ワンルームマンション投資で副業を成功させるサラリーマンの出口戦略

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

ワンルームマンション投資で意見が分かれるのが出口戦略です。

一般的にマンションの寿命は60年といわれています。

管理の状態によって60年以上使えたり、60年以下でボロボロとなったりしますので、寿命60年は目安です。

そして、購入したワンルームマンションを、最後にどうするか?

この方針は途中で変わるかもしれませんが、とりあえず最初に決めておいた方が良いと思います。

ワンルームマンション投資の出口戦略は①売却する ②保有し続ける のどちらかしかありません。

『いつのタイミングで売却するか?』が出口戦略として語られることが多いようですが、本来は「保有し続ける」戦略もあります。

しかし、持っている物件によっては「①売却する」しか選択できないケースもあります

むぎ@の出口戦略は、東京23区で駅から徒歩10分以内の物件であれば「②保有し続ける」を基本に考えています。

理由は、老後まで持ち続けて家賃を生活費にするためでもありますが、保有し続けることが一番収益性が高いと考えているからです。

でも、マンションの寿命が来たらどうするの? 築50年でも入居者がいるの?といった不安が出てくるのも当然です。

今回は、このような不安に対するむぎ@の考えもご紹介しますので、あなたがワンルームマンション投資の出口戦略について関心があるなら最後まで読んでみてください。

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

目次

ワンルームマンション投資の出口戦略 ①売却する

売却しか選択できない物件はどんな物件?

ワンルームマンション投資の出口戦略では、保有し続けるのが難しい物件は売るしかありません

将来、売却したほうが良い物件

①築年数が30年以下の段階で、入居者が退去したあとの空室期間が毎回ながい
②駅まで徒歩10分をこえる物件
③立地エリアの人口が将来、大きく減少することが予想される
④公共交通機関の経営が赤字で、将来の廃線リスクがある

①は、今でも入居者の人気がないですから、築年数が経つと余計に入居者が見つからなくなるからです。

※毎回の空室期間が長いのが、物件の問題ではなく賃貸募集をお願いしている管理会社の問題かもしれませんので、そこはしっかり確認しましょう。

②は売却が絶対おススメというわけではないです。

駅からの距離が長いほど物件の競争力が落ちるので、築年数が40年、50年経ったときに耐えられるかの見極めができていれば、「保有継続」もアリという意味です。

理想は駅から10分未満、複数路線が走っているエリアの物件です。

③は東京都23区ではなく、地方のワンルームマンションが対象です。

④は③と同様ですが、駅まで1分の物件でも将来廃線になれば、いきなり物件価値が下がります。

そもそも廃線リスクが高いエリアには、賃貸需要が元々少ないですから、小さなパイの取り合いです。

築浅物件だけで需要を満たすことができるエリアでは、早めの売却しか選択肢はないと思います。

売却しか選択できない物件とは、築年数が30年以上になったときに入居者が決まらない可能性が高い物件です。
基本的に人口減少スピードが早いエリアは、賃貸需要が急速に悪化するので注意が必要です。

売却益の計算方法と売却タイミング

ワンルームマンションを売却するときに、売却したお金でローン返済をして残ったお金が表面上の利益(売却益)になります。

でも、この投資がトータルで儲けたのかどうかを判断するには、購入から売却までの期間にかかった経費も利益から引かないといけません。

そして、残った利益から税金を引いた金額が最終的な利益となります。

まとめると次のようになります。

売却益の計算方法

(購入から売却までに使った経費)=購入頭金+諸費用+不動産取得税+固定資産税+設備交換費用

(購入から売却までの収益)=家賃ー(マンション組合管理費+賃貸管理費+ローンの支払い+地震保険+火災保険+その他)

(マンション売却益)=(売却価格)ー{(売却時のローン残債)+(使った経費)}+(購入から売却までの収益)
※(購入から売却までの収益)が黒字のときは、黒字金額を売却価格に足す
  赤字のときは、赤字金額を売却価格から引く

