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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
ワンルームマンション投資は、人気のある不動産投資の一つです。
不動産投資に関心がある人は、最初にいくら準備をするのか気になると思います。
そこで今回は、ワンルームマンション投資の初期費用がどれくらい必要かを実例をあげてまとめました。
敷居が高いと思われがちな中古ワンルームマンション投資、必要コストを知ることで投資候補として検討してください。
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不動産投資にかかる初期費用は現金でいくら準備すればよいか？
中古ワンルームマンションの購入時にかかる費用は、販売会社から直接購入した場合は60万円～70万円ほどが購入時に発生します。
購入してから6か月後には不動産取得税の請求が来て、10～15万円を支払います。
購入後の修繕費用を予備費として用意すると、およそ100万円の現金があれば、不動産投資をはじめることができます。
| 購入時に支払う金額 | 諸経費 60～70万円 |
| 購入して6カ月後に支払う金額 | 不動産取得税 10～15万円 |
| 予備費（修繕費用など） | 30万円前後 |
| 合計 | 100万円 |
次に、初期費用の内訳と金額の目安をご紹介します。
- 登記費用
- 融資事務手数料
- ローン事務代行手数料
- 火災保険料、地震保険料
- 固定資産税の日割り分
- 不動産取得税
- 登録免許税 など
登記費用
不動産を所有するときは法務局で登記申請をおこないます。
登記申請は司法書士に依頼します。
司法書士への手数料が約10万円、登記費用（登録免許税※）が約20万円かかります。
※ 中古ワンルームを購入したら２つの登記をしますが、そのときに支払うのが登録免許税です。
- マンションの所有権を前オーナーからあなたに移転させる登記（所有権移転登記）
- 不動産投資ローンの返済が滞ったときに当該物件は競売にかけられ、融資をした金融機関が優先的に弁済を受けるための登記（抵当権設定登記）
現金で購入した場合は所有権の移転登記だけですが、不動産ローンで抵当権を設定した場合は抵当権にも登録免許税が発生します。
融資事務手数料
不動産ローンを利用するとき、金融機関に支払う事務手数料です。
金融機関によると思いますが、むぎ＠が支払った直近のケースでは165,000円でした。
印紙税
ワンルームマンションの売買契約書や、不動産ローンの契約書を紙面でやり取りする場合にかかる税金です。
むぎ＠が支払った直近のケースは20,200円でした。
ローン事務代行手数料
不動産ローンの契約手続きを、物件を購入した不動産販売会社に代行してもらうことで発生する手数料です。
日本財託だと22,000円かかります。
火災保険料と地震保険料
火災保険の契約期間が10年、地震保険は5年です。
むぎ＠は保険料を毎月支払うのは手間なので一括で支払います。
令和3年に契約した際の保険料は、火災保険料（施設賠償、家賃収入補償特約含む）41,050円、地震保険料34,530円で合計が75,580円でした。
1年間の保険料に換算すると約1万１千円くらいです。
固定資産税の日割り分
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されます。
そのため、年の途中で売買した場合は、購入日から12月31日までの日数に相当する額を固定資産税の日割り分として前オーナーに支払います。
むぎ＠固定資産税は物件の所在地と床面積で異なります。
むぎ＠が令和４年度に支払った固定資産税では、年間で一番安かったのが37,800円で、高かったのが54,200円でした。
購入した年は、日割り計算ですので年末に近づくほど支払う金額は安くなります。
不動産取得税
中古ワンルームマンションでは、価格に対して3％の不動産取得税がかかります。
ただし、ここでいう価格とは購入金額ではなく、市町村が決める固定資産課税台帳に登録されている価格です。
東京都内23区のワンルームマンションだと10～15万円程度です。
不動産取得税は物件購入時に支払うのではなく、取得日から6か月後に都税事務所から請求書が郵送されるので支払いまでに猶予期間があります。
税額は、マンション購入時に販売会社から概算で教えてもらえますが、これまでに購入した物件の不動産取得税を記載しておきます。
- 物件9号 （東京都江東区）2017年購入 81,000円
- 物件10号（東京都文京区）2019年購入 124,000円
- 物件11号（東京都中央区）2019年購入 97,000円
- 物件12号（東京都墨田区）2021年購入 155,000円
- 物件13号（東京都江東区）2021年購入 144,000円
※不動産取得税は固定資産税評価額を使って計算するので、物件の場所や購入年度に影響されます。固定資産税評価額は、実勢価格の70％が目安です。
管理費・修繕積立金
ワンルームマンション投資では、入居者ではなくオーナーがマンションの管理組合に加入します。
