むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
今回は、「中古ワンルームマンション投資は儲からない」って記事をたまに見かけるので、中古ワンルームマンション投資実践者として真正面から反論しますね＾＾
ちなみに『儲からない』は大きく２つの意味で論じられてるようです。
- 中古ワンルームマンション投資自体が儲からないから失敗だ
- アパート投資とくらべて儲からないから失敗だ
ですので、この２大テーマについて反論していきますので、よろしくおねがいします。
「中古ワンルームマンション投資は失敗で、儲からないからやめとけ！」に反論します
もうからないと言ってる根拠が、そもそも間違ってる
なんで中古ワンルームマンション投資がもうからないって言われるのか？
それは、「手元に現金が残らない」とか「毎月１万円を手出ししてるから」といった理由のようです。
でもこれって、大きな間違いだとおもってます。
中古ワンルームマンション投資の『もうけ』は、家賃から必要コストをひいたものです。
必要コストは、マンションの管理組合に毎月はらう「管理費」と「修繕積立金」、賃貸管理会社（むぎ＠の場合は日本財託）にはらう「管理代行費」、毎年はらう「固定資産税」です。
もうけ＝家賃ー必要経費（管理費＋修繕積立金＋管理代行費＋固定資産税）
ですから通常は、家賃8万円の都内23区ワンルームマンションだと毎月6万円ほど儲けています。
そして儲けた6万円をほぼ全額返済にまわすから、手元にお金が残らないだけです。
「中古ワンルームマンション投資はもうからない」のではなくて、「ローンの返済が終わるまでは、もうかったお金を自由に使えない」が正確な表現かもしれません。
ワンルーム１戸のローンを完済したら、儲けを実感できます！
ワンルーム１戸のローン返済を完済したら、もう怖いもんなしです。
毎月入金される家賃から必要コストを引いた5～6万円がすべて自由に使えるので、儲かってる感がでてきます！
ですから、ワンルームマンション投資をはじめたら、まずは１戸の完済をできるだけ早く実現するのが儲けを実感できるポイントになります。
そして、１戸の完済物件をもったら、２戸目の物件を買って１戸目の儲けを２戸目の返済にまわします。
そうすると、２戸目の家賃も返済にまわしていますから、１戸目のときよりも返済スピードがめちゃ速いです。
２戸目も完済したら、３戸目は３つの家賃をまわせるので、返済スピードがさらにアップ！！
こんな感じで、ワンルームマンション投資は完済物件が増えてくると返済スピードがどんどん速くなり楽しくなってきます。
中古ワンルームマンション投資は低リスクで戸数を増やせるのがメリットです。
増やし方は人それぞれですが、基本的な考え方がありますので、別記事で紹介します。
それでも、毎月〇〇円を手出ししているような人はこちらを読んで！
中古ワンルームマンション投資がもうかるんだと理解できても、実際、手元にキャッシュがはいらなかったり、毎月５千円や１万円をはらってるひとは精神的にツライかもしれません。
そして、修繕費が発生したり、空室期間中にローンを全額手出しすると、金銭的・精神的ダメージを受ける人もいるでしょう。
これを解決するには、毎月の返済金額を減らすしかありません。
減らす方法は、２つあります。
- ローンの頭金を多めにいれて、返済期間を最長の３５年にすることで、毎月の返済金額を減らす
- 「返済額軽減型」の繰り上げ返済をする
①ローンの頭金を多めに入れる方法
たとえば、2,000万円のワンルームマンションを購入するとします。
金利を2％で返済期間を35年と設定します。
◆頭金が10万円の場合
ローンは2,000万円ー10万円＝1,990万円
毎月の返済額 65,921円 （年間の返済額 791,052円）
◆頭金が100万円の場合
ローンは2,000万円ー100万円＝1,900万円
毎月の返済額 62,939円 （年間の返済額 755,268円）
◆頭金が300万円の場合
ローンは2,000万円ー300万円＝1,700万円
毎月の返済額 56,314円 （年間の返済額 675,768円）
頭金が10万円と300万円では、毎月の支払額の差は9607円（年間115,284円）になります。
頭金を300万円くらい入れておけば、毎月1万円くらいのキャッシュが残るので、精神的に楽です。
空室期間があっても、家賃2カ月弱くらいのキャッシュが年間であるので、手出しのリスクが減ります。
②返済額軽減型で繰り上げ返済をする方法
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部（あるいは全額）を返済することです。
通常の返済では、返済額に利息分も含まれますが、繰り上げ返済の場合は、全額が元本の返済にあてられるので、効率よく借入額を減らすことができます。
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
詳細な説明は省きますが、期間短縮型は、毎月の返済額は同じで返済期間が短くなります。
返済額軽減型は、返済期間はおなじで毎月の返済額を引きさげます。
利息軽減効果は「期間短縮型」のほうが大きいですが、「返済額軽減型」は毎月の返済額を減らせるのが魅力です。
最初の1戸を完済するまでは、余裕資金をつかって積極的に「返済額軽減型」繰り上げ返済をします。
「返済額軽減型」繰り上げ返済であなたが満足する金額まで返済額を引きさげたら、次に「期間短縮型」繰り上げ返済をして返済期間を短くして早期返済を目指します。
余裕資金を投入しますから、手出ししてるのと同じですが、毎月の赤字を補填しないので精神的に楽になります。
