ワンルームマンション投資のメリットを、新築ワンルーム否定派が紹介!

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

むぎ@は東京23区の中古ワンルームマンションを13戸もっています。

不動産投資にもタイプはいろいろあります。

ワンルームマンション以外に、アパート1棟や戸建てがメジャーな投資とされています。

どのスタイルもメリットとデメリットがありますので、あなたの属性や投資方針で対象が決まります。

むぎ@が東京23区で中古ワンルームマンション投資をはじめた理由は、ズバリ初心者だったからです!

かば

え、でも13戸もあればベテランだよね?アパートとか買わないの?

むぎ@

そう思うよね・・・・。正直、アパートや戸建て投資をはじめようか悩んだときもあったよ。

ワンルームマンションを買いながら他の投資を考えましたが、リスクを考えて踏みだせなかったです。

ひょっとしたら、あなたも投資対象で迷ってるかもしれないので、この記事が参考になればうれしいです。

ワンルームマンション投資の理解が深まるので、ぜひ最後まで読んでみてください!

目次

ワンルームマンション投資は中古物件を買わないと儲からない!?

ワンルームマンション、アパート、戸建てのどれを買うにしても中古を買うのが基本中の基本です。

理由は値段が安いからです。

当り前とおもうでしょ?

でも実際はワンルームマンションで新築を買ってしまうひとが多いんです。(T T)

なぜなら、こんなセールストークで『新築のほうが良い!』となってしまいます。

□ あたらしい物件のほうが退去しにくいし、入居もすぐ決まりまっせ

□ 耐用年数が長いから、老後までもっていても安心ですわ

□ ココだけのはなし、中古なんか買ったら修繕費がぎょーさんかかるから損ですよ

こんなことを言われたらどうですか? 新築を買ってしまいませんか?

言ってることはダイタイあってますが、話が大げさですし正確でもありません。

例えば、「新築物件」で入居募集ができるのは長くても5年くらいでしょうか?

10年もたてば「新築」というプレミア感はゼロですから、中古物件と同じ土俵で戦うことになります。

入居がすぐ決まるかどうかは、築年数よりも家賃や立地の影響の方が大きいです。

そしてワンルームマンションは単身で住みますので、「部屋が古くなったから退去する」といった理由はないです。

退去する理由のほとんどが転勤や大学の卒業など、物件と関係がないものです。

耐用年数にしても、20歳代で新築ワンルームを買うのと、30歳代で築10年の中古ワンルームを買うのでは、物件の状態は同じです。

修繕費も、エアコンや換気扇などの電化製品が主ですから、新築も中古も差がありません。

それでも新築ワンルームマンションを買って5年くらいは、このようなセールストークは新築物件のメリットを言い当てています。

でもこのセールストークには超重要な情報がぬけています!

ワンルームマンションの価格は中古と新築で2~3割ちがいます。

これがどこに影響するかといえば、ローンの返済額です。

毎月の返済額がふえるので、家賃もそれだけ高くしないといけません。

新築物件と中古物件の家賃設定をシュミレーション

たとえば、ある新築と中古のワンルームマンションで考えてみます。

新築は2000万円、中古は2割安い1600万円とします。

金利3%の35年ローンで買ったときに、毎月いくら払うかというと・・・

新築は76,970円 中古は61,576円 です! 新築と中古の支払額は約15,000円もちがいます。

となると家賃設定で勝負になりませんよね?

新築の家賃は76,970円より下げると赤字になってしまいます!

最初は高めの家賃でも「新築」は入居者が付きやすいです。

しかし、5年10年たっても家賃を下げることができないのは問題です。

(注:実際の不動産ローンは変動金利ですので、返済額がかわることがあります)

そこで、むぎ@の実体験をご紹介しますね。

むぎ@は見た!新築物件オーナーの悲しい現実・・・

おなじマンションの5部屋が同時に入居者募集をしてました。

むぎ@にとって初めての体験でした^^;

部屋の広さはおなじで、階が上にいくほど家賃は高くなるのが普通です。

ところが5部屋も空いてるからお互いが値段をさげたり、礼金敷金をタダにするといった競争が起きます。

上の階のほうが安かったり、礼金がなかったり・・・仁義なき戦いです。

でも1部屋だけ一番たかい値段設定のままで最後まで入居者がきまっていませんでした。

おそらくこの部屋のオーナーさんは新築で買ったんだとおもいます。

赤字になるから家賃を下げないでずっと入居者がきまるのを待つ作戦です。

入居者が決まればいいけど、このままだとローン全額を毎月はらうことになってしまいます!!