そのため引き渡し日から管理費と修繕積立金の支払い義務が生じます。
- 管理費：マンション管理会社への支払いや共用部分の光熱費の費用に使われる
- 修繕積立金：将来予測されるマンションの修繕工事に使われる
むぎ＠が契約した日本財託の場合、引き渡し当月の日割り計算分と、翌月から3ヶ月分を最初に支払います。
直近の事例では約3.8万円でした。
むぎ＠この日本財託は、マンションを購入してからのオーナーサポート体制が充実しているので気に入っています。
下のリンク記事に、日本財託の特長をまとめましたので読んでみてください。
仲介会社から買うと、不動産投資の初期費用が増えるので注意
ワンルームマンションを購入する方法は、仲介会社から購入する方法と売主から直接購入する方法のどちらかです。
仲介会社からワンルームマンションを購入すると仲介手数料が発生するので、50～70万円を余分に準備しておく必要があります。
つまり、現金で150～170万円が必要になります。
□ 仲介会社から購入
□ 売主（販売会社）から直接購入
仲介会社から購入する
仲介会社から投資用の中古ワンルームマンションを購入すると仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、法定限度額が決められており、下記の計算式で算出できます。
仲介手数料＝売買価格×３％＋６万円
1,500万円の物件だと約50万円、2,000万円の物件だと66万円の仲介手数料が発生します。
ですから、最初に準備する現金を少なくしたいひとは、仲介会社から買うのをやめましょう。
売主（販売会社）から直接購入する
不動産会社が物件を仕入れて（購入して）販売する形式ですので、資金力がある不動産会社しかできません。
販売する不動産会社が売主になるので、直接取引になり仲介手数料がかかりません。
むぎ＠むぎ＠は不動産会社「日本財託」から直接購入したので、仲介手数料は払っていません。
仲介ではなく直接購入する場合も、隠れたデメリットがある？
仲介手数料がかからない直接購入はお得な気がしますが、必ずしもお得かはわかりません。
販売会社が売主ですから、仕入れ価格に利益を乗せて物件を販売するので、仲介手数料以上の利益を取っている可能性もあります。
ただし、販売会社の利益が物件価格に含まれることでメリットもあります！
販売会社から直接購入した場合は、上乗せされた利益も物件価格に含まれますので、不動産ローンで支払うことができます。
つまり、直接購入すると仲介手数料分の現金を用意する必要がありません。
現金を手元に残したい人は販売会社から直接買うほうが良いと思います。
ワンルームマンション購入時に発生するコストは、節税効果がある
初年度のコストの一例
むぎ＠が直近で購入した物件13号の初年度コストを紹介します。
| 登録免許税 | 218,628円 |
| 司法書士手数料 | 110,000円 |
| 固定資産税（日割り124日分） | 21,641円 |
| 管理費・修繕積立金（3ヶ月分） | 37,694円 |
| 融資事務手数料 | 165,000円 |
| 印紙代 | 20,200円 |
| ローン事務代行手数料 | 22,000円 |
| 火災保険料（施設賠償、家賃収入補償含む） 10年分 | 41,050円 |
| 地震保険料 5年分 | 34,530円 |
| 不動産取得税（取得日から6カ月後に請求） | 144,000円 |
| 合計 | 814,743円 |
コストは経費に計上できる
ワンルームマンション投資で得た利益には所得税がかかります。
利益の計算は「ワンルームマンション投資の総収入ー経費」で計算し、得た利益に課税がされます。
そして購入した初年度は、2年目以降と比べて70万円以上の経費が増えることになります。
そのため、購入した初年度はトータルの経費が増えます。
経費が増えると納税額が減りますし、会計上赤字になれば本業の収入にかかる税金も減らすことができます。
ただし、この手が使えるのはワンルームマンションを購入した初年度のみです。
登記費用や融資事務手数料、印紙税や不動産取得税・・・などは翌年度から発生しませんので計上できる経費が減ります。
結果的に翌年度からは他の給与収入などを目減りさせることができないので節税はできません。
むぎ＠不動産投資の経費については、次の記事にまとめていますので読んでみてください。
不動産投資で予期しない出費って何？
中古ワンルームマンション投資をはじめるには、最初に100万円くらい準備することをお伝えしました。
内訳には、実際にかかるお金とは別に余裕資金として30万円前後が含まれます。
むぎ＠では、この余裕資金が使われる予期しない出費ってどんな？という疑問にお答えします。
空室時のローン返済金
予期しない出費で一番大きなものは空室ではないでしょうか？
家賃7万円の部屋が空室になると、次の入居が決まるまでローン返済金が入ってきません。
月の返済金が5万円とすると、30万円の予備費があれば6ヶ月を耐えることができます。
むぎ＠は3カ月間以上の空室を経験したことがありません。
ですので100％とは言いませんが、東京23区の駅から10分未満の物件であれば空室の補てんで余裕資金を使いきることはありません。
