不動産投資のレバレッジ効果とは!?自己資金利回りで効果を検証してみた

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

投資でよく使われる言葉に『レバレッジ効果』があります。

『レバレッジ』とは、「てこの原理」のように「小さな投資で大きなリターンを得ること」を意味しています。

株で言えば信用取引で1倍よりも高い倍率をかけることですし、不動産投資ではローンを使って投資をするときに使います。

不動産投資ではサラリーマンや公務員が融資を受けやすいと言われますが、残念ながらほとんどの人が融資を受けやすいメリットを使っていなくてもったいないと、むぎ@はいつも感じています。

ローンを借りることはリスクもありますが、メリットも大きく、両者をくらべて判断するのが正解です。

「借金は良くない」と念仏のように唱えるだけでは、あなたの経済環境はこのままずっと変わらないかもしれません。

フラットな目で、レバレッジ効果について学んでみてください。

目からうろこかもしれませんよ^^

目次

不動産投資におけるレバレッジ効果とは?

他人のお金(不動産ローン)を借りて、少ない自己資金で価格が大きい不動産を購入し、利益を上げるのがレバレッジ効果です。

「ローンを組むなんてリスクを取らなくても、お金を貯めて買えばいい」という人がたまにいますが、不動産投資でローンを組まないひとは本当にお金を持っている人だけです。

いや、お金を持っていてもあえてローンで買っている人が多いかもしれません

なぜなら、投資でお金を稼ぐ人はお金の効率的な使い方をよく知っているからです。

ローンで買った方がお金を効率的に運用できると理解できれば、なぜ投資家がローンをしてまで投資用マンションを買うかがわかると思います。

レバレッジ効果をつかった不動産投資例

設定

2,000万円のワンルームマンション 実質利回り5%

Aさん 自己資金2,000万円で購入
Bさん 自己資金100万円+1,900万円のローンで購入(金利2%、35年ローン)


例えば2,000万円のワンルームマンションを買ったとします。

実質利回りが5%だとすると、年間の利益は2,000万円×5%=100万円です。

年間の利益はどちらも100万円ですが、AさんとBさんとでは自己資金利回りとキャッシュフローが違います

自己資金利回り(CCR)

自己資金利回り

自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかを表します。「Cash On Cash Return」でCCRと呼ばれます。借入金を含めないで計算するのが特徴です。

自己資金利回り(CCR)=年間のキャッシュフロー÷自己資金×100

キャッシュフローとは手元に残ったお金ですから、ローンで買った場合は返済金が利益から引かれます

先ほどの例では、Aさんは自己資金2,000万円でワンルームマンションを買ったので、自己資金利回りはキャッシュフロー=利益100万円ですから

自己資金利回り(CCR)=100万円÷2,000万円×100=5%です。

Bさんは、1,900万円のローンを借りて金利2%・借入期間35年の場合(元利均等払い)だと

年間返済金額は755,268円です。

ですから年間のキャッシュフローは100万円ー755,268円=244,732円(約24万円)になります。

自己資金利回り(CCR)=24万円÷100万円×100=24%

むぎ@

同じ実質利回り5%のワンルームマンションを買った場合でも、自己資金2,000万円で買えばCCRが5%、1,900万円のローンで買えばCCRは24%でした。

自己資金だけではレバレッジ効果がありませんが、ローンを借りることでレバレッジ効果を使ったと言えます。

販売価格2,000万円のワンルームマンション(実質利回り5%)を自己資金2,000万と100万円で購入した場合

Aさん 自己資金2,000万円:キャッシュフロー100万円、自己資金利回り5%

Bさん 自己資金100万円:キャッシュフロー約24万円、自己資金利回り24%

自己資金回収期間

投下した自己資金を回収する期間は次の計算式を使います。

自己資金回収期間

自己資金回収期間=投下した自己資金額÷年間キャッシュフロー額

Aさんは、2,000万円÷100万円=20年

Bさんは、100万円÷24万円=4.2年(4年3ヶ月)

