不動産投資はなぜ儲かる?その仕組みと投資対象について(初心者必見)

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

貯金だけでは老後資金に不安がある人は多いと思います。

アクティブな人は30代から投資をして資産を増やす努力をしています。

ほとんどの人にとって身近で手軽な投資は、数千円から始めることができる株式投資や仮想通貨です。

一方の不動産投資は、株式投資やFX、仮想通貨に比べて参加者が少ないようです。

『ローンを組んで投資する』って、勇気がいりますよね?

不動産投資のほうが株式投資や仮想通貨よりもリスクが高いと思われますが、実際は株式投資や仮想通貨のほうがリスクが高いと言われています。

本当?と思った人も、最後まで読んでいただければ納得していただけると思います。

目次

株と何が違う?そもそも不動産投資ってどんな投資?

不動産投資の基礎知識

不動産投資は、マンションやアパートを買って人に貸すことで、家賃収入を得る投資です。

買った物件を売ることで利益をだせることもあります。

株式投資家にくらべて不動産投資家が少ない理由のひとつは、金融機関から融資を受けられる信用力がある人か、キャッシュで物件を買える人しか不動産投資ができないからです。

サラリーマンだと年収400~500万円が目安とされています。もちろん、年収が届かなくても貯金があったり担保に使える資産があれば融資は可能です。

ですから、一定の年収がありながら株式投資とかFX、仮想通貨をしている人は、せっかくの信用力を投資に活かしていないとも言えます。

もちろん、不動産投資も検討したうえで他の投資を選ぶことはまったく問題ありません。

でも、不動産投資を知らなくてその権利を使っていなければ、本当にもったいない話です・・・。

不動産投資が、株やFX、仮想通貨と違うところ

株・FX・仮想通貨不動産投資
リスクハイリスク・ハイリターンミドルリスク・ミドルリターン
最低必要資金数千円100万円(中古ワンルームマンション投資の場合)
参加対象必要資金があればだれでもOK必要資金以外に一定の貯金と収入がないと融資がおりない
維持管理費投資信託はかかるが、株・FXはかからない税金や保険費用、管理費用など毎年かかる
勝率連続5年黒字になるひとは少ないのでは? 物件次第だが、連続5年以上の黒字は簡単
資産価値株の配当以外は売買で利益をあげるので売ってしまうと資産価値はなくなる。配当だけではあまり利益にならない。売買利益もあるが、もち続けても毎月家賃収入を生みだすので資産価値がある
稼げるスピード勝てば短期間で儲けることができる(短期間で負け確定も多い)税金が高いので、購入して5年以上たってから売ることが多い。そのため売却益を得るまでのスピードはおそい

株やFX、仮想通貨で5年以上連続で黒字を出すのが難しい理由は、最適な取引をしていても市場の影響で値下がりするリスクが常にあるからです。

あなたが正しい取引をしていても、海外の相場や日本の相場が崩れたことで、一緒に引きずりこまれた経験をした人は多いのではないでしょうか?

そのため、市場の変化をとらえて毎年利益をあげてる人はそんなにいないと思います。

世界情勢や国内情勢、為替など常にチェックしているプロ、セミプロでも損したりしますから、一般人、とくに投資の初心者が手を出せば損する可能性が高いです。

儲けたり損したりを繰り返してると、5年、10年後に資産を作れるのは一部の人に限られます。

一方で、不動産投資は市場の影響をうけることが少ないので、良い物件を選べば損をするリスクは小さいです。

良い物件とは、空室リスクが低い物件を言います。

退去者がでたら次の入居者をはやく見つけて空室を埋めることが大事です。

そのため、都心の駅近など空室を埋めやすいエリアの物件を買うことで、空室リスクは軽減できます

不動産投資は一攫千金で儲けることはできませんが、家賃でローン返済を続けることで資産を持てる投資です。

ローンを完済すれば無双状態です!

老後資金を貯めることが投資をする目的なら、不動産投資で資産を作ることをおススメします。

不動産投資には2つの利益があるけど、資産をつくるなら〇〇〇〇ゲイン

不動産投資は物件を売却して得るキャピタルゲインと、物件を持ち続けることで得る家賃収入(インカムゲイン)があります。

キャピタルゲイン(売却益)

物件を売却して得る利益です。

不動産を売却するときにかかる税金が、物件の所有期間でちがいます。

売却益の計算方法
売却益=売却代金ー(取得費+売却費用)

※取得費:不動産を購入した代金(減価償却費を差し引く)、購入時の手数料や税金など
※売却費用:売却時の仲介手数料、登記費用など

この売却益を譲渡所得といいます。

長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在の所有期間が5年超 ⇒税率20%
短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下 ⇒税率39%

売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点の所有期間で判断されます。
ですから税率20%で売却する場合、購入して6年を目安にすれば大丈夫です。

安く不動産を購入して高く売れば利益がでますが、株と同じで値段が上がる保証がないのと、売却するときに税金や仲介手数料などコストがかかるので、ある程度値段が上がらないと利益になりません。

それでも、うまくいけば大きな利益がだせます。

インカムゲイン(運用益)

不動産を保有することで得られる利益です。

家賃収入がメインとなりますが、アパートなどの一棟物件で自動販売機や駐輪場などを設置することで得られる利益もインカムゲインです。

不動産投資のインカムゲインは、入居者さえいれば放置してても入ってきますので、長期の安定収入を得たい人向けです。

特にローン返済終了後は、諸経費をのぞいた家賃ぜんぶが収入になりますので、不労所得が完成です!

不動産投資の種類別にメリット・デメリットを紹介

所有する物件の種類それぞれにメリット・デメリットがあります。

どういった投資をしたいかで投資対象がきまるので、代表的なものを紹介します。

ワンルームマンション投資

マンションの1室を購入して家賃収入を得る投資法です。

1棟物件にくらべ購入資金が安く済みますし、流動性があるので売却をしやすいメリットがあります。

複数室に投資することで立地を分散できますが、1室のみだと空室のとき家賃収入がゼロです。

アパートやマンションの一棟投資

ワンルームマンションよりも購入資金が高くなりますが、複数室を一気に確保できるので空室リスクがワンルームマンションよりも低くなります。

購入資金が億単位になることがおおく、ワンルームマンションよりも早期売却が難しいので、失敗したときにすぐの売却ができないことがあります。

ワンルームマンションは前オーナーが売却までに積み立てた修繕積立金を引き継げますが、一棟物件は修繕積立金は売却したオーナーがもっていくので、残っていません。

購入後にかかる建物の修繕費全額をつぎのオーナーがはらう必要があります。

戸建て投資

1軒家を購入して家賃収入を得る投資法です。

中古の戸建てを購入することで少ない投資資金ではじめることができます。

ファミリーで住むケースが多いので、入居が決まると長期間の安定収入が期待できます。

しかし、退去してから次の入居者が決まるまでに時間がかかる場合があります。

部屋数が多いので、内装費がかかりやすいデメリットがあります。

まとめ

今回は、不動産投資をこれから勉強するひと向けに【初心者向け】不動産投資の基礎知識をおとどけしました。

不動産投資には利益が2種類あって、家賃収入を得る投資は老後資金の準備に有効であるといった内容でした。

株やFX、仮想通貨との違いも書きましたので、株やFX、仮想通貨で5年連続黒字をだせる自信がないひとは、不動産投資も検討してみてはいかがでしょうか?

特に不動産投資ローンを借りることができる人は、一度は検討することをおススメします。

不動産投資を始めたくても、ローンの承認がおりなくて涙を流す人はたくさんいてるのも事実です・・・

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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