ワンルームマンション投資は1戸よりも複数所有で成功率があがる理由

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むぎ＠

こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

ワンルームマンション投資はアパート投資に比べて投資資金が少なくて済むメリットがありますが、ワンルームマンションを2戸以上所有することで成功率が上がります。

その理由をご紹介します。

２戸以上からワンルーム投資をはじめるメリット

「複数戸」といっても何戸を購入したらいいか？

答えは決まってませんが、むぎ＠は最低２戸の所有、可能なら３戸の所有をおススメします。

１戸よりも複数戸を購入する方が投資金額は大きくなりますが、それだけのメリットがあります。

①空室による手出し金額を抑えることができる

ワンルームマンション１戸所有のデメリットは、空室時のダメージが大きいことです。

賃貸物件は必ず空室期間があると理解してください。

所有している１戸が空室になると収入が０円です。

ワンルームマンションでの毎月の支出は、マンション管理費と修繕積立金、賃貸管理費に不動産ローン返済金です。

通常は入居者の家賃をこれらの支出にあてます。

たとえば以下の条件で、東京２３区のワンルームマンション（購入費用1800万円）の家賃が8.5万円だったとします。

マンション管理費＋修繕積立金：1万円
賃貸管理手数料：0.3万円
不動産ローン返済：6.2万円
手取り利回り　（8.5万円ー1.3万円）×12か月÷1800万円×100＝4.8％

入居者がいると支出の合計7.5万円を家賃から支払うので、手元にお金（キャッシュフロー）が1万円／月残ります。

そして空室になると、入居者が決まるまであなたは毎月7.5万円を貯金から支払う必要があります。

状況を厳しく設定して、１年に1室が2カ月の空室になるシュミレーションを考えてみます。

〔シュミレーションの条件］
□ 部屋が何部屋あっても、毎年1室だけ2カ月間、空室になる
□ 1部屋の家賃収入は毎月8.5万円
□ 1部屋の支出額は毎月7.5万円
（マンション管理費＋修繕積立金＋賃貸管理手数料＋不動産ローン返済＋その他）
□ 固定資産税、所得税は計算を簡便にするために考慮していません

１戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷12カ月×100＝17％

1年間の支出金額は7.5万円×12か月＝90万円

1年間の収入金額は8.5万円×（12か月ー空室2ヶ月）＝85万円

1年間の収支は▲5万円の赤字

このように、空室期間のダメージが赤字に直結します。

次に2戸を所有して、毎年1戸が2ヶ月の空室があるとしてシュミレーションをします。

2戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷（12か月×2室）×100＝8.3％・・・2戸で空室率が半分になった！！

1年間の支出金額は（7.5万円×12か月）×２戸＝180万円

1年間の収入金額は8.5万円×12か月＋8.5万円×10か月＝187万円

1年間の収支は7万円の黒字

3戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷（12か月×3戸）×100＝5.6％・・・3戸で空室率が1/3になった！！

