ワンルームマンション投資が儲からないって本当?成功している本人が反論します

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

不動産投資の中でも初心者向けに人気があるワンルームマンション投資。

一方で、「ワンルームマンション投資は儲からない」「ワンルームマンションを買ってから失敗に気付きました」といったネガティブな情報が多い投資でもあります。

むぎ@はこれまで15年もの間、ワンルームマンション投資を続けてきましたが、失敗したとの実感はもっていません。

マンションがあるおかげで、早期退職や老後生活のプランが立てやすくなっているので満足しています。

ただし、人によっては失敗したと感じるのもわかります

この記事ではワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由を解説した上で、ワンルームマンション投資で成功するポイントをわかりやすく紹介しますので最後まで読んでみてください。

この記事でわかること

□ ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

□ ワンルームマンション投資で成功するポイント

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目次

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

ワンルームマンション投資は、家賃から不動産ローンの返済金と諸経費(管理費、修繕積立金、賃貸管理料・・・)を支払う投資法です。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由とそれに対する反論を紹介します。

理由① 利回りが低く、投資リターンが少ない

ワンルームマンション投資は、アパートや戸建投資と比べて利回りが低く、得られる現金が少ないとよく言われます。

東京都内の中古ワンルームマンション投資の実質利回りは、4~5%くらいと思います。

それに対して地方のアパートや戸建だと15%~20%くらいあるかもしれません。

【反論】

投資はすべてリスクとリターンのバランスが1:1になっています。

ハイリスク・ハイリターン、ミドルリスク・ミドルリターン、ロウリスク・ロウリターン。

ロウリスク・ハイリターンの投資は存在しません。

ですから、ワンルームマンション投資よりもリターンが高いアパートや戸建投資は、リスクも高い投資ということです。

ワンルームマンション投資では、購入時から管理費や修繕積立金など必要なランニングコストが予測できます。

修繕個所は室内のみ自己負担で、室外の共有部の修繕は管理組合が対処します。

一方のアパートや戸建は、管理費や修繕積立金などのランニングコストが発生しませんが、何らかの修繕個所が発生すると、室内も外壁もすべて自己責任で対処しないといけません。

そのため、アパートや戸建は一度の出費は大きくなりやすいのです。

ですから、大きな修繕や空室が発生しないうちに利益を出して売却できれば成功ですが、修繕で大出費をしたり空室が1年続いたりして赤字になってしまえば失敗かもしれません。

