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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています。（⇒プロフィール）このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
不動産投資にかかわると必ずといっていいほど経験するのが営業電話です。
不動産投資にまったく興味がないひとにも、一定の年収があると電話がかかってきます。
何で名前と電話番号を知ってるか不審におもいますが、理由はわかりません。
よく言われるのが、個人情報保護法ができて倒産した名簿業者の名簿が裏ルートで出回っているのと、いまだに名簿の売買ができるルートがあるといった話ですが、本当かどうかわかりません。
むぎ＠が驚いたのは、2021年に購入した物件12号についてです。
6月30日付で購入契約をしましたが、3カ月したころに携帯電話に電話があって、「物件12号（実際はマンション名）を売りませんか？」と言われました。
むぎ＠の名前と携帯番号、物件名を知っている電話でした。
むぎ＠買って3か月で情報が出回るか！？
ただし、相手はむぎ＠が3カ月前に買ったばかりとは知らなかったので、たぶん名簿を流したのはコイツやな・・・と推理を書きました。参考にしてください。
むぎ＠も最初のころはこういった営業電話がウザかったですが、最近は慣れてしまいました＾＾；
このような営業電話の話を聞いてしまうとか、断りづらくて困っている、担当者に会って後悔してるといったひとに、効果的な撃退法をご紹介しますので最後まで読んでみてください。
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買って3か月後に売却の営業電話があった物件12号の事例から犯人を推理する
物件12号の購入情報が、知らない不動産会社にながれた件を検証します。
① 2021年6月30日に物件12号を購入
② 3か月後に知らない不動産屋から携帯電話に電話があった
③ むぎ＠の名前と物件名を知っており、売却を勧誘する営業電話だった
④ むぎ＠が物件12号を買って3か月しかたっていないことを、相手の営業マンは知らなかった
この事実から次のようなことが推理できそうです。
- 相手は、物件購入時期に関する情報をもっていない
- 購入して短期間で情報が流れており、むぎ＠の購入情報を知っている会社を限定できる
つまり、むぎ＠の個人情報が名簿屋Aに持ち込まれ、電話をしてきた不動産屋が名簿屋Aから顧客情報を買った可能性が高いということです。（むぎ＠の個人情報が、名簿屋A⇒名簿屋B⇒名簿屋Cと拡散する前の情報！）
あるいは、むぎ＠の情報を知ることができる会社に勤務していた人物Bが、退職時に個人情報をもちだしてこの不動産屋に就職したパターンです。
むぎ＠調べてみると、名簿業者が名簿を販売することに違法性がないことを確認しました。
名簿のリストは法人情報リストと個人情報リストがありますが、法人情報リストは企業のホームページで公開されている内容なので販売することは違法になりません。
個人情報リストは「個人情報保護法」を守って入手したものを販売することは違法でないようです・・・
「個人情報保護法」は個人情報を取りあつかう企業に、情報を適切にあつかうように定めた法律です。
内容のポイントは、個人情報の入手は本人の同意を得た利用目的にしか利用できないということです。
つまり、名簿を持ち込んだ顧客が違法でない方法で個人情報を入手したかを名簿業者がどこまで確認してるか？という問題になります。
ま、ザルですね、おそらく・・・
名簿業者が「この名簿にあるオーナーさんは、物件を売ってもらう、あるいは買ってもらう営業電話をすることを了承した情報ですか？」と確認して、名簿を売りに来た人が「はい、個人情報の利用目的として営業電話をかけることに了承いただいています。」と答えればOKなのかもしれません。
結局、名簿業者の姿勢次第ですね・・・・。
まとめると、私たちが所有している物件情報（オーナー名、電話番号を含む）を買ってくれる業者がある以上、関係者が持ち出して名簿を売ることは可能だということです。
不動産投資の情報をながした犯人の可能性は４つに絞られる
物件12号を買ったときに、むぎ＠の名前と携帯番号を教えているのは次の４か所です。
① 物件12号を売った不動産会社
② 物件12号の賃貸管理会社（むぎ＠の場合は①と同じ会社）
③ 物件12号の管理組合
④ 物件12号のマンション管理会社
これら４つの関係性について最初にご説明します。
ワンルームマンションを購入して、賃貸管理をしていくには４つの団体とかかわります。
書いてるとおりです。物件を買った不動産屋です。
ワンルームマンションのオーナーと契約します。入居者の審査や入居手続き、退去手続き、入居者募集などを行います。たいてい、物件を販売した会社がやってます。
仕事の詳細はつぎの記事を読んでください↓↓
【初心者向け】知らんとヤバい！？管理会社の選び方で不動産投資の成果に影響する理由
