不動産投資で家賃を設定するときに、相場だけで決めるとダメな理由

  • URLをコピーしました!
むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています。(⇒プロフィール
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

ワンルームマンション投資をしてると、普段の仕事は賃貸管理会社に丸投げしてるので、チャリン♪チャリン♪と家賃が入金されて、ササ~とローン返済金が引き落としされるのを見るくらいです。

要はヒマで、やることないです。

のんきなオーナーライフですが、退去者が出るときはオーナーらしい仕事が待ってます。

それは家賃設定です。

家賃って値下げのイメージしかない人がいますが、値上げも可能ですよ!

実際、むぎ@は2018年に一斉値上げをしたことがあります。

値上げといっても各戸1,000円~6,500円の幅でしたけどね。

話をもどすと、退去者が出るのは残念ですが、家賃の見直しができる絶好の機会でもあるんです。

もちろん、家賃を現状維持にするケースが多いですが、値上げをしたり、家賃と管理費の割合を変えることもあります。

家賃と管理費の関係は、知っとくと便利ですので興味があれば最後までお読みください。

目次

ワンルームマンション投資で家賃設定をする目安とは

不動産の家賃設定は何を目安に考えればよいか?

むぎ@の場合は、賃貸管理会社(日本財託)が入居者募集をする前に家賃をいくらにするかをオーナーに確認します。

そのときに周辺相場からみた最適家賃を83,000~78,000円といった感じで5,000円くらいの幅で教えてくれます。

むぎ@はこの価格を参考にしますが、自分でも周辺の家賃相場を調べます。

調べ方はsuumo(スーモ)同じ住所の物件から家賃を見ていきます。

家賃相場を調べるときに注意してるのが次の5点です。

① 物件と同じマンションで賃貸募集が出てるかを確認する
② 募集する物件と同じくらいの築年数の家賃を調べる
③ 近くの駅までのキョリ(徒歩〇分)が同じ物件は、駅を中心にして360度方位に存在するので、違う住所でもこの駅とのキョリが同じなら参考にする
④ ここで言う『家賃』は物件情報にある『賃料+管理費』です(ココ大事!理由は後半の記事参考)
⑤ 募集する物件よりも築年数が新しい物件と、家賃の差額を確認する

これらに注意して家賃を調べると、物件エリアの相場がわかってきます。

次に、いくらの家賃で募集をかけるか?を考えます。

株で言えば、「指値をいくらにするか?」を考えるわけですが、強気方針と弱気方針で決め方がちがいます。

たとえば、想定家賃を80,000円~75,000円(賃料+管理費)だとします。

強気方針だと最初の募集を80,000円からはじめて、反応が悪ければ少しづつ募集家賃を下げる方法となります。

メリットは、高めの家賃で入居者が決まる可能性があることです。

デメリットは、入居者がいないと徐々に募集家賃を下げていくので、入居者が決まるまでに時間がかかり、繁忙期をのがす可能性があることです。

弱気方針だと最安値の75,000円で募集して早期入居をめざす方法です。

メリットは、高めで募集するよりも入居者が早く決まる可能性がありますが、デメリットは利益が少なくなります。

強気と弱気、どちらの方針も正解はないですが、周辺の賃貸相場の調査をしていれば、設定金額で間違うことは少ないです。

「ポルティ分析ツール」の信頼性を持ち物件で確認してみた!

最初に紹介した家賃相場の調べ方はかなりアナログ的な方法です。

アナログですが自分が納得できるまで調べることで、設定家賃に自信がもてるのでおススメしてます。

それでも、第3者の意見を聞きたいときがあります。

そういった時は、物件近くの不動産屋に相場を聞くのもありだと思います。

もう一つは家賃相場を調べるポルティ分析ツールを利用する方法です。

これは、首都圏の賃貸相場を調べるのに使えるサイトです。

□ まだエリアも路線も決まっていない人は「相場マップ」
□ 路線が決まっていて駅が決まっていないのなら「まるまる相場」
□ 既にめぼしい物件を見つけている方や、不動産業者さん、大家さん、投資家さんは「ズバッと家賃」で調べることができます。

気になるのは精度だと思いますので、むぎ@の物件を使って比較してみます。

検索はコチラの画面に入力するだけでとても簡単です。

出典:ポルティ分析ツール

※築年数は2022年4月現在のものです。2022-建築年=築年数と計算しました。入力上限が30年まででしたので、築30年以上の物件はすべて30年で計算しています。
※複数路線の駅が近くにあるときは、一番近い駅で計算します。