つまり・・・
※収益が黒字のとき
(マンション売却益)=(売却価格)ー{(売却時のローン残債)+(使った経費)}+収益
 収益が赤字のとき
(マンション売却益)=(売却価格)ー{(売却時のローン残債)+(使った経費)}収益

売却時のコストと税金

売却益を厳密に計算するには、上記で計算した金額から、売却コストと税金を計算しないといけません。

①仲介手数料

不動産の仲介会社を利用して売却した場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の目安:(売却価格×3%)+6万円+消費税

(例)売却価格1,000万円の場合
仲介手数料:36万円(税抜き)、39万6,000円(10%消費税込み)

②不動産譲渡時の税率(所得税+住民税)

譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。

「取得の日から譲渡の年の1月1日までの期間」を境に、5年を超えるときは長期譲渡所得として売却益の20.315%が課税されます。

5年以下のときは短期譲渡所得として39.63%の課税です。

むぎ@

所有期間を間違えやすいので、注意してください。

購入してからお正月を6回経過したら長期譲渡所得、5回以下なら短期譲渡所得と覚えましょう^^

不動産ローンの返済がある程度進まないと売却益が黒字にならないことを理解して、売却タイミングを検討してください。

ワンルームマンション投資における4つの売却戦略

売却利益の計算方法と売却タイミングについて紹介しましたので、次に具体的な売却戦略についてご紹介します。

ここは投資家によって考え方が様々だと思います。

基本的な考え方は、『ワンルームマンションの売却で得た利益を、売らないで保有し続けたときよりも有効活用ができるかどうか?』です。

そこで、マンション売却益の使い道を4つ紹介します。

売却戦略1 繰上げ返済にあてる

複数のワンルームマンションを所有しているひとが、売却益を他の物件のローン返済にまわします。

所有ではなく売却した方が良い物件なら、売却利益を他のローン返済にまわすのは立派な戦略です。

ただし、長期所有でも大丈夫な物件を売るときは、将来の収益を得ないまま物件を失うデメリットも考えないといけません。

入居付けに問題がなく、最後まで保有し続けられる物件なら、わざわざ手放すよりも売ろうとした物件のローンを早く完済した方がお得とむぎ@は考えています。

むぎ@

所有期間が5年を超える長期譲渡所得でも、繰上げ返済にまわせるのは売却益の約80%です。

残りの約20%は所得税と住民税として支払います。

そう考えると、300万円の売却益が出たら、繰上げ返済に約240万円まわすことができます。

ローン元本が平均4.5万円とすると、約53カ月(4.4年)の繰上げ返済できることになります
※繰上げ返済は「元本」と「金利」に分けて計算します。詳しく知りたい方はコチラの記事を参照してください。