東京23区のワンルームマンションであれば売却しやすいですが、アパートや戸建ては値段を下げて条件をよくしないと買い手が現れません。

ワンルームマンション投資は、リターンを見るとアパートや戸建投資に比べて儲からないかもしれないが、他の不動産投資よりもリスクが低い

理由② 空室リスクや家賃下落リスクがあるから

ワンルームマンション投資は、空室リスクや家賃下落リスクがあります。

特にワンルームを1部屋しか所有していないときは、空室になると収入が0円になってしまいます。

戸建も同様に空室になると収入は0円ですが、アパートは複数戸の部屋があるので収入が0円になりにくいです。

【反論】

ワンルームマンションだけではなく、どんな不動産投資でも空室リスクや家賃下落リスクがあります。

しかし、ワンルームマンションだと、都心の駅から徒歩10分未満といった利便性が良い物件なら次の入居者が早く見つけやすいです。

一方のアパートや戸建は駅から遠いことも多いので、一度退去すると次の入居が決まるまでに時間がかかる傾向にあります。

家賃の下落リスクもありますが、これはアパートや戸建も同じです。

むしろ東京23区にある駅に近いワンルームマンションは、もともとの家賃が高いので家賃が下落しても5~6万円で底を打つことが多いように思います。

ワンルームマンションの立地が良ければ、アパートや戸建よりも空室期間が短かったり、高い家賃を維持することができる

理由③ 毎月赤字になるから

入居者がいても毎月赤字になるといった話があります。

【反論】

新築と中古のワンルームマンション投資の話が混同しているのかもしれません。

一般的に、新築のワンルームマンション投資は入居者がいても1~2万円/月の赤字になりやすいです

理由は、新築ワンルームマンション投資は販売価格が中古よりも2~3割高いからです。

新築物件の販売価格は、物件価格にプレミアム価格(誰も人が住んだことがないという付加価値)が上乗せされます。

中古物件はプレミアム価格がないので、購入価格が安くなります。

ですから、中古ワンルームマンションは入居者が居れば黒字になりやすいのです。

そして新築ワンルームマンション投資は、入居者がいても毎月赤字になりやすいので手を出してはいけないと思います。

入居者がいても毎月赤字になるのは新築ワンルームマンション投資の可能性が高い。

中古ワンルームマンション投資は、入居者が満室なら毎月赤字になるリスクが低い。

むぎ@

中古ワンルームマンション投資は、1戸のローンを完済すると収益が安定します。

中古ワンルームマンション投資は新築ワンルームマンション投資よりも残る現金が多いですが、最初は月1万円前後しかありません(不動産ローンを利用した場合)。

そのため、入居者がいてもエアコンの故障など修繕があると赤字になるかもしれません。

ですから、ワンルームマンション投資のコツは、早く1戸目のローンの繰上げ返済をして完済することです。

可能ならはじめに2戸を買って、1戸目の繰上げ返済に集中して完済したころに2戸目のローンもだいぶ減っているような方法が投資リスクをより下げてくれます。

複数戸を購入するメリットは次の記事にありますので読んでみてください。

ワンルームマンション投資で成功する人の特徴とは?

どんな投資でも人によって向き不向きがあります。

同じ不動産投資でも、リターンを重視するか、リスクを重視するかで投資対象が違います

ここでは、ワンルームマンション投資で成功する人の特徴を紹介します。

リターンの高さよりもリスクの低さを重視する人

入居者がいる条件でくらべると、ワンルームマンションはアパートや戸建よりも残る現金が少ないかもしれません。

ですから、短期間で利益を得たい人がワンルームマンション投資で成功するのは難しいです。

しかし、東京などの都心部の利便性が良い場所にあるワンルームマンションなら、退去者がでて次の入居者が決まるまでの空室期間がアパートや戸建よりも短い可能性が高いです。

つまり空室のリスクがアパートや戸建よりも小さいと言えます。

そして、仮に投資に失敗して売却をする場合、購買者数が多いワンルームマンションの方が早く売れやすいです。

ワンルームマンション投資はアパートや戸建投資に比べてリターンは少ないですが、空室期間が短く失敗したときに売却をして撤退がしやすい投資といえます。

節税目的ではなく資産形成を目的に長期の視点で投資ができる人

ワンルームマンションを販売する営業担当が、「節税になる」ことを強調したら相手にしてはいけません。

会社員がワンルームマンション投資をしても、購入した初年度以外に大きな節税効果がありません

詳細は次の記事に書いていますが、節税が目的ならワンルームマンション投資はやめたほうが良いです。

新築ワンルームマンションを購入した場合は入居者がいても赤字になってしまいますが、中古ワンルームマンションであれば入居者がいれば黒字になる家賃設定が可能です。

そして、退去者が出たり大きな修繕費が発生した年は赤字になるかもしれませんが、不動産ローンは確実に減っていきます。

修繕費や空室期間の手出しがあったとしても、不動産ローンを完済してしまえば手取り収入が大きく増えます。

ローンの大半は入居者の家賃で返済しますので、実質の出費が300万円~500万円かかったとしても最終的に2,000万円のワンルームマンションが手に入ります。

そして不動産ローンを完済すれば毎年100万円近い家賃収入が入りますので、これまでの手出しした金額を回収することができます。

むぎ@

ワンルームマンション投資をはじめたら、1戸目の不動産ローンを早く完済することを目指すのが大事です!

2,000万円の変動金利3%の不動産ローンを組んで中古ワンルームマンションを購入したとします。

現在の変動金利は2%前後と思われますので、実際よりも融資条件が悪い中でのシュミレーションをします。

2,000万円の不動産ローン(変動金利3%)

条件:変動金利3%で35年ローン(繰上げ返済をしない

毎月の支払金額 76,970円

10年後の残高 16,194,715円

20年後の残高 11,145,539円

22年後の残高  9,880,328円

購入して22年後にはローンの半分を返済ができます。

金利が多少変わっても20年前後で半分の返済が可能です。

正直なところ、22年後にローンが半分になって売却した場合、利益がでる可能性は高いと思いますが、利益は小さいかもしれません。

それよりも毎年50万円の自己資金を繰上げ返済に入れるとどうでしょうか?