1年間の支出金額は（7.5万円×12か月）×3戸＝270万円

1年間の収入金額は（8.5万円×12か月）×2戸＋8.5万円×10か月＝289万円

1年間の収支は19万円の黒字

このシュミレーションでお伝えしたいことは、ワンルームマンションを複数所有することで、空室率を下げることができるという事です。

ですから、空室リスクを軽減するためにワンルームマンションを2戸以上もつことをおススメします。

②修繕費など不測の出費に対応できる

シュミレーションでは、2戸所有で1戸2ヶ月の空室期間があっても7万円のキャッシュフローが残ります。

毎年空室がでるといったことは、むぎ＠は経験していません。

ですからこのシュミレーションは厳しめで、実際はもう少しキャッシュフローが期待できます。

とにかく、キャッシュフローに厚みが出るのが複数所有のメリットです。

キャッシュフローは修繕費に使えますし、繰上げ返済に加えることで、返済スピードを上げることもできます。

③放置した部屋のローンも自動で減っていく

2戸を同時に買ったあとは、どちらかの部屋にしぼって繰上げ返済を進めます。

残りの1戸は家賃をつかって返済されますので自動でローン残高が減っていきます。

その結果、1戸目のローンが完済してから2戸目を買うよりも、最初に2戸を買って同時に返済することで2戸目完済までの期間が短くなります。

たとえば、物件AとBを30年ローンで買ったとします。

物件Aに集中して繰上げ返済をした結果、15年で完済できたとします。

すると物件Bのローン返済が15年分終わったところから繰上げ返済を始めることができます。

さらに、物件Aの手取り収入をすべて物件Bの返済にまわせば、2戸分の家賃で1戸のローン返済をするので、返済のスピードがアップします。

3戸を所有すれば、3戸目のローン返済はAとB2戸の手取り収入を返済にまわすので、さらに返済スピードがアップできます。

このように、ワンルームマンションを複数所有して1戸づつ返済を進めると、2戸目、3戸目と返済スピードを上げることができます！

２戸のワンルームを完済するメリット

2戸以上を同時に返済することで、空室リスク軽減や、完済スピードアップに有効であることをお伝えしました。

次に、ローンのないワンルームマンションを2戸所有するメリットについてご紹介します。

①２戸完済後は、投資戦略の選択肢が増える

ローンのないワンルームマンションを2戸所有すると、あなたはワンルーム投資をはじめる前にくらべて高スペックの投資家になっています。

最初のシュミレーションの2戸所有の場合を考えると・・・

家賃8.5万円×2戸＝17万円　
毎月の支出（マンション管理費＋修繕積立金：1万円、賃貸管理手数料：0.3万円）は1.3万円×2戸＝2.6万円
毎月の家賃収入は空室率8.3％とすると、17万円×（100％ー8.3％）＝15.6万円

よって、年間の手取り収入は、（15.6万円ー2.6万円）×12か月＝156万円　となります。

毎年不動産所得だけで156万円／年の利益をあげれますので、次の不動産投資先の選択肢が増えます。

ひとつは、ワンルームマンションを増やす選択です。

他の選択肢として、中古の戸建てや中古アパート物件の投資も考えることができます。

２戸のキャッシュフローは、物件を買うときの頭金の用意にもなりますし、繰上げ返済資金にもなります。

ワンルームを2戸持つことは、不動産投資を拡大するためのタネ銭を作ったことになります。

②金利の影響に強い返済体制がつくれる

ローンを完済した2戸のワンルームを使って3戸目を新たに買ったときに、金利の影響に強い返済体制を作ることができます。

先ほどのシュミレーションで完済した2戸の条件は次のとおりです。

〔ワンルーム2戸を完済した状況〕
□　1800万円のワンルームマンション2戸（物件AとB)のローンを完済（家賃8.5万円）
□　持ってる2戸の入居期間24カ月中、2カ月の空室期間がある
□　毎月の支出（マンション管理費＋修繕積立金）は、1.3万円×2戸＝2.6万円
□　毎月の家賃収入は、家賃8.5万円×2戸×（100％－空室率8.3％）＝15.6万円
□　年間の手元資金（キャッシュフロー）は、（15.6万円ー2.6万円）×12か月＝156万円

3戸目（物件C)として、諸経費が同じ条件のワンルームマンションを1800万円、金利1.5％、30年ローンで購入したとします。

そうすると、家賃8.5万円で諸経費（マンション管理費＋修繕積立金＋賃貸管理手数料）が1.3万円、ローン返済できるお金は7.2万円（86万円／年）となります。

よってA～Cの物件でローン返済にまわせる金額は156万円＋86万円＝242万円となります。

ただし実際は修繕費や固定資産税、所得税などのコストもかかりますので、年間200万円（月額17万円）を物件Cの返済にまわすとします。

【金利1.5％、返済金額17万円の場合】　約10年で返済が完了します

【金利3.0％、返済金額17万円の場合】　約11年で返済が完了します

【金利5.0％、返済金額17万円の場合】　約12年で返済が完了します

このように、不動産ローンを完済した物件が２つあれば、3戸目のローン返済は金利が上昇すると返済期間が延びますが影響が軽微です。

ここでは、ワンルームマンションを買い増すシュミレーションをしましたが、アパート購入など他の物件を購入するときも、2戸完済した物件があるのは大きなメリットになります。

ローンを完済したので借入ローンがなくなり、本業の収入にワンルーム2戸からの収入が加わりますので、新たな不動産投資ローンの借入の審査で有利になりますし、ローン返済スピードも上がります。