資は、退去者がでた時に早く入居者を見つけることがキモになります。
空室がでた時に、むぎ＠がどのように考えて行動したかを、随時更新しながら記録した記事ですので最後まで読んでみてください。
物件２号の基本情報
物件2号は後楽園駅に近く人気の高いエリアにあります。
これまでは、空室期間が短い点はとても優秀ですが、転勤者が多いからか平均2年で退去するのがデメリットと感じています。
基本情報
築21年になりますが、地下鉄の路線が複数使えるところが人気の理由だと思います。
建築年と立地
（建築年月）2002年5月
（立地）東京都文京区小石川 マンションの５階
三田線、大江戸線 春日駅 徒歩1分
丸ノ内線、南北線、後楽園駅 徒歩3分
（池袋駅まで７分）
※春日駅は、2021年（令和3年）度の１日平均乗降客数 三田線53,674人、大江戸線46,253人
退去前の家賃と共益費
家賃75,000円、共益費10,000円
間取り
19.74㎡
募集時の室内写真
物件２号の退去連絡から入居者決定までの流れ
この記事は、各日付にあるイベント発生時に書いていますので、ドキュメント調になっています。
2023年2月24日 退去連絡がはいる
管理会社「日本財託」から3月31日付での退去連絡が入る。
退去理由は転勤のため。
日本財託が査定調査した適正家賃（共益費込み）が80,000円～84,000円ということで、現行家賃85,000円での募集を提案されました。
まずは周辺相場を調べます。
SUUMOで「都営三田線」「春日駅」「１K」「マンション」「5分以内」で検索します。
□築浅物件は１Kで25㎡程度の広さがあるが、家賃と共益費の合計が10～12万円の範囲にある
□物件2号と同じくらいの20㎡未満の物件は、9万円台が多く築年数が20年前後でほぼ同じ。
むぎ＠この情報から、物件2号の家賃75,000円／共益費10,000円は安い部類にはいると判断しました。
そして値上げを検討しましたが、退去予定日が繁忙期がすぎた3月31日でしたので、家賃／共益費をすえ置くことにしました。
次に、日本財託が勧めるリノベーションプラン「Renotta（リノッタ）」を契約するかを検討しました。
リノッタについて
リノッタは、賃貸専門のリノベーションデザイナーが室内デザインを手がける、全国展開している日本最大級のリノベーションブランドだそうです。
最近、日本財託が取り扱いをはじめ、「低料金で少しリノベーションをしたい」といったオーナーの要望に対応するプランです。
リノッタは４つのシリーズを展開しており、日本財託が提案するのは「Colors（カラーズ）」。
壁or天井にカラークロスを入れたライトリノベーションプランです。
□アクセントクロス（居室壁1面+天井）
□ライティングレール照明の設置
□キッチン、浴室にデザインシートを貼付（※）
※キッチンサイズや浴室壁の材質により、一部施工できない場合があります
□費用は14万円
カラーパターンは次の５種類があります。
結論はリノベーションの見送りです。
理由はリノッタの成果を検証できていないためです。
現在、物件４号が退去したので実験的にリノッタでプチ・リノベーションをおこないました（記事はこちら）。
先日工事が完了したばかりで、問い合わせの反響など成果検証はこれからです。
そして、物件２号の間取りが長方形ではないので、壁面と天井にアクセントクロスを貼ることが逆に入居希望者の反応を悪くすることを恐れました。
また、物件４号は家賃の値上げを見越しての投資でしたが、物件２号は家賃すえ置きで立地が良いので冒険をしてデザインを変えるまでのメリットが無いと判断しました。
そこで、少しだけ競合と差別化するために、浴室のシートだけリノッタの「NATURE GREEN」プランに似たデザインを発注しました。
いまは、退去する前から入居者募集をおこない、早期の賃貸契約を目指します。
3月1日 入居者募集の問い合わせ状況
問い合わせが１件ありました。
いまの入居者が退去して内装が終わるまでは内見ができませんので、まずは問い合わせの件数に注目していこうと思います。
3月6日 サブリース契約の申込みがあった
3月最初の週末を終えた状況です。
土日で3件の問い合わせがあり、順調なスタートだったと思います。
悩ましい問い合わせ
先ほどメールで契約を前提とした問い合わせが来ました。
といっても、特殊な契約なので検討が必要です。
【問い合わせがあった契約内容】
□株式会社Aからの法人契約依頼
□Aが転貸およびマンスリーマンションとして貸し出す（サブリース契約）
□契約条件
①賃料2,000円減額
②敷金なし→ルームクリーニング代44,000円をA社が解約時に支払う（クリーニング代以上の内装費用が発生した際、故意過失を除き、むぎ＠の負担）