「4.4年も繰上げできる!?」と思うのか、「たった4.4年?」となるかはあなたの考え方次第です。

貯金して繰上げ返済するのはおススメしますが、物件を売却して繰上げ返済するときは、せっかく手に入れた物件を売るだけのメリットがあるかを慎重に検討してください。

売却戦略2 新しいワンルームマンションに買い替える頭金にする

築年数が経過した物件を売って、築浅の物件に買い替える戦略です。

たとえば、「購入時よりも物件価格が上がってるから売りたい」という気持ちはよくわかります。

相場が安い時に買った自分を褒めてやりたいですよね!^^

高値で売ると一時的にはキャッシュが手元に入ります。

このキャッシュを頭金にして他の物件を買うのは、相場が高い時に物件を買い替えただけと言えます。

せっかく安く仕入れた物件を手放して、高い物件を仕入れるメリットは築浅物件だからです。

築浅物件のメリットは高めの家賃で入居者がはいることです。

でもこれは、築古物件でも立地や間取りなど競争力がある物件なら実現可能です。

たとえば、むぎ@が所有する物件1号は1989年築ですから、2022年現在築33年です。(むぎ@の所有物件一覧はコチラ

築18年のときに購入しましたが、当時は家賃93,000円、管理費+修繕積立金は15,180円でした。

現在は家賃が3,000円ダウンの90,000円、管理費+修繕積立金が6,350円アップの21,530円です。

購入してから15年経過しましたが、収益額は購入時よりも9,350円下がっただけです。

ローンを完済していますから、将来、家賃が70,000円になったとしても十分です。

築古物件を築浅物件に買い替えても、10~20年後には築古になってしまいます。

それを考えると、ムダな売却手数料や税金を納めて築浅物件に買い替えるメリットはそれほど無いように思います。

むぎ@

この物件は専有面積が31.42㎡あるので、管理費+修繕積立金が元々高いです。

むぎ@が所有している物件のほとんどは25㎡未満ですので、管理費+修繕積立金は10,000円~14,000円の範囲でおさまります。

売却戦略3 アパート投資の頭金にする

不動産投資家のあるあるは、ワンルームマンション投資から始めてアパート投資に移行するケースです。

中古アパートを購入するには、人口減少スピードが遅い東京23区なら1億円以上かかると思いますので、ローンの頭金は5%~10%としても500万円~1,000万円が必要です。

アパート投資は修繕積立金を自分で用意するので、給湯器やエアコンなどの交換に備えたお金を事前に用意しておかないといけません。

むぎ@

要は、アパート投資は初期投資費用が結構かかるということです!

そう考えると「自己資金1,000万円前後を用意するために何戸ワンルームマンションを売ったらいいか?」となります。

1戸の売却でアパート投資をはじめるなら、初期費用が足らないので貯金など自己資金を別に用意する必要があります。

地方の築古アパートなど3,000万円台なら、ローンの頭金くらいはマンションの売却利益でいけるかもしれませんが、むぎ@は地方を避けているのでアパート投資はチャレンジする気はありません。

売却戦略4 減価償却費が0円になる前に買い替える

減価償却費については詳細をはぶきますが、ワンルームマンションだと築47年までは毎年経費にできる金額です。

簡単に言うと、ワンルームマンションを買った時に、購入価格は建物価格と土地価格に分けることができます。

そして、建物は毎年劣化して資産価値が下がるから建物価格を築47年までの期間で割って、毎年同じ金額を経費で認めてくれる会計制度です。(計算方法は省きますが、中古で購入した場合、建物価格を47で割るような単純な計算ではありません)

たとえば、むぎ@の物件1号の減価償却費は約22万円ですから、お金を使っていないけども22万円を毎年経費計上できます。

減価償却費によって納税額を減らすことができますが、築47年を過ぎるとこの恩恵が受けられなくなります。

その結果、経費にできる金額が減るので、築47年後には納税額は上がります。

それを避けるために減価償却費がなくなる前に売却する戦略となります。

ま、理論的にはありでしょうが、次の購入者も減価償却費のメリットをほとんど受けれないので、買い手が見つかりにくいです。

あと、こういった物件には融資承認がおりないので、買い手はキャッシュで買える人だけとなります。

むぎ@

税金が上がるといっても、その税額はあなたの年収で変わります

税金は所得税と住民税の合計ですが、住民税は多くの自治体が税率10%です。

所得税は「課税される所得」が195万円以下なら5%、195万円超え~330万円以下が10%、330万円超え~695万円以下が20%です。
各税率はコチラの記事を参考にしてください。

お伝えしたいことは、減価償却費がなくなっても、それほど高い値上げでは無いということです。

仮に課税される所得が500万円の人は所得税20%+住民税10%の合計30%です。

物件1号の減価償却費が毎年22万円でしたので、この減価償却費がなくなると、22万円×30%=6万6千円の値上げになります。

ただし、あなたが定年したら年収が下がるので、減価償却費がなくなっても、納税額への影響が小さいです。

多くの人が減価償却費がなくなるまでに定年で年収が下がっているのではないでしょうか?

