ワンルームマンション投資に必要な初期費用は?種類や実際の金額を解説 

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

昨今の少子高齢化を受けて、年金の保険料を支払う現役世代の負担が増していくのはよく知られています。

むぎ@が生まれた1970年代は現役世代9.7人で年金世代1人を支える状況でしたが、現在は現役世代2人で年金世代1人を支えています

近い将来には現役世代2人を割り込んでいく、恐ろしい予想が立てられています。

ですから年金に頼ることをリスクと考えるひとの一部が、ワンルームマンション投資に関心を示すようです。

といってもワンルームマンション投資に馴染みがない人にとって、最初にどれだけ現金を用意すれば良いか気になると思います。

そこで今回は、ワンルームマンション投資の初期費用がどれくらい必要かを実例を挙げてまとめました。

敷居が高いと思われがちな中古ワンルームマンション投資、必要コストを知ることで投資候補として検討してください。

目次

ワンルームマンション投資にかかる初期費用の種類

購入形式の違いで、初期費用が変わります!

ワンルームマンションを購入する方法は、仲介会社から購入するか売主から直接購入するのどちらかです。

購入方法によって初期費用が変わりますので、購入を予定する不動産会社が仲介販売か直接販売かの確認が必要です。

ワンルームマンションの購入形式
  1. 仲介会社から購入
  2. 売主(販売会社)から直接購入

仲介会社から購入する

仲介会社から投資用の中古ワンルームマンションを購入すると仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、法定限度額が決められており、下記の計算式で算出できます。

中古ワンルームマンション販売の仲介手数料

仲介手数料=売買価格×3%+6万円

2,000万円の物件なら66万円の仲介手数料がかかります。

売主(販売会社)から直接購入する

不動産会社が物件を仕入れて(購入して)販売する形式です。

販売する不動産会社が売主になるので、直接取引として仲介手数料がかかりません。

仲介手数料がかからない直接購入はお得な気がしますが、必ずしもお得かはわかりません。

販売会社が売主ですから、仕入れ価格に利益を乗せて物件を販売するので、仲介手数料以上の利益を取っている可能性もあります。

むぎ@

ただし、販売会社の利益が物件価格に含まれることでメリットがあります!

仲介会社で購入したときに発生する仲介手数料は、キャッシュを用意しなければいけません。

それに対して、販売会社から直接購入した場合は、上乗せされた利益も物件価格に含まれますので、不動産ローンで支払うことができます。

つまり、仲介手数料分の現金を用意する必要がなくなるメリットです!

先ほど事例を出しましたが、物件価格が上がるほど仲介手数料も高くなりますから、現金を手元に残したい人は販売会社から直接買うほうが良いと思います。

次に、中古ワンルームマンションの購入時にかかるコストをご紹介します。

購入時に発生するコスト
  • 登記費用
  • 融資事務手数料
  • ローン事務代行手数料
  • 火災保険料、地震保険料
  • 固定資産税の日割り分
  • 不動産取得税
  • 登録免許税   など

登記費用

不動産を所有するときは法務局で登記申請をおこないます。

登記申請は司法書士に依頼するのが一般的です。

中古ワンルームを購入したら、2つの登記をする必要があります。

2つの登記
  1. マンションの所有権を前オーナーからあなたに移転させる登記(所有権移転登記)
  2. 不動産投資ローンの返済が滞ったときに当該物件は競売にかけられ、融資をした金融機関が優先的に弁済を受けるための登記(抵当権設定登記)

