ワンルームマンション投資が株よりも安定して儲かってる3つの理由

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

Yahoo!知恵袋で不動産投資の質問をしたひとが、メチャクチャたたかれてるのを見たことがあります。

ほとんどの人が「借金をして投資するのはバカ」みたいなコメントです。

でも株式投資に対しては容認してるひとが多く、儲けた人の話に関心を示します。

世間的には、『株式投資よりも不動産投資がハイリスク』との認識が定着してるようです。

でも実際は、株式投資のほうが不動産投資よりもハイリスクです。

その理由についてご紹介しますので、最後まで読んでみてください。

目次

ワンルームマンション投資にくらべて株式投資が初心者にむずかしい理由

投資といえば株のイメージが強いですが、世の中で何割の人が儲かっているでしょうか?

むぎ@も以前は株式投資をしてましたが、継続的に儲けるのは難しかったです

その一番の理由は、株の値動きを予測することが困難だからです。

株の売買経験のない人は、株の値段がどのように決まるかご存じですか?

簡単に言うと競り(せり)みたいなものです。

株を買いたい人は少しでも安く買いたいし、売りたい人は少しでも高く売ろうとします。

お互いの希望価格が合致したときに売買が成立して、その時の値段が株価となります

そして、買いたい人と売りたい人で株価を形成しますが、買いたい人と売りたい人のパワーバランスで株価が上下します。

どんなに業績が良くて将来性が約束された企業であっても、株価が上がる保証がなく、売りたい人が多ければ株価が値下がりして株を持っている人は損をします。

つまり買った株が、正しい銘柄だったか、買ったタイミングは良かったか、売るタイミングがいつか・・・といったことすべて正解がありません

なぜなら人の思惑で株価が上下するので、株を買いたい会社を研究するのは当たり前で、人の思惑(おもわく)が買いに動くか売りに動くかを予想する必要があります

あなたに伝えたいことは、株式投資は、人の思惑(おもわく)で株価が動くので大きく儲ける時と大きく損をするとき、小さな損や得をするときなど儲けが安定しないということです。

それに対し、不動産投資は毎月の家賃が収入ですので、退去者が出ない限り儲けが同額で安定しています

株にくらべて人の思惑(おもわく)が入る余地が少ないのも不動産投資のメリットですね。

株式投資のように大勝ちすることがないので地味ですが、確実にローンを返済して資産を形成するところに不動産投資の魅力があります。

童話の「ウサギと亀」の亀のような感じでしょうか?

資産形成までのスピードはゆっくりですが、休まずに確実に前進するのが不動産投資です。

次に、投資初心者に不動産投資をおススメする理由と、不動産投資の注意点などについてご紹介します。

ワンルームマンション投資が株やFXよりも失敗しにくい3つの理由

①日経平均や為替の影響をうけない

株は買う銘柄をまちがわなくても、日経平均が下がれば株価も下がってしまうことがよくあります。

FXも利益がでていても、急な為替変動で赤字になることは珍しくないです。

最初にお伝えしたように人の思惑(おもわく)に影響を受けやすいのが、株やFXです。

そのため、価格の動きをいつもチェックしても、投資初心者が儲かるのはビギナーズラックくらいかもしれません。

むぎ@は株とFXを経験してますが、1回の負けでコツコツためた利益がふっ飛んだ経験を何度もしました(泣)。

いっぽうのワンルームマンション投資は、空室がなければ毎月安定して家賃がはいってきます。

むぎ@の物件もコロナの影響がなく毎月100万円の家賃がはいります。

ワンルームマンション投資のいいところは、世界情勢や為替、株式市場、商品市場といった様々な外部要因の影響をほとんど受けないところにあります。

どんなに景気が悪くなっても、住居が必要ですから入居者は家賃をはらってくれます。

雨が降ろうとヤリが降ろうと、寝ていても家賃がはいってくるのが不動産投資です!!

②おもに入居者のお金を投資にまわせる

株やFXは、(あたり前ですが)じぶんのお金を投資します。

でも、ワンルームマンション投資はちがいます。

ワンルームマンション投資は主に入居者の家賃を不動産ローンの返済にあてるので、空室がなければオーナーの手出しは最小限ですみます

むぎ@は上の娘が中3になるまでは貯金やボーナスの一部、年末調整の還付金などをくりあげ返済に使っていました。

その結果、いまは2戸の完済物件を手にいれてます。

この2戸の物件は、修繕積立金などのコストを除いたキャッシュフローが年間130万ほどあります。

娘が中3になった年に、家計からローン返済することをやめて、家賃収入のキャッシュフローだけで繰り上げ返済をはじめました。

むぎ@

このように子供の教育費にお金がかかる時までは積極的に繰り上げ返済にお金をまわし、進学など家族のライフサイクル変化時に家賃収入のみで返済する形にシフトするのはワンルームマンション投資のコツだとおもいます。

こうなると完全に入居者のお金だけで資産を作っていることになります。

このように、ワンルームマンション投資のおおきなメリットは、他人のお金を投資に使えるところです。

③少額で大きな利益を得られる

たとえば100万円を投資して、株とワンルームマンション投資それぞれが年間3%の利益を得たときを考えてみます。

計算を簡単にするために諸経費等は考慮しません。

【ワンルームマンション投資の場合】
100万円を頭金に1800万円の中古ワンルームマンションを購入したとき。

利益率が年率3%のときに得られるキャッシュは
1800万円×3%=54万円

毎月54万÷12カ月=4.5万円のキャッシュが入り、ローン返済で4.4万円支払うとすれば、手元には1000円/月がのこります。

この場合の年間利益が54万円で、528,000円をローン返済にまわし、手元に12,000円が残ります。

【株式投資の場合】
100万円で株を買って年率3%の利益を得ると・・・

100万円×3%=3万円/年間
年間利益として3万円が手元に残ります。

手元に残るお金は株のほうが大きいですが、実際の利益はワンルームマンション投資のほうが大きいことがわかります。

株なら10%や20%の利益をかせぐことも可能ですが、5~10年連続でかせぎ続ける人はどれだけいるでしょう?