毎年50万円の自己資金をつかって繰上げ返済をする場合

条件:変動金利3%で35年ローン

   最初の5年間だけ毎年50万円の繰上げ返済をする ※期間短縮型

毎月の支払金額 76,970円

10年後の残高 13,108,554円

15年後の残高 9,993,228円

28年後 完済する

このように最初の5年間、毎年50万円の繰上げ返済をすれば15年後にローン残高が半分になります。

購入して22年後よりも15年後に売った方が高い価格で売れやすいので、250万円多く支払ったとしても売却益も大きくなる可能性があります。

繰上げ返済をつかって早期返済が完了すれば、これまでローン返済にまわしていたお金がすべて収入になります。

むぎ@

ワンルームマンション投資は、繰上げ返済を組み入れて長期的に戦略を立てることで、成功する可能性が高まります。

繰上げ返済については、こちらの記事に詳しく書いていますので参考にしてください。

どこの不動産会社で購入するかを重視する人

不動産投資でとても重要なのが不動産会社選びです。

理由は、収益性が良い、空室期間が短いといった良い物件を扱っている会社を選ぶべきですし、ワンルームマンションの場合は賃貸管理もまかせることになります。

そして、入居者のトラブル対応や入居者募集業務など、マンション購入後のオーナーサポートの質が会社によって大きく違います。

ですから、欲しい物件を探して購入するのではなく、納得のいく不動産会社を探してから物件を紹介してもらうのがベストです

不動産会社を慎重に選んだほうが良い理由を書いた記事がありますので、参考にしてください。

ワンルームマンション投資で成功する人の特徴

リスクの低さを重視して、繰上げ返済をつかった長期戦略を立てるひと

ワンルームマンションから不動産投資をはじめるメリット

ワンルームマンション投資は人を選ぶことがわかってもらえましたか?

大きなリスクを取らないで長期的に資産をつくることを重視する人にワンルームマンション投資は向いています。

短期間では利益を上げにくいかもしれませんが、確実にローン返済が進み、完済した後は投資が一気に安定します。

次に、ワンルームマンション投資をはじめるメリットについてご紹介します。

管理の手間が少ないので、会社員の副業に向いている

賃貸経営にかかわる作業はすべて賃貸管理会社がしてくれます。

そのため、仕事で忙しかったり、物件から遠隔地に住んでいるような会社員でも投資ができます。

時間や手間がかからないので副業として取り組むことができます。

好立地にある物件を安く購入することができる

例えば東京の丸ノ内線 後楽園駅から徒歩5分の物件を買うとしたらどうでしょう?

アパートだと数億円の費用がいりますし、戸建でも1億円前後するでしょう。

それがワンルームマンションだと2~3千万円で買うことができます。

つまり、不動産投資の中ではワンルームマンションが一番安くて好立地な物件を手に入れやすいということです。

他の不動産に比べて売却しやすい

ワンルームマンションは、他の不動産よりも買い手が多くいますので売却がしやすいです。

特に一棟マンションや一棟アパート、戸建は、立地が良ければ販売価格が高額になるので、買い手がすぐに見つからないようです。

しかしワンルームマンションは他の不動産よりも安く、立地条件が良くて入居者が見つかりやすいので、不動産投資物件として人気があります。

ワンルームマンションを購入するときに注意すること

ワンルームマンション投資は比較的リスクが低い投資だと説明しましたが、次のような点は十分に注意してください。

新築ワンルームマンションを買ってはいけない

新築物件は最初、高い家賃でも入居者が見つかりやすいですが、5年以降になると新築時の家賃では高すぎるので入居者探しに苦戦をします。

しかし周辺相場まで家賃を下げると赤字になってしまいます。

なぜなら新築ワンルームは中古ワンルームよりも2~3割高い価格で購入しています。

それに対して周辺にある競合物件のオーナーは中古で購入していることが多いので、新築物件のオーナーよりも物件の仕入れ値が2~3割安く、新築物件よりも家賃を安くしても黒字になります。

家賃が高くて入居者が見つからないけど、家賃を下げると赤字になる・・・

こうして新築ワンルームマンション投資を始めた人は、「ワンルームマンション投資は儲からない」と言って赤字覚悟で売却をしてしまいます。

つまり、新築ワンルームマンションを買うと、失敗する可能性がとても高いことをわかってください。

不人気物件を買わせようとする不動産会社には近づかない

ワンルームマンション投資の成功率をあげるのは、賃貸ニーズが高い物件を購入できるかによります。

賃貸ニーズが高い物件は、都心部にある駅から徒歩10分未満の物件です。

最低でもこの条件をクリアした物件をおすすめします。

その上で、オートロックだったりコンビニがあったりなど諸条件を加味して決めるのが良いと思います。

そのため、利回りが高いからと駅から遠い物件をあつかう不動産会社は避けたほうが無難です。

まとめ

今回は『ワンルームマンション投資が儲からない』と言われる件で反論をしました。

あなたが短期間の利益を重視するなら、ワンルームマンション投資は儲からないと思います。

そうではなく、ローンを返済した以降も長期間安定した収入を得ることを目的にはじめるなら、儲かる投資と言えると思います。

利回りが高くても、入居者が居なければ意味がありません。

入居者が見つかりやすい物件を重視した、長期戦略を立てることができる人にワンルームマンション投資をおすすめします。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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