そして、これらの登記をするときに支払うのが登録免許税です。

現金で購入した場合は所有権の移転登記だけですが、不動産ローンで抵当権を設定した場合は抵当権にも登録免許税が発生します。

このように、登記費用は司法書士に登記手続きを依頼する手数料と、国に支払う税金(登録免許税)からなります。

目安として登記費用は30万円くらいかかると思ってください。

融資事務手数料

不動産ローンを利用するとき、金融機関に支払う事務手数料です。

金融機関によると思いますが、むぎ@が支払った直近のケースでは165,000円でした。

印紙税

ワンルームマンションの売買契約書や、不動産ローンの契約書を紙面でやり取りする場合にかかる税金です。

ローン事務代行手数料

オーナー自身が不動産ローンの契約手続きをすれば発生しませんが、通常は物件を購入した不動産販売会社に手続きを代行してもらうことで発生する手数料です。

日本財託だと22,000円かかります。

火災保険料と地震保険料

火災保険の契約期間が10年、地震保険は5年です。

むぎ@は保険料を毎月支払うのは手間なので一括で支払います。

令和3年に契約した際の保険料は、火災保険料(施設賠償、家賃収入補償特約含む)41,050円、地震保険料34,530円で合計が75,580円でした。

1年間の保険料としては約1万1千円くらいです。

固定資産税の日割り分

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

そのため、年の途中で売買した場合は、購入以後の日数に相当する額を固定資産税の日割り分として前オーナーに支払います。

むぎ@

固定資産税は物件の所在地と床面積で異なります。

むぎ@が令和4年度に支払った固定資産税では、年間で一番安かったのが37,800円で、高かったのが54,200円でした。

購入した年は、日割り計算ですので年末に近づくほど支払う金額は安くなります。

不動産取得税

中古ワンルームマンションでは、価格に対して3%かかります。

ただし、ここでいう価格とは購入金額ではなく、市町村が決める固定資産課税台帳に登録されている価格です。

東京都内23区のワンルームマンションだと10~15万円程度です。

不動産取得税は物件購入時に支払うのではなく、取得日から6か月後に都税事務所から請求書が郵送されます。

不動産取得税は1回限り支払うコストです。

税額は、マンション購入時に販売会社から概算で教えてもらえます。

管理費・修繕積立金

ワンルームマンション投資では、入居者ではなくオーナーがマンションの管理組合に加入します。

そのため引き渡し日から管理費と修繕積立金の支払い義務が生じます。

管理費と修繕積立金
  • 管理費:マンション管理会社への支払いや共用部分の光熱費の費用に使われる
  • 修繕積立金:将来予測されるマンションの修繕工事に使われる

どのタイミングで支払うかは、マンションの管理組合や、販売会社によって異なります。

例えば、管理組合の口座に振り込むのであれば、当該月末なのか、当該月初なのか、といった違いです。

むぎ@が契約した日本財託では、マンション購入時に支払う費用の内訳に引き渡し当月の日割り計算分と、翌月から3ヶ月分の管理費と修繕積立金が入っていますので、会社が入金してくれます。

ワンルームマンション投資は、最初にいくら準備すれば良いか?

初年度のコストの一例

むぎ@が直近で購入した物件13号の初年度コストを紹介します。

登録免許税218,628円
司法書士手数料110,000円
固定資産税(日割り124日分)21,641円
管理費・修繕積立金(3ヶ月分)37,694円
融資事務手数料165,000円
印紙代20,200円
ローン事務代行手数料22,000円
火災保険料(施設賠償、家賃収入補償含む) 10年分41,050円
地震保険料 5年分34,530円
不動産取得税(取得日から6カ月後に請求)144,000円
合計814,743円
むぎ@

他に手付金10万円程が必要です。

むぎ@は火災保険と地震保険を一括で支払いましたが、年払いにすれば初期費用を抑えることができます。

コストは経費に計上できる

ワンルームマンション投資で得た利益には所得税がかかります。

利益の計算は「ワンルームマンション投資の総収入ー経費」で計算し、課税されます。

「ワンルームマンション投資は節税に使える」といった話がありますが、半分正解、半分は不正解です。

つまり、先ほどご紹介したように、購入した年度は経費が多くかかります。

そのため、購入した初年度は減価償却費を加えたトータルの経費が高くなるので、会計上は赤字になったり、利益をほとんど無くして税額を下げます。

むぎ@

減価償却費の説明は省きますが、実際には現金を使っていないけど経費として認められる費用です。

トータル総収入が赤字になると、サラリーマンの給与収入などと相殺できますので、結果として節税ができます。

ただし、この手が使えるのはワンルームマンションを購入した初年度のみです。

登記費用や融資事務手数料、印紙税や不動産取得税・・・などは翌年度から発生しませんので計上できる経費が減ります。

結果的に翌年度からは他の給与収入などを目減りさせることができないので節税はできません、むしろ毎年赤字になる方が、大変危険な状態です。

購入した初年度は経費が大きくなって、経理上は赤字になって節税ができる

最初にいくら準備すれば良いか?

中古ワンルームマンションをローンで購入する初期費用は60万円くらいと考えてください。

これに手付金と火災・地震保険、不動産取得税などが加わります。

火災保険と地震保険を毎年の支払いだと約1万円/年、一括支払いにすると約8万円かかります。

不動産取得税は購入してから6か月後に請求が来るので支払までに余裕があります。

税額は、東京23区だと8万円~15万円と物件によって幅があります。

物件9号~13号の不動産取得税 一覧
  • 物件9号 (東京都江東区)2017年購入 81,000円
  • 物件10号(東京都文京区)2019年購入 124,000円
  • 物件11号(東京都中央区)2019年購入 97,000円
  • 物件12号(東京都墨田区)2021年購入 155,000円
  • 物件13号(東京都江東区)2021年購入 144,000円

    ※不動産取得税は固定資産税評価額を使って計算するので、物件の場所や購入年度に影響されます。
     固定資産税評価額は、実勢価格の70%が目安です。

6か月後に不動産取得税を支払うので東京都内23区だと高めにみて15万円、保険料を1年払いで1万円とすると、初期投資額は76万円となります。

ですので、予期しない出費も考えて100万円は最初に用意したいところです。

むぎ@

100万円は中古ワンルームマンション投資を運営するために、最低限必要な準備金です。

欲を言うと、自己資金で繰上げ返済をすれば、返済スピードが上がるので投資リスクが下がっておススメです。

予期しない出費で多い項目

中古ワンルームマンション投資をはじめるには、最初に100万円くらい準備することをお伝えしました。

実際にかかるお金よりも25万円ほど余裕をもった資金です。

むぎ@

では、この25万円が使われる予期しない出費ってどんな?という疑問にお答えします。

空室時のローン返済金

予期しない出費で一番大きなものは空室ではないでしょうか?

