ワンルームマンション投資は1戸よりも複数所有で成功率があがる理由

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

不動産投資で代表的なものは、中古の戸建て、中古ワンルーム、中古アパート1棟だと思います。

立地が地方か都心か、築年数が何年かで購入価格はちがいますが、同じエリアで一番高価格なのは中古アパートだと言えます。

中古アパート経営は、高額のローンを組む代わりにキャッシュフロー(CF)が貯まりやすいメリットもあります。

もちろん、空室率が低く大きな修繕費がかからないのが前提です。

でも不動産投資の初心者で、いきなりアパートを購入する勇気がある人はどれくらいいるでしょうか?

都心のワンルームマンションに比べ、中古アパートは購入資金がかかるので、買い手は多くありません。(安売りすれば別ですが・・・)

経営に失敗して持ち物件を売るときは、ワンルームマンションに比べてアパートは売れにくいことも頭の片隅に入れておかないといけません。

ですから不動産投資の初心者は、失敗しても撤退しやすい中古のワンルームマンション投資から始める人も多いです。

ワンルームマンション投資はアパート投資に比べて投資資金が少なくて済むメリットがありますが、ワンルームマンションを1戸しか所有していない人はアパート投資とくらべて低リスクとは言えません。

ワンルームマンション投資を検討するなら、複数戸の所有をおススメします。

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

目次

2戸以上からワンルーム投資をはじめるメリット

「複数戸」といっても何戸を購入したらいいか?

答えは決まってませんが、むぎ@は最低2戸の所有、可能なら3戸の所有をおススメします。

1戸よりも複数戸を購入する方が投資金額は大きくなりますが、それだけのメリットがあることをご紹介します。

①空室による手出し金額を抑えることができる

ワンルームマンション1戸所有のデメリットは、空室時のダメージが大きいことです。

賃貸物件は必ず空室期間があると理解してください。

所有している1戸が空室になると収入が0円です。

ワンルームマンションでの毎月の支出は、マンション管理費と修繕積立金、賃貸管理費に不動産ローン返済金です。

通常は入居者の家賃をこれらの支出にあてます。

たとえば以下の条件で、東京23区のワンルームマンション(購入費用1800万円)の家賃が8.5万円だったとします。

  • マンション管理費+修繕積立金:1万円
  • 賃貸管理手数料:0.3万円
  • 不動産ローン返済:6.2万円
  • 手取り利回り (8.5万円ー1.3万円)×12か月÷1800万円×100=4.8%

入居者がいると支出の合計7.5万円を家賃から支払うので、手元にお金キャッシュフロー)が1万円/月残ります

そして空室になると、入居者が決まるまであなたは毎月7.5万円を貯金から支払う必要があります。

状況を厳しく設定して、1年に1室が2カ月の空室になるシュミレーションを考えてみます。

〔シュミレーションの条件]
□ 部屋が何部屋あっても、毎年1室だけ2カ月間、空室になる

1部屋の家賃収入は毎月8.5万円
1部屋の支出額は毎月7.5万円
(マンション管理費+修繕積立金+賃貸管理手数料+不動産ローン返済)
固定資産税、所得税は計算を簡便にするために考慮していません

1戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷12カ月×100=17%

1年間の支出金額は7.5万円×12か月=90万円

1年間の収入金額は8.5万円×(12か月ー空室2ヶ月)=85万円

1年間の収支は▲5万円の赤字

このように、空室期間のダメージが赤字に直結します。

次に2戸を所有して、毎年1戸が2ヶ月の空室があるとしてシュミレーションをします。

2戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷(12か月×2室)×100=8.3%・・・2戸で空室率が半分になった!!

1年間の支出金額は(7.5万円×12か月)×2戸=180万円

1年間の収入金額は8.5万円×12か月+8.5万円×10か月=187万円

1年間の収支は7万円の黒字

3戸所有の場合

空室率は、2ヶ月÷(12か月×3戸)×100=5.6%・・・3戸で空室率が1/3になった!!