課税される所得が195万円以下なら所得税と住民税で15%になるので、22万円×15%=3万3千円の値上げで済みます。

売却戦略1~4のまとめ

1~4の戦略で言えることは、ワンルームマンションの売却で得た利益は、金額がそれほど高くないので活用できることが限られるということです。

ですから、「保有し続けられるなら売却しない方がお得だよ」とむぎ@は思っているわけです。

とにかく、ローンを完済してしまえば、東京23区なら家賃を下げればいつまでも入居者がつくと考えています。

ローン返済が終われば、マンション管理組合の管理費と修繕積立金、地震保険、火災保険、賃貸管理会社に支払う管理費、固定資産税の合計を上回る家賃設定まで下げることができます。

ざっくり計算してみますね。(※東京23区の相場で、高めの値段設定にします)

(例)
□管理費+修繕積立金は毎月2万円
□賃貸管理会社への支払いを毎月5千円
□地震保険+火災保険 年間1万2千円くらいですので毎月千円
□固定資産税 年間6万4千円前後ですので、毎月6千円

1か月にかかる費用の合計は3万2千円です。

修繕費のたくわえも必要ですから、最低家賃を4万円にしたらどうですか?

東京23区駅近のワンルームマンションの家賃が4万円なんて築年数が古くても絶対入居者が見つかると思いませんか?

それでも年間利益が9万6千円も出ます。

むぎ@は、築40年を超えても家賃4万円は安すぎで、家賃5万円以上で入居者が見つかると考えています。

ですから、ローン完済したワンルームマンションを複数戸もてば、老後の生活費を十分にまかなえます。

築40年を超えても家賃5万円以上で大丈夫と思う根拠は、一番最後の章「築40年以上でも入居者がいるのか?」を読んでください。

ワンルームマンション投資の出口戦略 ②保有し続ける

むぎ@の出口戦略は「保有し続ける」です。

理由は、むぎ@が所有する物件は東京23区の駅から10分未満にあるので、築50年以上になっても入居者がいると想定しているからです。

築年数が10年経った2,600万円の中古ワンルームマンションを例にしてみます。

管理費などを除いた手取り利回りが3.85%とすると、年間家賃収入は手取りで100万円です。

一般的にマンションの寿命が60年といわれています。

そうすると築10年の物件ですから、残り50年間で家賃が5,000万円入ってきます。

家賃の変動や空室期間があっても、東京23区のワンルームマンションを最後まで持ち続ければ収益力が高いことがわかります。

何度も言いますが、築60年まで入居者がはいる物件がこの計算の前提ですので、東京23区以外でこの公式が当てはまるところはそれほど無いと思いますので注意してください。

むぎ@

家賃でローンを支払うので、あなたが手出しする金額はそれほどかかりません。

この生涯収益計算をみれば、入居者がすぐに決まる物件なら、家賃と手出しでローンを払っていても最終的にはお得な投資かもしれません。

メンタル的にはローンを手出しで払うのはツライですから、繰上げ返済でローン支払額を減らすのもアリです。
この件についてはコチラの記事を参考にしてください。

マンションの寿命が来たらどうしたら良い?