自己資金利益率がBさんはAさんの4.8倍(24%÷5%)だから、自己資金回収スピードも4.8倍速い計算です。

自己資金利回りが高い不動産投資のメリット

不動産ローンを借りることで、自己資金利回りが良くなり自己資金の回収期間が短くなることをお伝えしました。

自己資金利回りが高い不動産投資のメリットをご紹介します。

①手元に現金を多く残せるので、突発的な出費に備えることができる

自己資金が少ないほど不動産投資における自己資金利回りが良くなることはお伝えしました。

自己資金を少なくするには、

  1. 不動産ローンを使う
  2. 不動産ローンの頭金を少なくする

この2つがありますが、これによって手元に現金が多く残ります。

エアコンと浴室乾燥機が故障して交換に20万円かかったり、退去時の修繕費用が20万円かかったりするなど、一時的に出費がかさむときに、手元に現金がないと大変なことになります

ですから、金利を払ってでもローンを使って現金を手元に残しておくことは、不動産投資の基本的な考え方になります。

②資産規模拡大のスピードが上がる

不動産投資は、規模を拡大して収入を増やすことが基本となります。

自己資本利回りが高い投資を繰り返すことで、お金を効率的に運用して物件を早く増やせます。

自己資金2,000万円があったときに、現金でワンルームマンション1戸を買うのと、100万円で20戸買うのでは資産規模の拡大スピードが違いますよね?

むぎ@

実際には、投資家の年収によって融資額が決まるから20戸を買える人はほんの一部しかいないです。

それでも、投資の方法としてはローンを使って資産拡大スピードを上げるのが一般的です。

③繰上げ返済にまわせる

最初に一定金額を突発的な支出にそなえて手元に置いた場合、その後得た利益が上乗せされていきます。

手元の現金が一定金額まで貯まったらローンの繰上げ返済にまわすことができます。

繰上げ返済は金利の支払額を節約できるので、お金に余裕があるときは積極的に行うのもアリです。

どちらにしても、手元に一定の現金があれば不動産投資のリスク対応が十分できていると言えます。

むぎ@の自己資金利回りを検証してみた

むぎ@がもつ3物件の自己資金利回りを計算することで、レバレッジ効果がどれくらいあるかを紹介します。

むぎ@の物件は、購入価格が違うだけではなく、ローンの組み方が違います

この諸条件が違うことで、自己資金利回りが変わってきますのでそれぞれを比較してみましょう。

比較する物件3つの基本情報(2022年10月現在)
  • 物件2号  家賃+共益費 85,000円 物件価格 1,610万円 自己資金 61万円
  • 物件9号  家賃+共益費 82,000円 物件価格 1,830万円 自己資金 62万円
  • 物件12号  家賃+共益費 95,000円 物件価格 2,440万円 自己資金 26万円