マンション内に組織されるオーナー組合です。オーナーの中から理事を選んで運営します。むぎ＠のように住んでいないオーナーもいれば、買って住んでいるオーナーもいます。
マンションの共有部分の管理規約を決めたり、修繕積立金の管理をおこない、理事会と総会を開いたりします。
③の管理組合と契約します。管理費用の見積もりをとって、別の管理会社に変えることもできます。管理会社を継続で契約するか、変更するかは、管理組合の理事が中心となって考え、総会で管理組合メンバー（各部屋のオーナー）の投票で決めます。継続するときも毎年の総会で投票します。
理事会運営のサポートや共有部分の掃除、管理を行います。
むぎ＠ワトソン君、この４つの団体で今回の犯行が無理なのはどれかわかるかい？
かばどこも怪しいけど、どこやろ？
今回の営業電話のポイントは、むぎ＠が物件12号を買ってから3カ月しか経っていないことを相手が知らない点です。
普通に考えて、買って3か月のオーナーに売却提案をしないですよね？
このことから、営業電話をしてきた不動産屋は、物件12号のオーナー全員の名簿をつかって全員に電話をしている可能性が高いと考えられます。
そうなると、犯人の可能性がないのは、①不動産販売会社と②賃貸管理会社だと言えます。
なぜなら、①と②はむぎ＠の情報を知っていますが、物件12号の他のオーナー情報を知らないからです！
不動産投資の情報をながした犯人の可能性は２つに絞られた！
では、③管理組合と④マンション管理会社のどちらが犯人の可能性が高いか？
③管理組合はオーナー情報が書かれた名簿をどのように管理しているかわかりません。
理事のだれかがコピーして小遣い稼ぎに売った可能性はあります。
でも、可能性は低いとおもっています。
なぜなら、物件12号の全オーナー名簿を売っても34戸の情報しかないので、見つかるリスクと比べて割に合わないとおもいます。
むぎ＠が一番犯人の可能性があると考えるのは④マンション管理会社です！
マンション管理会社は、物件12号だけではなく、契約しているたくさんのマンションのオーナー情報を管理しています。
会社ぐるみで名簿を売っているとは思いませんが、一部の社員が情報を売っているか、退職して不動産屋に就職する際の手土産に情報を持ち出す可能性が一番高いです。
あと、マンション管理会社の中には、不動産の売買部門をもっている会社がありますので、社内で情報を流している可能性もあります。
マンション管理会社がもっている個人情報をつかって、マンション売却の営業電話をかけるのが一番あり得るかもしれません。
これは、個人情報保護法に違法しています！！
でも、内部告白でもない限り、確認するのは困難です。
実際、むぎ＠がこれまでに受けた売却を勧誘する営業電話の会社名に、持ち物件と契約しているマンション管理会社と同じ名前があります。
以上のことから、投資物件をもっているオーナーの名簿は、マンション管理会社から流れた可能性が高いと思います。
その次に、マンションの管理組合関係者が怪しいです。
ただし、証明はむずかしく、名簿の流出は防ぎようがないので、営業電話を100％シャットアウトする方法はないでしょう。
不動産投資の困った営業電話はこれだ！
不動産投資関係の営業電話は、物件購入を勧誘するものと、持っている物件の売却をすすめる2種類の電話があります。
物件購入の電話は、不動産投資ローンの審査にとおりやすい年収500万以上の人にかかってきやすいです。
職業か年収の載った名簿を使ってるとおもいます。
物件売却の勧誘電話は、物件12号事件（大げさ！？）のようなルートで入手した名簿で電話をしてると思います。
むぎ＠は慣れているので困ることはあまりないですが、免疫のないひとは、名前がばれて気もち悪かったり、電話の対応が苦痛になるひともいます。
よくある困った電話は次のようなものです。
もし、あなたが不動産投資をはじめるなら、営業電話は絶対に経験しますし、定期的にかかってくると思ってください。
ですから次の記事を参考にして、営業電話ごときは軽くあしらってストレスにならない対応を身につけてください。
営業電話は、不動産投資のおまけみたいなもんです＾＾；
不動産投資のしつこい勧誘電話の断り方
むぎ＠が心がけてる対応は、30秒ルールです。
お互いに時間のムダですから、30秒以内に電話を切るルールを自分に課しています。
携帯に電話がかかってきて、未登録の電話番号だと不動産の営業電話と想像しますが、仕事関係の可能性もあるので、とりあえず電話にでます。
おもしろいのが、電話にでると相手がびっくりするときがあります（笑）。
「あ！・・・こんにちは・・・」みたいな反応。
何十件、何百件と電話してるから、頭はボーっとしてるけど手だけは動いて電話番号を押してるんだと思います。
話をもどすと、営業電話だとわかったら、２つのステップで電話を切ります。
①『不動産の営業電話ですか？』と確認する。用件をすぐに話さない営業電話もあるので、相手が話してる途中でもこちらから一方的に確認し、返事がなくても②にいきます。
②『すいません、興味ないので電話を切りますね』と伝えて返事を待たずに切る。
これだけです。