③礼金なし→今回の募集手数料（賃料1か月分）は通常は礼金で支払っていたので、むぎ＠が負担することになる
④フリーレント（契約から家賃1カ月を無料にする）
⑤A社が短期解約したときの違約金として、2年未満の解約は違約金として賃料1カ月分を徴収する
⑥2年更新で賃料73,000円を受取る
契約条件は貸主であるむぎ＠が不利になる内容に思えますが、次のようなメリットもあります。
【メリット】
１．株式会社Aが継続的事業と位置付けて賃室を借上げるため、契約期間の長期化で安定した収益確保が期待できる
２．短～中期間使用が主体となり、その都度簡易清掃が入るため、室内の劣化を抑止できる
むぎ＠サブリース期間中の退去時クリーニング費用の負担など、もう少し確認したいことがあるので、結論は明日以降に持ち越します。
3月7日 サブリース契約の詳細を確認
日本財託に契約内容について確認しました。
日本財託に確認したこと
□ 株式会社Aは就職情報の提供や人材派遣など幅広く活動する大手企業で、これら事業でかかわる企業様にマンスリーマンションを提供するビジネスとなる
□ 家具・家電・インターネットをA社が設置して入居者を募集するシステム
□ 日本財託が管理する物件と取引がはじまったのが2022年の夏ごろ。2023年3月現在、146部屋を契約している
□ サブリース契約は一般的に10～15年契約だが、A社は2年契約
一般的なサブリース契約とA社のサブリース契約の違い
※ 物件Bの家賃75,000円／共益費10,000円の場合
| 株式会社A | 一般サブリース | 通常の賃貸契約 | |
|---|---|---|---|
| 賃料 | 7.3万円 | 7.2万円 | 7.5万円 |
| 共益費 | 1万円 | 0円 | 1万円 |
| 退去クリーニング | 4.4万円 （契約解除時のみ） | 4.4万円 | 7.5万円 （敷金） |
| 礼金 | 0円 | 0円 | 7.5万円 |
| 広告料 | 0円 | 0円 | －7.5万円 |
| 初回賃料発生まで | 1カ月 （フリーレント） | 1カ月 （フリーレント） | 1か月前後 （原復～入居） |
| 退去後賃料発生まで | 0カ月 | 0カ月 | 平均33日※ （退去～原復～入居） |
| 更新料 | 2年に1回 7.3万円 | 0円 | 2年に1回 7.5万円 |
| 入居期間 | 長期を前提 | 長期を前提 | 平均2.1年※ |
□ 一般的なサブリース契約と違い、共益費と更新料を支払ってくれる
□ 退去者がいても賃料と共益費が途絶えない（空室期間がなくなる）
□ 退去者があっても、内装のクリーニング費が発生しない
□ 賃料を2千円値引きする
□ 礼金7.3万円がもらえないので、今回の物件2号の募集手数料は自腹になる
□ 従来は退去時の内装クリーニング費に使っていた敷金7.5万円がなくなる
□ 契約して最初の1カ月は賃料が発生しないので、空室期間30日と同じ
入居者募集の手数料は、礼金（賃料1カ月分）を使います。
このサブリース契約だと礼金が発生しないので、むぎ＠が余計に支払うことになります。
家賃も2千円減額ですから年間2.4万円の減収です。
ただし将来も家賃を維持できるか分かりませんので、この家賃を長期間維持できるのがメリットになるかもしれません。
一方で、むぎ＠が評価したのはクリーニング費が発生しないことです。
物件2号のように平均2年で入れかわる物件では、2年ごとに内装クリーニング費が発生します。
今回のA社との契約では、A社が簡易クリーニングで済まして入居者を募集するので、余計なクリーニング費が発生しないと期待できます。
そして空室期間がないので、A社との契約が長期になるほど収益面でプラスに働くと判断しました。
このようにメリット・デメリットを天秤にかけて、今回はA社と契約することにしました。
更新日
2023年3月4日
2023年3月6日
2023年3月8日
まとめ
この物件は、これまでむぎ＠が反対してきた「サブリース契約」となりました。
サブリース契約のリスクについては次の記事も参考にしてください。
物件を購入したときからサブリース契約だと、その物件にいくらの家賃で入居者がいるのかがわかりません。
つまり、適正な家賃がわからないという事です。
それに対し、今回は募集家賃から2千円を下げた家賃で契約ができましたので、ほぼ適正家賃です。
そして最初の1カ月を空室期間だと考えれば、2年に1回の更新料も入金されるし退去時のクリーニングも不要といったメリットは好印象でした。
なぜなら平均2年で退去を繰り返すこの物件は、内装クリーニングと空室による減収がネックだったからです。
これからは空室期間と内装クリーニング費がかからない優良物件になることを期待しています！
最後まで読んでいただきありがとうございました。