    ※自己資金=頭金+諸経費+不動産取得税
     頭金はすべて10万円

物件12号の価格が高いですが、物件2号を買った時にくらべて物件価格が上がっているのと、間取りが30㎡超えが理由です。

3つの物件の自己資金利回りを計算する

物件2号

ローンの支払い前に手元に残る現金は年間で750,900円です。

ローンの支払額は年間で635,748円ですから、最終キャッシュフローは115,152円。

自己資金利回り(CCR)=115,152円÷61万円×100=19.2%

物件9号

ローンの支払い前に手元に残る現金は年間で737,520円です。

ローンの支払額は年間で727,092円ですから、最終キャッシュフローは10,428円。

自己資金利回り(CCR)=10,428円÷62万円×100=1.7%

物件12号

ローンの支払い前に手元に残る現金は年間で855,900円です。

ローンの支払額は年間で1,024,848円ですから、最終キャッシュフローは▲168,948円。

自己資金利回り(CCR)=▲168,948円÷26万円×100=▲65%

むぎ@

物件12号は満室状態ですがキャッシュフローは赤字です。

これは購入したときから予定どおりです。

物件12号が赤字の理由は、オーバーローンで融資を受けているからです。

オーバーローンは諸経費もローンで借りる方法で、自己資金を少なくできるメリットがあります。

今回は手付金10万円+不動産取得税16万円の26万円が自己資金になります。

約60万円かかった諸経費(登記費用や事務手数料などの物件購入時にかかる費用)は不動産ローンに含めて支払っています。

自己資金26万円で2,440万円の物件を購入できるのがメリットですが、デメリットは支払金額が増えることです。

その結果、キャッシュフローがマイナスになっています。

むぎ@

キャッシュフローがマイナスになってもオーバーローンを選択したのは、手元に現金を残すためです。

これは、物件13戸の合計利益が年間で100万円ほどの黒字だから実施できています。

物件が1戸しかなければオーバーローンは選択していません。

メンタル的にも収支は黒字にしておきたいと思っています。

3つの物件の自己資金利回り(CCR)から検証できたこと

自己資金利回りの計算結果は下記のとおりです。

比較する物件3つの自己資金利回り(CCR)
  • 物件2号  家賃+共益費 85,000円 物件価格 1,610万円 自己資金 61万円 CCR=19.2%
  • 物件9号  家賃+共益費 82,000円 物件価格 1,830万円 自己資金 62万円 CCR=1.7%
  • 物件12号  家賃+共益費 95,000円 物件価格 2,440万円 自己資金 26万円 CCR=▲65%

    ※自己資金=頭金+諸経費+不動産取得税
     頭金はすべて10万円

この3つはローンが残っているときの数値ですが、ローンを完済すると次のような自己資本利回りになります。

物件2号 CCR19.2% ⇒ 123%
物件9号 CCR1.7% ⇒ 119%
物件12号 CCR▲65% ⇒ 329%

もちろん、ローン完済時には家賃が下がっている可能性があるので正確な推定値ではありませんが、ローンを完済して入居者がいれば自己資金を効率的にに使えていることになります。

不動産投資の魅力は・・・

実際の物件情報をつかって自己資金利回りを計算しましたが、どのように感じましたか?

物件12号にしても、赤字がイヤなら頭金を入れて諸経費を支払えば黒字化します。

最初の1戸目に投資するときは、黒字化を優先することをおススメします。

むぎ@のように赤字でも良いケースは複数戸の所有でトータルが黒字にできる場合だけです。

さて、話がそれましたが、今回の記事で一番お伝えしたかったことは、不動産投資はレバレッジ効果が使える投資だということです。

つまり、不動産投資は「金融機関の融資=他人のお金」を使って投資ができるところが最大の魅力です!

ここが、他の投資と不動産投資の大きな違いです!

『人のお金で投資するなんてうまい話はない!』 

『そんなんで儲かるならみんな不動産投資をやってるわ!!』

って言うひとが必ずいます^^;

しかし残念ながら、不動産投資をやりたくてもできない人はたくさんいます。

不動産投資は希望するみんなができる投資ではないんです。

なぜなら融資の承認が通るひとしか不動産投資ができないからです。

むぎ@

だから、不動産投資を検討するなら、勉強はほどほどにして、早めに融資が降りるかの確認をすることをおススメします。

いくら勉強しても融資の承認がなければ不動産投資はできません。

もしも、あなたの融資承認が通らないと確認できれば、頭金を貯めて融資の割合を下げる行動を取るのが先になります。

あなたの年収で融資が承認されるかを確認する方法は、不動産会社に聞けば教えてもらえます。

むぎ@に相談してもらえれば、日本財託の担当者に調べてもらうことも可能です。

目安としては、職種がサラリーマンか公務員で年収が400~500万円であれば融資の承認が得やすいと言われています。

まとめ

ローン完済までに自己資金を数百万円支払ったとしても、2,000万円前後のワンルームマンションが手に入ることを考えれば安い買い物だと思いませんか?

もちろん、地方の物件だと物件価値が大幅に低下しますから、お得な買い物か判断が分かれます。

しかし都心部の駅近であれば、物件価値の低下もある程度で底打ちします。

築30年以上経っても家賃が安定して入ってくるのは東京の好立地物件だからです。

株で2000万円儲けるのと、不動産投資で2000万円のワンルームマンションを手に入れるのでは、どちらが可能性が高いか?

むぎ@はレバレッジ効果で大金を動かす不動産投資の方が成功確率が高いと思います。

最後になりますが、仮に融資の承認が降りなかった人も、貯金をして頭金を作れば不動産投資ができます。

そして、融資が降りても降りなくても、貯金をする習慣は投資家にとって必須です。

お金を貯めることができない人は、どんな投資をしても成功率は高くないのではないかと思います。

貯金は投資家の基本です。

軍資金を貯めないと投資ができないですからね・・・。

どんな投資がいいか探すことも大事ですが、ごちゃごちゃ考える前にしっかり貯金をしましょう!

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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