マンションの寿命が来たら建て替え、もしくは敷地を売却するのどちらかです。

敷地売却とは、マンションの敷地を一括して不動産会社などに売却して代金を所有者で分け合う方式です。

そして、これまでは建て替え、敷地売却どちらも実施が難しい状況でした。

理由はいくつもあるようですが、オーナー視点では大きく2つの問題があります。

問題① 所有者の賛同割合が高すぎる

建て替えや敷地売却のどちらにしても、所有者の賛同が必要ですが、現在の法律ではこの賛同率がめちゃくちゃ高く設定されています。

必要となる賛同者の割合は、現行制度だと建て替えは4/5の賛成、敷地売却は全員の賛成が必要です。

そのため、マンションの建て替えが進まず、全国で老朽化したマンションが増え続けて大きな問題になっています。

国はこの状況を打開するための法改正を実施、検討をしており、今後は建て替えや敷地売却のハードルが下がっていくことが期待されています。

実際に法改正された内容や、現在検討中の内容を少しご紹介します。

敷地売却
2020年に成立した改正マンション建て替え円滑化法によって、これまで耐震性不足の場合に限り4/5の賛成で敷地売却ができていたものが、対象要件が拡大されています。
(新設された要件)
火災に対する安全性が認められていないマンション
外壁がはがれ落ちる危険があるマンション
給水、排水その他の配管設備の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるもの
高齢者・障害者等の移動に関して国が定める建築物移動等円滑化基準に該当していない(バリアフリー)マンション(エレベーターが無いなど) 

これらの要件を一つ以上満たせば、全員賛成ではなく4/5の賛成で敷地売却が可能になりました。

建て替え
『区分所有者の4/5以上の賛成』と『議決権の4/5以上の賛成』が必要。

※議決権だけで決めてしまうと、1戸あたり1議決権がある20戸のマンションで11戸所有するオーナーがいれば、そのオーナーの意見で建て替え方針が決まってしまいます。それを防ぐために区分所有者全員の4/5以上の賛成も必要となっています。

敷地売却のルールが少し緩和されましたが、4/5の賛成はまだハードルが高いです。

そこで国は、2022年度にも法制審議会(法相の諮問機関)にルールの緩和策を諮問すると報じられています。

具体的には、敷地売却と建て替えに必要な賛同数を2/3以下にする方向で検討されています。

この案が法改正で成立すれば、ワンルームマンションを「保有し続ける」出口戦略を選ぶひとが増えるのではないかと期待しています。

マンションの建て替えや敷地売却の賛同割合の緩和が検討されており、マンションの最終処理が進めやすくなる可能性が高まっている

問題② 建て替え資金が無いので実行できない

ワンルームマンションは様々なオーナーがいます。

年齢が若く投資意欲が高い人もいれば、オーナーが高齢になって新しい投資が不要で現在の家賃収入で満足しているといった具合です。

新しい投資が不要なオーナーは、「今さら新たな出資はしたくない!」と考えて建て替えに反対します。

東京23区など立地が良いワンルームマンションの建て替えは、かなりお得な投資です。

建て替えは、土地代がかかりませんので、格安で新築ワンルームマンションが入手できます。

1戸の建設コストが800~900万円程度と言われていますので、家賃が8~9万円だと表面利回りが10%くらいになります。

最近は物価が上がって建設費も高くなってるようですから、1,000万円台ほどかかるかもしれませんが、東京23区の駅近なら十分に元はとれると思います。

理由は土地代が高いからです。

ですから建て替えはお得な投資ですが、それでも建て替え費用を出したくないオーナーは、投票で建て替えが決まったときにどうすればいいでしょうか?

建て替えが決まったときに、建て替え資金を出したくない人はどうするか?

建て替えが決まってしまうと、資金を出したくない人は物件を建て替え事業社に売って手を引く方法があります。

でも、東京23区のように建て替えたら必ず入居者や買い手が付くマンションであれば、むぎ@は建て替え資金を借りてでも参加したいです!

そして建て替えてから売却すれば、土地代の部分の利益を得ることができます。

仮に建て替え費用1,000万円を借りて、建て替えた新築マンションを2,000万円で売却したら、確実に儲かります!

容積率の緩和で建て替え費が調達できるケースもある

建て替え費用の調達は個人で調達するだけではなく、手品のように調達する方法もあります。

それは、容積率の緩和の特例を利用する方法です。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合で、マンションは原則、決められた容積率に収まる範囲内で建てなくてはいけません。

簡単に言うと、敷地面積から建物の高さが決まってしまいます

容積率が緩和されるとどうなるか?