老後資金の準備が目的なら、継続して利益をあげることがとても大事だと思いませんか?

ワンルームマンション投資は、最初、銀行口座にほとんどお金が残らないかもしれませんが、裏で入居者さんがせっせとローンを返済してくれています。

言ってしまえば、入居者さんが、あなたのローンを返済してくれるのがワンルームマンション投資です。

そして完済物件ができると、銀行口座にお金が貯まるようになりますので、儲かっている感がジワジワきます^^。

時間はかかりますが、ここまでくるとワンルームマンション投資の魅力がわかってきます!

こういった理由から、むぎ@は投資初心者の方にはワンルームマンション投資をおススメしています。

初心者はワンルームマンション投資の4つのリスクを知っておこう

ワンルームマンション投資が、投資初心者におススメする理由をご紹介しましたが、投資ですからノーリスクではありません。

株やFXよりも低いかもしれませんがリスクはあります。

投資は自己責任ですから、リスクをしっかり勉強してからはじめましょう。

リスク① 空室リスク

ワンルームマンション投資で一番のリスクは空室です。

家賃がはいらないのは痛いですよね^^;

かば

ワンルームマンションは空室だと家賃ゼロだからアパートよりもリスクが高いのかな?

ワンルームマンションの空室は家賃がゼロですが、アパートだと他の部屋の家賃がのこるから安心といった考えがあります。

この考えはまちがいです。

アパートもローン返済がありますから、空室がでるとローン返済で赤字になりますからリスクはおなじです。

ただし、アパートは部屋数がおおいので、空室が2部屋までは黒字でセーフとかはあります。

そういった意味ではワンルームよりも安心かもしれませんが、アパートの購入費用はワンルーム購入費よりも高いので初期投資が多くかかります。

そして、都内駅チカよりも郊外に建ってることが多いアパートは、大学や工場が移転するといった周辺環境の変化で空室が増える怖さがあります。

おもな入居者が学生や工員だったら、このアパートは退去者が続出することになります。

ワンルームだと一部屋の家賃ですみますが、アパートで複数の部屋の家賃を補填するとキツイですから、どちらのタイプがいいかは考え方によります。

リスク② 家賃滞納リスク

これも厄介ですよね・・・だれが督促(とくそく)するの?ってことです。

督促は賃貸管理会社がでやってくれますが、滞納期間中の家賃を補てんしてくれるかどうかは、賃貸管理会社で異なります。

家賃滞納時の保障内容を事前に確認しておきましょう。

賃貸管理契約をしてなければ、あなた自身が入居者に何度も連絡して「はよ入金してください!」なんて作業をすることになります。

かなりのストレスになると想像しますが、賃貸管理費を節約した結果ですから仕方ないですね。

リスク③ 家賃下落リスク

ワンルームマンションは、新築時をピークに家賃は下落していきます。

ですから新築を購入した人は、10年後にはドツボにはまることがおおいようです。

なぜなら、新築から10年~20年間は家賃がゆるやかに下がると思ってください。

東京都内の駅チカ物件だと築20年前後からは家賃の下落が底打ちすることが多いです。

新築時からの家賃の下げ幅は、全国で東京都内が一番低いと言われています。

そのため、不動産投資はワンルームマンション、アパート、戸建てのどれであっても中古物件を運用するのが基本となります。

そして借り手が多く、競合物件が少ないエリアの家賃が一番下がりにくいです。

また、繰り上げ返済でローンを早く完済してしまえば、多少の家賃下落も問題ありません。

リスク④ 金利上昇リスク

ワンルームマンション投資はローンを組んで投資をするひとが大部分ですから、金利上昇は気になりますよね?

むぎ@は大きな金利上昇はこれからも無いとおもっていますが、むぎ@個人の考えです。

将来の金利がどうなるかを予想できるひとはいません。

金利の動向をみて何年も買わないより、はやく買って繰り上げ返済をするのがいいとむぎ@は考えています

まとめ

今回はワンルームマンション投資が投資初心者におススメできる理由と、注意点についてご紹介しました。

ワンルームマンション投資もリスクは必ずありますが、ある程度のリスクは対策ができます。

入居者が多いエリアの物件を買って、ローンの繰り上げ返済で早期完済を目指す!

これが一番のリスク対策と考えています。

株式投資も否定をしませんが、本当に儲ける気があるなら100万円以上、できれば数百万円以上のお金を動かさないとチマチマした利益の積み上げしかできません。

これを読んだあなたの感想はどうでしたか?

やっぱり怖いな~と思ってますか?

最初は怖いと思って正解です。

ワンルームマンション投資や他の不動産投資に対する偏見をなくして、研究してみてください。

多くのマンションオーナーさんが言うのは、『一つ目を買うと不動産投資に対する認識が変わる』です。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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