1年間の支出金額は(7.5万円×12か月)×3戸=270万円

1年間の収入金額は(8.5万円×12か月)×2戸+8.5万円×10か月=289万円

1年間の収支は19万円の黒字

このシュミレーションでお伝えしたいことは、ワンルームマンションを複数所有することで、空室率を下げることができるという事です。

空室期間が1カ月なら良いですが、運悪く6カ月だったりすると、オーナーさんの自己負担が増します。

ですから、空室リスクを軽減するためにワンルームマンションを2戸以上もつことをおススメします。

②修繕費など不測の出費に対応できる

シュミレーションでは、2戸所有で1戸2ヶ月の空室期間があっても7万円のキャッシュフローが残ります。

毎年空室がでるといったことは、むぎ@は経験していません。

ですからこのシュミレーションは厳しめで、実際はもう少しキャッシュフローが期待できます。

とにかく、キャッシュフローに厚みが出るのが複数所有のメリットです。

キャッシュフローは修繕費に使えますし、繰上げ返済に加えることで、返済スピードを上げることもできます。

③放置した部屋のローンも自動で減っていく

2戸を同時に買ったあとは、どちらかの部屋にしぼって繰上げ返済を進めます。

残りの1戸は家賃をつかって返済されますので自動でローン残高が減っていきます。

その結果、1戸目のローンが完済してから2戸目を買うよりも、最初に2戸を買って同時に返済することで2戸目完済までの期間が短くなります。

たとえば、物件AとBを30年ローンで買ったとします。

物件Aに集中して繰上げ返済をした結果、15年で完済できたとします。

すると物件Bのローン返済が15年分終わったところから繰上げ返済を始めることができます。

さらに、物件Aの手取り収入をすべて物件Bの返済にまわせば、2戸分の家賃で1戸のローン返済をするので、返済のスピードがアップします。

3戸を所有すれば、3戸目のローン返済はAとB2戸の手取り収入を返済にまわすので、さらに返済スピードがアップできます。

このように、ワンルームマンションを複数所有して1戸づつ返済を進めると、2戸目、3戸目と返済スピードを上げることができます!

2戸のワンルームを完済するメリット

2戸以上を同時に返済することで、空室リスク軽減や、完済スピードアップに有効であることをお伝えしました。

次に、ローンのないワンルームマンションを2戸所有するメリットについてご紹介します。

①2戸完済後は、投資戦略の選択肢が増える

ローンのないワンルームマンションを2戸所有すると、あなたはワンルーム投資をはじめる前にくらべて高スペックの投資家になっています。

最初のシュミレーションの2戸所有の場合を考えると・・・

  • 家賃8.5万円×2戸=17万円 
  • 毎月の支出(マンション管理費+修繕積立金:1万円、賃貸管理手数料:0.3万円)は1.3万円×2戸=2.6万円
  • 毎月の家賃収入は空室率8.3%とすると、17万円×(100%ー8.3%)=15.6万円

よって、年間の手取り収入は、(15.6万円ー2.6万円)×12か月=156万円 となります。

毎年不動産所得だけで156万円/年の利益をあげれますので、次の不動産投資先の選択肢が増えます。

ひとつは、ワンルームマンションを増やす選択です。

他の選択肢として、中古の戸建てや中古アパート物件の投資も考えることができます。

2戸のキャッシュフローは、物件を買うときの頭金の用意にもなりますし、繰上げ返済資金にもなります。

ワンルームを2戸持つことは、不動産投資を拡大するためのタネ銭を作ったことになります

②金利の影響に強い返済体制がつくれる

ローンを完済した2戸のワンルームを使って3戸目を新たに買ったときに、金利の影響に強い返済体制を作ることができます。

先ほどのシュミレーションで完済した2戸の条件は次のとおりです。

〔ワンルーム2戸を完済した状況〕
□ 1800万円のワンルームマンション2戸(物件AとB)のローンを完済(家賃8.5万円)
□ 持ってる2戸の入居期間24カ月中、2カ月の空室期間がある
□ 毎月の支出(マンション管理費+修繕積立金)は、1.3万円×2戸=2.6万円
□ 毎月の家賃収入は、家賃8.5万円×2戸×(100%-空室率8.3%)=15.6万円