30秒ルールでほとんどの営業電話をストレスなく撃退できます！
そのときに２つの注意点があります。
注意① 相手の発言に答えない
たとえば、相手が『物件価格が上がっているから、いまが売り時ですよ！』と言ったのに対し、『そんなことないですよ！利益がでてるしローン完済するまで持ち続ける予定です』なんて答えたらどうなります？
無駄な会話だと思いませんか？
相手は営業ですから少しでも会話を長引かせて、説得の機会を探っているだけです。
そんな会話に付き合うことはまったくないです。
ですから、「いつご購入されましたか？」とか「老後の貯金は準備できていますか？」とか聞かれても答えない！
それだけです。
注意② ていねいに電話を切る
ま、こういった電話をする営業マンは好きでかけてるのではなく、ノルマでかけてるんだと思います。
ですから相手の心をえぐるような対応は、人としてつつしみましょう。
知らない人に恨みをもたれたくないじゃないですか＾＾；
ですから、スパッと電話を切りますが、言葉は『すいません、切りますね』と伝えればお互いあと腐れがないと思っています。
仏のむぎ＠も怒る営業電話
ひとつだけ、むぎ＠が許せない営業電話があります。
会社にかけてくる電話です。
図々しい電話になると、会社に電話をかけてきて、会社名と名前だけ言って折り返しの電話を依頼するヤツがいます。
この会社名を聞いたことがなくても、用件がわからないので無視もしにくいから電話をしてしまいます。
営業電話をするにしても最低のルールはあると思っています。
我々はお客様候補ですから、お客様が嫌がることをしないのが営業の鉄則です。
ですから会社に電話をかけてくるようなヤツには必ずクレームを言います。
そして、2度と会社に電話をしないように伝えて電話を切ります。
もちろん、ここまでしなくてムシしてればいいんですけどね＾＾；
とにかく、この30秒ルールはとても有効で、ストレスフリーです。
営業電話に困っている人はいちどお試しください。
やってはいけない電話対応
ほとんどの営業電話は30秒ルールで撃退できます。でもその断り方がマズいと相手に隙を見せてしまいますので注意してください。
つまり、こちらが遠慮して弱気な態度を絶対とってはいけないです。
あと、つい会話してしまって、『ここまで時間をとっておきながら、興味ないからはないでしょう！一度でいいから会ってください』みたいなムチャクチャな営業電話もありますから、付き合わないでスパッと切ってやりましょう。
最終手段は法律と行政を盾に営業電話を断ろう！
むぎ＠の経験では30秒ルールで対応できなかったケースはないです。
でも、あなたがとてもやさしい人で、30秒ルールを守れずに相手の会話をスパッと切れないひとだったらどうでしょう？
この営業マンはあなたを見込み客として、しつこく電話をかけてくるかもしれません。
また、不動産投資に関心があってセミナーに参加したり会社に話を聞きに行ったら、しつこく電話がかかってくるケースもあります。
ひどい会社だと、『あなたのために資料をつくって準備したんだから』と圧をかけてくる悪徳不動産屋だったりします。
このようなどうしょうもない悪徳不動産屋にはもっと強い手段で対応しましょう。
しつこい勧誘は法律違反だと伝える
まず、相手の会社名と名前を確認して書き取りましょう。これだけでも、相手は警戒してプレッシャーになります。
そして、買ったり売ったりする気がないことをはっきり伝えてください。
相手には、『断る意思表示をしましたから、これ以上の勧誘は法律違反として免許行政庁に通告します！』とけん制しましょう。
大事なのは、相手の名前と会社名を確認して、その気がないとしっかり伝えることです。
むぎ＠これ以上、電話してきたら法律違反で免許行政庁に通報するで！
法律の根拠は『宅地建物取引業法（宅建法）』です。
特に黄色マーカーを記した〔５〕がポイントですね。
これは国土交通省のホームページに掲載しています。
さらにホームページ内には、
次のような勧誘を受けた場合は、そのときの具体的な状況や様子（日時、勧誘してきた会社情報（正確な会社名（例えば（株）○○○不動産、△△△販売（株）など）、会社所在地、免許証番号）、担当者名、具体的なやり取り等）を記録するなどして、免許行政庁までお知らせください。と書いてます。
どういった勧誘かというと、
通報先などの詳しい情報も同じページに載っていますので参考にしてください。
まとめ
今回は、不動産投資のしつこい勧誘電話に対する効果的な撃退法についてご紹介しました。
不動産投資は契約する不動産会社を慎重に選んだ方がいいので、複数の会社のセミナーに参加するケースもあります。
ですから、営業電話を恐れていては資料請求もできません。
しつこい営業電話は、正しい対処で簡単に撃退できます。
ちなみに、不動産屋に話を聞きに行ったときに、無理強いされた会社との取引をやめるのがいいと思います。
そういった考えでいれば、しつこい営業電話は、悪徳不動産屋かどうかを見分けるチェックポイントにもなります。
この30秒ルールは新聞の勧誘なんかでも使えるので、ぜひ試してみてください！
最後まで読んでいただきありがとうございました。