このように、新築物件を買うと、家賃設定で不利になることを知っておいてください。

新築ワンルームマンションで投資をはじめると、負けがほぼ決定ですから気をつけてください。

初心者がワンルームマンション投資で成功できる理由

ワンルームマンション投資が初心者向きといわれるのは、再現性が高いからだとおもいます。

とくに東京のワンルームマンションは、人口がふえて外国人もおおいので空室リスクが低いです。

ですから、駅近10分圏内に買っとけば、誰がやっても同じように利益をあげる可能性がたかいです。

むぎ@の場合、買った物件はすべて管理会社(日本財託)にまかせっきりです。

退去者がでたら管理会社が連絡をくれて、募集家賃を確認してすぐに入居者募集をはじめます。

修理があっても同じです。

エアコンがこわれたら、エアコンの発注、取り付け、支払いまですべて手続きをやってくれます。

そしてむぎ@は家賃から修繕費を天引きしてもらうだけです。すべて電話かメールですませます。

まったく手間がかからないということは、誰がオーナーをやっても同じということです。

ワンルームマンション投資はアパート投資と違い、自己資金100万円から開始できる

もちろん、ある程度の貯金があって、金融機関がOKしてくれることが大前提ですが、100万円あれば東京の中古ワンルームマンションが買えます。

(ちなみに、サラリーマン・医師・公務員といった属性のひとが、自営業者の人よりも不動産ローンを借りやすいです。)

100万円の内訳は、頭金10万円、税金などの購入時のコスト60万円、予備費30万円といったところです。

東京の中古ワンルームマンションは1000万円台から2000万円台で買うことができます。

あなたの信用力(属性)で融資可能額がきまるので、その範囲の物件を買うことになります。

ローンは家賃で返済して、余裕があれば自己資金をつかって繰上げ返済をします。

全額返済すれば不労所得の資産が完成です!

このように東京で中古ワンルームマンション投資をすると、少額で始めることができるのがメリットです。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

不動産投資の対象がワンルームマンションか1棟アパートか戸建て物件か悩むかもしれません。

物件の内容や立地で収益が変わりますので正解はありませんが、むぎ@が知る限りのメリット・デメリットを紹介します。

中古ワンルーム VS 中古1棟アパート

メリット

①中古ワンルームマンションは手間がかからないので、誰がはじめても収益結果の再現性が高い
②人口が多い東京都内でも1,000万円台~2,000万円台の中古ワンルームマンションが購入できる。それに対し、中古アパートを東京都内で購入すると億単位の出費になるので、人口減少リスクが高い郊外の物件が購入対象になる。
③東京都内のワンルームマンションは流通性が高いので、駅チカであれば早く売りやすい。それに対し、中古アパートはワンルームマンションに比べて売却額が高額なので売れるのが遅い。

デメリット

①ワンルームマンションは管理費や修繕積立金などのコストがかかるので、満室であれば中古アパートの方が利益率が高い
②ワンルームマンションは1戸だと収入額が小さく、ローン返済が終わるまでキャッシュフローがほとんど出な。それに対し、中古アパートは複数戸を一度に所有するので収入額が大きく満室ならキャッシュフローもでやすい。

中古ワンルーム VS 中古の戸建て

メリット

①中古ワンルームマンションは手間がかからないので、誰がはじめても収益結果の再現性が高い。それに対し、中古の戸建ては購入時にリフォームをすることが多く、リフォームに関する知識などある程度勉強が必要で、オーナーのスキルで収益性が変わってくる。
②東京都内の駅チカ物件を購入できるので、入居者を見つけやすい。それに対し、中古の戸建てはファミリー層が長期間住んでいれば良いが、退去したときに再入居しやすい物件を見極めて購入する必要がある。

デメリット

①戸建て物件は郊外であれば数百万円で購入ができるので、東京都の中古ワンルームマンションの方が投資額が高い
②単身世帯を対象にしたワンルームマンションは、ファミリー層を対象とした戸建てよりも入退去の頻度が多い傾向にある。

むぎ@

ここでは代表的なメリット・デメリットを紹介しましたが、あなたがいくらのローンが組めるかで投資対象が変わってきます。

投資対象に迷うときは、各不動産会社で話を聞いて融資可能かを確認することをおススメします。

東京都内の中古ワンルームマンション投資を検討するなら、むぎ@がおススメする4社からリサーチするのもアリと思います。

不動産屋のホームページ記事をご覧になると、ワンルームマンション投資についての情報がまとまっているので理解が深まるので参考にしてください。

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

まとめ

今回は投資の初心者に中古ワンルームマンション投資をススめる理由についてご紹介しました。

アパートや戸建てもそうですが、不動産投資の初心者は中古物件ではじめるのが基本です。

築年数と家賃はどうしても連動するので、新築ワンルームマンションを買ってしまうと、ローンの支払い額がネックで周辺相場なみに値下げができなくなります。

東京の中古ワンルームマンションであれば投資の再現性がたかく、自己資金100万円からはじめることができます。

そして繰上げ返済をして早期完済を目指すのが基本戦略としておススメします。

中古ワンルームマンション投資の魅力がすこしでも伝わればうれしいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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