□ 年間の手元資金(キャッシュフロー)は、(15.6万円ー2.6万円)×12か月=156万円

3戸目(物件C)として、諸経費が同じ条件のワンルームマンションを1800万円、金利1.5%、30年ローンで購入したとします。

そうすると、家賃8.5万円で諸経費(マンション管理費+修繕積立金+賃貸管理手数料)が1.3万円、ローン返済できるお金は7.2万円(86万円/年)となります。

よってA~Cの物件でローン返済にまわせる金額は156万円+86万円=242万円となります。

ただし実際は修繕費や固定資産税、所得税などのコストもかかりますので、年間200万円(月額17万円)を物件Cの返済にまわすとします。

金利1.5%、返済金額17万円の場合】 約10年で返済が完了します

金利3.0%、返済金額17万円の場合】 約11年で返済が完了します

金利5.0%、返済金額17万円の場合】 約12年で返済が完了します

このように、不動産ローンを完済した物件が2つあれば、3戸目のローン返済は金利が上昇すると返済期間が延びますが影響が軽微です。

ここでは、ワンルームマンションを買い増すシュミレーションをしましたが、アパート購入など他の物件を購入するときも、2戸完済した物件があるのは大きなメリットになります。

ローンを完済したので借入ローンがなくなり、本業の収入にワンルーム2戸からの収入が加わりますので、新たな不動産投資ローンの借入の審査で有利になりますし、ローン返済スピードも上がります。

③2戸完済で老後の年金を強力にサポートできる

ここまではワンルーム2戸のローンを返済して、2戸の家賃収入を次の投資にまわす話でした。

あなたがこれ以上の投資を望まなければ、ここで不労所得システムが完成です。

2戸の年間キャッシュフローが156万円です。

修繕費や、将来の家賃下落を考えても年間100万以上はキャッシュで残ります。

ここで、年金の受取金額をご紹介します。

国民年金は毎年改定されますが、令和4年度は月額6万4816円(年額77万7792円)です。

自営業者など国民年金のみだと夫婦で月額12万9632円(年額156万円)になります。

厚生年金(※)は会社員時代の収入で受取額が異なりますが、厚生労働省が発表したモデルケースによると令和4年度は夫婦で月額21万9593円(年額263万5116円)です。

※平均的な収入(平均標準報酬(賞与含む月額換算)43.9 万円)で 40 年間就業した場合に受け取り始める年金(老齢厚生年金と2人分の老齢基礎年金(満額))の給付水準です。

⇒会社員や公務員が受け取る厚生年金の金額は、夫が会社員(厚生年金+国民年金)で奥さん(国民年金)が専業主婦の場合の夫婦で受け取る平均値をモデルにしています。

つまり、夫婦2人が国民年金を受け取ると年間156万円となります。

夫が厚生年金と国民年金、奥さんが国民年金を受け取ると年間263万円となります。

この年金額を考えると不労所得の100万円は大きいと思いませんか?

とくに大事な点は、夫婦どちらかが亡くなると年金受取額が減りますので、残された夫もしくは奥さんに不動産収入として毎年100万円入るのは老後の貧困対策に有効です。

まとめ

ワンルームマンション投資は2戸以上買うのがおススメだとお伝えしましたが、納得いただけましたか?

2戸以上もってると、空室時の収入減を緩和でき、不動産ローンの返済期間を短くできるメリットがあります。

また、将来的に不動産投資を拡大する準備として、ワンルーム2戸完済を目指すのもアリでしたね。

あなたがワンルームマンション投資を検討するなら、最初から2戸購入できるかどうかも確認することをおススメします。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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