むぎ＠日本財託は空室保証のサービスがあるので、興味があるひとはこちらの記事を読んでください。
エアコンや換気扇などの部屋の備品が故障・退去時の内装工事
備品の修理・交換
家電などの備品の修理や交換費用もたまに発生します。
修理交換の作業はすべて管理会社の日本財託に任せています。
退去後の内装工事費
また、退去者が出ると内装工事費が発生します。
内装工事費は家賃の１～2カ月分かかるケースが多いですが、支払金額に敷金も使います。
- ルームクリーニング
- エアコン内部洗浄
- 浴室鏡交換
- 壁クロス、天井クロス張替え（汚れ箇所のみ）
上記くらいなら5万円前後で済みますが、エアコン、浴室乾燥機、給湯器の交換があると各8万円くらいの費用がプラスされます。
ちなみに、下記の表にある物件7号の内装工事費27万円が過去最高の費用発生でした（泣）
この時は、水栓器具の交換（32,000円）もありましたが、天井と壁のクロス張替え（77,400円）、浴室乾燥換気扇の交換（131,000円）が痛かったです。
通常はクロス張替えも一部の汚れが目立つところなどに限定してクリーニングで済まします。
しかし今回は汚れが部屋全体についていたので仕方なく、全面のクロス張替えをしました。
むぎ＠退去後の内装工事は、退去者の敷金償却分（家賃1カ月分）を使うので実質負担は0円～半額くらいになることが多いです。（たまに家賃1か月以上の負担が出ることもあります）
過去５年間（2017年１月～2022年9月）の修繕個所一覧
むぎ＠が持っている13戸の物件で過去5年間で発生したものを下記にまとめました。
修理・交換の頻度や金額が参考になるかと思います。
各物件の情報はコチラをご参照ください。
| 物件名 | 日付 | 修理・故障した 製品名 | 費用（税込） |
|---|---|---|---|
| 物件1号 | 2021年2月26日 | 都市ガスＣＯ警報器 交換 | 10,454円 |
| 物件1号 | 2019年1月29日 | シャワーフック修理費 | 10,500円 |
| 物件1号 | 2018年2月13日 | ガスコンロ交換 キッチン灯交換 | 94,500円 |
| 物件1号 | 2017年12月2日 | 退去後の内装工事 | 180,000円 |
| 物件2号 | 2022年7月13日 | 浴室排水部品交換 | 9,450円 |
| 物件2号 | 2022年3月4日 | クローゼット取っ手交換 | 18,700円 |
| 物件2号 | 2021年7月30日 | 給湯器交換工事 | 93,500円 |
| 物件3号 | 2020年4月28日 | 退去後の内装工事 | 82,940円 |
| 物件3号 | 2019年5月27日 | エアコン交換 | 80,800円 |
| 物件3号 | 2019年5月15日 | 退去後の内装工事 | 91,260円 |
| 物件4号 | 2020年8月28日 | エアコン交換 | 88,880円 |
| 物件4号 | 2020年3月2日 | 窓ガラス交換 | 33,000円 |
| 物件4号 | 2017年11月27日 | 給湯器交換 | 77,760円 |
| 物件5号 | 2020年10月23日 | 退去後の内装工事 | 82,000円 |
| 物件5号 | 2019年10月30日 | 退去後の内装工事 | 38,500円 |
| 物件6号 | 2021年6月24日 | エアコン交換 | 93,500円 |
| 物件6号 | 2019年4月17日 | 室内設備修繕 | 90,720円 |
| 物件7号 | 2018年6月26日 | 退去後の内装工事 | 270,000円 |
| 物件8号 | 2022年8月17日 | リビング照明交換 | 22,500円 |
| 物件8号 | 2020年7月24日 | 退去後の内装工事 | 54,450円 |
| 物件8号 | 2018年3月31日 | 退去後の内装工事 | 108,432円 |
| 物件10号 | 2020年10月9日 | 退去後の内装工事 | 114,675円 |
| 物件11号 | 2021年11月14日 | 退去後の内装工事 | 143,594円 |
| 物件11号 | 2020年3月16日 | 退去後の内装工事 | 27,500円 |
「不動産投資の初期費用をいくら準備すれば良いか」のまとめ
今回はワンルームマンション投資に必要な初期費用について、わかりやすくまとめました。
最初に準備するお金は100万円です。
初期費用もローンで支払うフルローンも可能なケースがありますが、リスクも大きくなるので最初の投資ではやめましょう。
そもそも100万円を貯めることができないで、不動産投資をやるのは無理です。
投資は余裕資金ではじめるのが原則ですから、まずはしっかり貯金をしてください。
次に仲介会社で購入するのではなく、不動産を仕入れて販売している会社から物件を購入することで、最初に支払う現金を50万円以上安くできます。
むぎ＠ワンルームマンション投資は、物件を購入した不動産会社がとても重要です。
物件を探しす前に、購入する不動産会社を先に探すことが大事です。
理由は次の記事に詳しく書いています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