物件路線最寄駅実際の家賃
(家賃+管理費)
分析結果
(帯賃料帯)
分析結果
(中央値)
1号東急多摩川線武蔵新田90,000円69,683円~
97,395円
83,539円
2号大江戸線春日80,000円69,954円~
102,579円
86,267円
3号三田線志村坂上62,000円48,673円~
65,721円
57,197円
4号三田線志村坂上58,000円47,974円~
64,777円
56,375円
5号丸の内線東高円寺85,000円69,717円~
101,521円
85,619円
6号日比谷線入谷70,000円62,277円~
91,224円
76,751円
7号山手線大塚82,000円70,888円~
105,588円
88,238円
8号山手線田町96,000円77,222円~
112,381円
94,802円
9号大江戸線門前仲町84,000円66,701円~
93,170円
79,936円
10号南北線本駒込82,000円70,772円~
103,859円
87,316円
11号日比谷線茅場町84,000円69,208円~
104,208円
86,708円
12号浅草線本所吾妻橋95,000円87,438円~
124,408円
105,923円
13号半蔵門線住吉99,000円82,876円~
119,329円
101,102円

いかがですか?

すべての物件が分析結果内の家賃でしたが、家賃幅が3万円前後ありますのでほとんどがOKになる気もします。

中央値と実際の家賃をくらべると、むぎ@の物件が安かったのが13戸中7戸ありました。

ではこの7戸は値上げ可能か?といえばわかりません。

かば

サイトにはこんなコメントがあるよ。
入力した以外の条件が周辺物件より悪い場合、中央値よりも賃料は安くなります。 逆に、入力した以外の条件が周辺物件より良い場合、中央値よりも賃料は高くなります。 』

『入力した以外の条件とは、大きく物件そのものに関する条件と、物件の周辺環境に関する条件があります。

物件そのものに関する条件は、外観・内装などのデザインや 設備の充実度、清掃が行き届いているかどうかなどがあります。

周辺環境に関する条件は、周辺のお店の充実度や、騒音の有無、 駅から物件への経路の安全性や利便性なども含まれます。』

なんか占い師の言い訳みたいですが、参考程度にとらえるのが良いみたいですね^^;

物件相場は繁忙期と閑散期でも違いますので、周辺の家賃を調べるアナログ式が正確かと思いました。

入居時期によって相場が動くことを考慮しよう

ワンルームマンションの繁忙期はいつ?

賃貸需要は繁忙期と閑散期で動きがちがいます。

繁忙期は1~3月と9~10月となりますが、特に1~3月は4月の新年度に向けて初めて一人暮らしをする人が多い時期です。

学生から新社会人になる若い人が多いのでこの時期に空室があると、気合が入ります!

繁忙期に入居者募集があれば、家賃を値上げして様子をみることもあります。

9~10月は会社の異動シーズンで転勤者がメインになって、1~3月に次いで忙しい時期です。

ワンルームマンションの閑散期はいつ?