たとえば、10階建てのマンションの容積率が緩和されると12~13階建てに建て替えが可能なケースがあります。

そうすると部屋数を増やせますので、増えた部屋を建設会社に売って建て替え資金にまわすのです。

2フロアを建て増して10部屋増やせば、1部屋3,000万円で売り出せば3億円を建設費に使えるので、オーナー各人の手出し資金を減らすことができます。

容積率の緩和ができる基準は厳しく、以前は旧耐震基準のマンションの建て替えに限定されていました。

しかし今では、外壁の劣化や防火体制の不足といった敷地売却の賛同と同じ基準緩和を受けられるようになっています。

建て替えの賛同割合と容積率が緩和されたことで、オーナーの建て替え費用負担を下げて建て替えをし易い環境ができている

築40年以上でも入居者がいるのか?


最後に、築40年以上でも入居者がいるの?という疑問についてお答えします。

築40年以上にもなると周辺の環境が変わったりしてるかもしれません。

でも東京23区の駅から10分以内の物件であれば、再開発で発展することがあってもスラム街になるといった環境変化は考えにくいです。

では、東京23区の駅から10分以内の物件は、築40年以上でもいくら位の家賃で入居者を募集しているかを紹介します。

物件の調べ方は、不動産屋の賃貸募集サイトを使います。

今回は、「お部屋探しはいい部屋ネット」で検索します。

このサイトは築年数30年超の条件設定ができるので便利です。

検索条件は、東京23区を選択して、詳細条件で間取りを1Rと1K、専有面積を20㎡以上、最寄駅からの徒歩時間を10分以内、築年数30年超、物件種別をマンション、構造を鉄筋系とします。

ここまでで検索結果は211件ヒットしました。

物件情報のならべ替えができるので、「築年数が新しい順」と「賃料が安い順」で物件を調べます。

築年数が新しい順で調べた結果

一番下のページを見れば、築年数が一番古い物件の情報が確認できます。
すると、築年数60年の物件が2つありました。

(物件A)
 東京都杉並区(京王線八幡山駅 徒歩5分)
 築60年 4階建て 
 入居者募集の部屋:3階 1R 23.9㎡ 
 家賃6.7万円(管理費3,000円) 

(物件B)
東京都新宿区(山手線高田馬場駅 徒歩11分)
築60年 6階建て
入居者募集の部屋:すべて1K 27.72㎡ 管理費なし   
家賃 5階 7.5万円、4階 7.7万円と7.9万円


賃料が安い順で調べた結果

築30年超の条件で一番安い物件は、管理費込みで5.7万円の物件でした。

(物件C)
東京都練馬区(西部池袋・豊島線 大泉学園駅 徒歩9分)
築34年 3階建て
入居者募集の部屋:2階 1R 21.1㎡
家賃5.4万円(管理費3,000円)

むぎ@

築60年だと旧耐震設計のマンションになりますが、現役で家賃6万円以上で募集していました。

入居者募集に記載された家賃は、オーナーの希望家賃ですから、必ずしもこの値段で入居者が決まるのかわかりません。

それでも、東京23区内に築60年のマンションは無数にありますが、このサイトで入居者募集をしていたのは2戸だけなのが重要です。

つまり、築60年のマンションでも便利な立地で管理ができていれば入居者がいると考えられないでしょうか?

まとめ

今回はワンルームマンション投資の出口戦略について紹介しました。

マンションの寿命が来るまで所有し続けるには、東京23区以外の物件はリスクが高いとブログを書きながら感じました。

東京は様々な価値観のひとが国内だけではなく世界中からやってきて住んでいます。

立地を重視するひと、家賃を重視する人、周辺環境を重視する人・・・・

立地と家賃に納得すれば、どんなに古いマンションでも住みたい人がたくさんいるのが東京だと思います。

東京23区だから売却以外に保有し続ける出口戦略が成り立つのかもしれません。

ローンを完済してしまえば、建て替えや敷地売却の話がいつ出てくるかを楽しめる東京23区のワンルームマンションは、魅力ある投資対象だと思ってくれるとうれしいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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