むぎ＠手出ししても大丈夫なひとは、最初から期間短縮型の繰り上げ返済をおススメします。
利息削減効果が高く、早期返済に有効です。
「中古アパート投資と比べて儲からないから中古ワンルームマンション投資を辞めたい」に反論します
中古アパート投資は中古ワンルームマンション投資よりもキャッシュが残るというのはウソ？ホント？
一般論としては本当です。
ただし、すべてのキャッシュが利益になるわけではないです。理由を知ればアパート投資がもうかるとは言えないことがわかります。
理由は次の４つです。
理由① 部屋数
ワンルームとアパートで比べたときに、１部屋の利益が同じでもアパートは部屋数が多いのでそれだけ利益が残ります。
理由② 修繕積立金
アパート投資には修繕積立金がありません。
修繕積立金は、建物の修繕費用を積み立てたお金です。
不動産投資では、屋上の防水工事など定期的にメンテナンスをすることで建物の劣化を防ぎます。
建物に修繕が発生してからお金をあつめると、費用の負担が大きく、払えないオーナーや払わないオーナーがでるかもしれません。
そのため、新築１年目からマンション管理組合が毎月一定の金額をオーナー全員からあつめて積み立てをしてます。
マンションではこのお金を使って、10年から15年に1度のペースで大規模修繕工事をおこないます。
ちなみに、修繕積立金はマンションの管理組合が積み立てたお金ですから、物件を売ったひとに返還されません。
つまり、ワンルームマンションを購入した人は、売主が積み立てた修繕積立金を自動的に引き継げるメリットがあります。
むぎ＠例えば、購入した区分マンションの修繕積立金の総額が5千万円で、部屋数が50室だったとしましょう。
買主は売主から100万円（5千万円÷50室）の修繕費用をもらったのと同じです。
100万円は自由に使うことはできませんが、買主は1円も出すことなく建物の修繕にあてられます。
一方のアパート投資には、修繕積立金のようなシステムがありません。
そのため、アパートオーナーは、キャッシュを修繕費用として積み立てる必要があります。
手元のキャッシュから修繕積立にまわしますから、アパート投資がワンルームマンション投資よりもキャッシュが多いと言えるでしょうか？
中古アパートは中古ワンルームマンションにくらべて劣化スピードが早いです。
それでも買主は０円から修繕積立をしないといけません。
運が悪いと、購入して1年後に屋上防水工事で何十万、あるいは100万円単位で費用が発生するかもしれません。
理由③ マンション管理費
ワンルームマンションの建物全体はマンション管理組合が運営し、各部屋は賃貸管理会社が運営します。
マンション管理費は、エレベーター管理、建物の掃除、防犯カメラの設置費用など共益部分に使われます。
修繕積立金とマンション管理費の合計は1万円～2万円くらいが一般的です。
この金額が毎月口座から引き落とされます。
一方、アパートにはこのようなシステムがないので、管理費用は発生しません。
そのかわり、アパートの清掃は自分でするか人を雇うなどの手間がかかります。
理由④ 管理代行費
家賃の集金代行や入居者募集、入居契約、入居者トラブル、室内修繕対応などを外部委託する費用がワンルームマンション投資にはかかります。
むぎ＠が契約する日本財託は1部屋3300円／月（税込み）を支払っています。
契約する会社によって値段は違いますので参考価格と考えてください。
これもアパート投資には発生しない代わりに、集金対応やトラブル対応をオーナーがします。
アパート投資で手元に残るキャッシュが儲けになるわけではない
アパート投資は、修繕積立金、マンション管理費、管理代行費がかからないので、見た目の手取りが増えることをお伝えしました。
アパート投資を本業でやれば、自分で集金や督促、掃除ができるので、マンション管理費と管理代行費の金額だけもうけが増えます。
でも副業でやる場合は、掃除はひとを雇いますので人件費が発生します。
そして毎月の家賃入金のチェックと督促をオーナーがしないといけません。
修繕積立金も運が良ければ、大きな修繕がないうちに売ることも可能でしょうが、運が悪いと多額の修繕費用が発生します。
まとめると、オーナーが不動産投資を本業でやるか副業でやるかで手元に残るキャッシュが変わります。
そして建物の修繕が発生すれば、たくわえたキャッシュをすべて失くすかもしれません。
ですので、ワンルームマンション投資よりもアパート投資の方が儲かるケースは、掃除などの大家業務をすべてオーナーがおこなって、建物の修繕が発生しないといった運の要素も関係します。
まとめ
今回は「ワンルームマンション投資はもうからない」に反論しました。
ワンルームマンションそのものが儲かるかについては、『儲かる』が正解です！
ただし、「1戸目のローンを完済するまでは、もうかったお金を自由に使えない」が正確な表現ですし、手元にお金が残らないのでもうけの実感は少ないです。
対策は、ローンの頭金を300万円くらい入れるか、「返済額軽減型」繰り上げ返済をして手元キャッシュを増やすのがよいとお伝えしました。
ワンルームマンション投資がアパート投資にくらべて儲からないかどうか、なんとも言えないのが正解です。
大家業務をすべておこなう本業でアパート投資をすればキャッシュは残りますが、いつ発生するかわからない修繕費に備えないといけません。
給湯器が壊れると10万円以上かかりますので、つらいところです。
アパート投資を本業でやれば、建物の修繕費が発生しなければワンルームマンション投資よりも儲かるかもしれません。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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