家賃7万円の部屋が空室になると、次の入居が決まるまでローン返済金が入ってきません。

月の返済金が5万円とすると、25万円の予備費があれば5ヶ月は耐えることができます。

むぎ@は3カ月間以上の空室を経験したことがありません。

ですので100%とは言いませんが、東京23区の駅から10分未満の物件であれば空室の補てんで25万円を使いきることは考えにくいです。

むぎ@

販売した不動産会社によっては、空室保証のサービスを備えていますので、事前に確認しましょう。

エアコンや換気扇などの部屋の備品が故障・退去時の内装工事

備品の修理・交換

家電などの備品の修理や交換費用もたまに発生します。

修理交換の作業はすべて管理会社の日本財託に任せています。

相場とくらべて高いのか低いのかわかりませんが、むぎ@が見積りをとって作業指示をするような時間と手間がかからないのでOKとしています。

退去後の内装工事費

また、退去者が出ると内装工事費が発生します。

内装工事費は家賃の1~2カ月分かかるケースが多いです。

内装工事の主な内訳
  • ルームクリーニング
  • エアコン内部洗浄
  • 浴室鏡交換
  • 壁クロス、天井クロス張替え(汚れ箇所のみ)

上記くらいなら5万円前後で済みますが、エアコン、浴室乾燥機、給湯器の交換があると各8万円くらいの費用がプラスされます。

ちなみに、下記の表にある物件7号の内装工事費27万円が過去最高の費用発生でした(泣)

この時は、水栓器具の交換(32,000円)もありましたが、天井と壁のクロス張替え(77,400円)、浴室乾燥換気扇の交換(131,000円)が痛かったです。

通常はクロス張替えも一部の汚れが目立つところなどに限定してクリーニングで済まします。

しかし今回は汚れが部屋全体についていたので仕方なく、全面のクロス張替えをしました。

むぎ@

退去後の内装工事は、退去者の敷金償却分(家賃1カ月分)を使うので実質負担は0円~半額くらいになることが多いです。(まれに家賃1か月以上の負担が出ることもあります)

過去5年間(2017年1月~2022年9月)の修繕個所一覧

むぎ@が持っている13戸の物件で過去5年間で発生したものを下記にまとめました。

修理・交換の頻度や金額が参考になるかと思います。

各物件の情報はコチラをご参照ください。

物件名日付修理・故障した
製品名
費用(税込)
物件1号2021年2月26日都市ガスCO警報器
交換
10,454円
物件1号2019年1月29日シャワーフック修理費10,500円
物件1号2018年2月13日ガスコンロ交換
キッチン灯交換
94,500円
物件1号2017年12月2日退去後の内装工事180,000円
物件2号2022年7月13日浴室排水部品交換9,450円
物件2号2022年3月4日クローゼット取っ手交換18,700円
物件2号2021年7月30日給湯器交換工事93,500円
物件3号2020年4月28日退去後の内装工事82,940円
物件3号2019年5月27日エアコン交換80,800円
物件3号2019年5月15日退去後の内装工事91,260円
物件4号2020年8月28日エアコン交換88,880円
物件4号2020年3月2日窓ガラス交換33,000円
物件4号2017年11月27日給湯器交換77,760円
物件5号2020年10月23日退去後の内装工事82,000円
物件5号2019年10月30日退去後の内装工事38,500円
物件6号2021年6月24日エアコン交換93,500円
物件6号2019年4月17日室内設備修繕90,720円
物件7号2018年6月26日退去後の内装工事270,000円
物件8号2022年8月17日リビング照明交換22,500円
物件8号2020年7月24日退去後の内装工事54,450円
物件8号2018年3月31日退去後の内装工事108,432円
物件10号2020年10月9日退去後の内装工事114,675円
物件11号2021年11月14日退去後の内装工事143,594円
物件11号2020年3月16日退去後の内装工事27,500円

まとめ

今回はワンルームマンション投資に必要な初期費用について、わかりやすくまとめました。

投資は余裕資金ではじめるのが原則ですから、まずはしっかり貯金をして最低でも100万円の軍資金をつくりましょう。

そして、お金を銀行に預けるだけで、お金を活かしていない人は、投資をしないで老後資金が貯まるかをしっかり検討してください。

中古ワンルームマンション投資は、入居者のお金も活用できるところに魅力がある投資法です。

資産形成に時間がかかりますが、特にサラリーマンのような融資の承認が得やすい人の副業にマッチしています。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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