ワンルームマンションの閑散期は6~8月と言われてます。

1~3月の繁忙期が終わり社会人の異動も少ない時期なので、引っ越しシーズンの谷間にあたります。

こういった時期に退去者があると、次の入居者が決まるまでに時間がかかるケースもあります。

ただし、地方と違って東京は様々な人がいるので、運がよければ退去してすぐに入居が決まったりもします。

この時期に一番悩むのが、入居者募集に対する問い合わせがないときです。

単に閑散期で需要がないだけなのか、家賃相場が下がっていて顧客を取り逃がしているのか判断に迷います。

これが8月だったら『9月に入るまで様子を見る』選択肢がありますが、6月だと家賃を下げることも考えます。

理由は最後の章に書いときます。

戦術のひとつが、家賃と管理費の割り振りです

家賃を下げるのは最終手段なので、賃貸管理会社に電話をして問い合わせ状況などを踏まえて今後のスタンスを検討します。

ここで、賃貸管理会社に対する信頼がなければ精神的にツライので、入居者募集をどのようにしてるか活動内容をしっかり確認しときましょう。

入居者が決まらないときは家賃を下げる前に管理費の割合を変える手が残っているので、これについてご紹介します。

管理費(もしくは共益費)は2種類ある

不動産投資をすると管理費もしくは共益費という言葉がでてきます。

おおむね管理費=共益費ととらえてもらって良いですが、2つの意味で使われています。

ひとつは、ワンルームマンションのオーナーが、マンションの管理組合に毎月支払う費用です。

これはマンションの掃除やエレベーターの保守管理など、住人の共通スペースの管理に使用されます。

ですので、これは確定申告の経費にできます。

もうひとつの管理費(共益費)は、ワンルームマンションの入居者がオーナーに支払う費用です。

で、ここが大事ですが、入居者がオーナーに払う管理費とオーナーが管理組合に払う管理費の金額は違うことが多いということです。

こちらの管理費は家賃の一部としてオーナーの収益になりますので、確定申告の経費になりません

かば

ん?
オーナーがマンションの管理組合に払うべき管理費を入居者が払っていると思ってたよ。

むぎ@

実際はオーナーが管理組合に支払う管理費よりも入居者が支払う管理費の方が高いことが多いです。

家賃と管理費にわける意味は?

入居者は家賃と管理費の合計を支払いますから、管理費は家賃の一部と考えてください

家賃と管理費をわけるのはオーナー側の都合だからです。

たとえば家賃+管理費が80,000円の物件AとBがあったとします。

物件Aが家賃80,000円+管理費0円で募集して、物件Bが家賃70,000円+管理費10,000円で募集したとします。

入居者が支払うお金はどちらも80,000円でおなじですが、見た目の家賃が10,000円も違います。

そして最近はインターネットで物件を探すひとが多いですから、家賃上限を70,000円で検索すると物件Aは対象から漏れてしまいます。

つまり、家賃の一部を管理費にすることで、見た目の家賃を下げて検索でヒットしやすくでき、入居者が決まる可能性が高くなります。

このような理由で家賃と管理費をわけて賃貸募集します。

ですから、管理費5,000円くらいで反応が悪いときは、家賃を下げるまえに管理費を10,000円にして募集家賃を5,000円下げれば、見た目では家賃を値下げしましたが、実質は現状維持の家賃で募集ができます。

こういった戦術をもちいると、意外と簡単に入居者が決まったりします。

家賃と管理費をわけるデメリットは?

これまでの話だと、管理費を多めにして家賃を少なくするのがベストのように聞こえますが、本当は管理費0円で募集するのが理想です。

なぜなら、家賃と管理費にわけるデメリットがあるからです。

東京のワンルームマンションは、2年更新で賃貸契約をするケースが多いです。

その多くは、契約更新時に家賃とは別に2か月分の更新料を払う契約になっています。

この更新料は管理費を含めない「家賃」2か月分です。

ですから、さきほどの物件Aだと更新料16万円がはいりますが、物件Bは更新料14万円と2万円の差があります。

そのため、オーナーにとっては管理費が少ないのが良いと言えます。

家賃下落よりも空室期間を強く意識せよ!

閑散期の入居者募集では特にそうですが、家賃を下げる選択もありえます。

賃貸管理会社に問い合わせ状況を確認し、管理費を増やして見た目の家賃を下げても問い合わせがあまりない・・。

やることやってダメなら決断は早目がいいです。

昔のむぎ@は、家賃を下げたくないから2カ月くらいは平気で粘っていましたが、あるとき気づきました。

家賃80,000円(管理費込み)の物件があったとします。

2カ月空室だと160,000円が収入減になります。

これは32カ月間の家賃を5,000円下げたのと同じ減収額です。

つまり、空室期間が長引くと家賃を下げたときと同じ、もしくはそれ以上の減収になることを理解してください。

ある程度電話での問い合わせがあったり、内見の申し込みがいくつかあるなら、家賃を下げなくても入居者が決まる可能性はあります。

でも、問い合わせが極端に少ない場合は、周辺の賃貸募集状況を確認して早めの値下げを検討するのが良いでしょう。

仮にこのときに相場より安い値段の家賃だった場合は、次回退去したときには値上げをして募集する手もあります。

空室期間を意識することは大事ですので覚えておいてください。

まとめ

今回は、家賃相場の調べ方や、相場だけでは家賃が決まらないといった内容をご紹介しました。

むぎ@も普段は家賃据え置きで募集することがほとんどですが、入居者募集は値上げの機会でもあるので値上げの検討は毎回しています。

2月の初旬くらいに募集ができるときは積極的に値上げを検討しますが、3月初旬の反応が悪ければ早めに元の家賃にもどして募集します。

運とタイミングがあるので、正解はないですが自分ルールをつくって納得できる方法を追求するのも良いとおもいます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

ブログランキング

ブログ更新のモチベーションになってます!

参考になったら1ポチお願いしまーす。

コメント

コメントする

CAPTCHA


目次