フルローンやオーバーローンで不動産を買うのは金利が安くても危険か?

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

不動産投資をするとき、大部分のひとは不動産ローンを組みます。

理由は少額の自己資金で大きな利益を得られるレバレッジ効果に期待するからです。

(そもそも不動産を買えるだけの現金が無いのが一番の理由ですけどね!)

不動産ローンは通常、物件の販売価格から頭金を除いた金額を借りて、ローン返済は家賃で支払います。

ところが、フルローンやオーバーローンという手法が不動産ローンにはあります。

誰でもができる手法ではありませんが、不動産投資をすると一度は耳にする用語です。

今回はフルローンとオーバーローンのメリットとデメリットを紹介しますので、最後まで読んでみてください。

目次

フルローンとオーバーローンとは何?

フルローンとは

不動産を購入するとき、通常は頭金を準備して足りない金額を借ります。

それに対し「フルローン」は、頭金を入れないで全額借入金で物件を購入するローンのことです。

つまり、物件価格と同じ金額の融資を受けることを言います。

フルローンの場合、借入ができるのは物件購入のための費用のみですから、購入にかかわる不動産取得税や登記費用、印紙代といった諸経費は自分で用意しなければいけません

フルローンが利用できるのは、『金融機関が融資しても安全だと判断ができるとき』に限られます。

フルローンが利用できるケース
  1. 不動産価格が右肩上がりに高騰する可能性が高い場合
  2. 不動産の資産価値(担保価値)が融資金額よりも高い場合(市場価格よりも割安の場合)
  3. 賃料などの収益性が非常に高くて安定して得られる場合
  4. 融資を受ける人の年収が高く、貸し倒れリスクが無いと判断できる場合

オーバーローンとは

フルローンが住宅購入のための資金を借りるのに対し、オーバーローンは購入代金に加えてそれ以外の諸費用も借りるローンのことです。

つまり、物件価格をオーバーしてお金を借りるローンとも言えます。

オーバーローンが利用できるケースはフルローンと同じで、『金融機関が融資しても安全だと判断ができるとき』に限られます。

フルローンとオーバーローンの関係性をまとめると次のようになります。

通常のローン、フルローン、オーバーローンの関係性

設定:ワンルームマンション 物件価格2,000万円、諸費用60万円

通常ローン⇒ 自己資金:頭金100万円+諸費用60万円
       融資金額:1,900万円

フルローン⇒ 自己資金:諸費用60万円
       融資金額:2,000万円

オーバーローン⇒ 自己資金:0円
         融資金額:2,060万円 

フルローンやオーバーローンのメリット・デメリット

メリット

①レバレッジ効果が大きい

フルローンやオーバーローンは、少ない自己資金で不動産投資ができるので、レバレッジを効かせた投資ができます。

ただし、収益が黒字になることが前提です。

②投資効率が良い

不動産投資は少ない自己資金で大きなリターンを得られるため、色々ある投資の中でも自己資金利回りが良い投資と言えます。

フルローンやオーバーローンは、自己資金を最小にできることから、通常の不動産ローン以上に自己資金利回りが高く投資効率が良くなります。

③自己資金を確保できる

不動産投資は、修繕費や空室時のローン返済などに対応するために一定の現金を常に用意します。

そのため、最初の出費が少ないフルローンやオーバーローンは手元に現金を多く残せるメリットがあります。

また、手元に現金が残ることで、物件の追加購入や別の運用に回せるメリットがあります。

デメリット

①ローンの返済額が大きくなる

フルローンやオーバーローンは借入金額が大きくなりますので、頭金を支払う通常のローンに比べて返済額が大きくなり、毎月の手元に残る収益が少なくなります。

そのため、家賃によっては毎月の収支が赤字になったりします。

赤字になると自己資金で補てんすることになるので、結果的に投資効率が悪くなります。

②金利上昇時に影響を受けやすい

借入金額が大きいので、金利が上昇した時の悪影響が大きくなります。

金利が上昇すると元金がなかなか減らなくなり、借入金の返済が遅れたりします。

フルローンやオーバーローンは危険なのか?

投資の世界において、リターンとリスクは等価の関係にあります。

高いリターンを望めば、ある程度大きなリスクを取らないといけません。

むぎ@

高リターンで低リスクの投資話があれば、詐欺の可能性を疑いましょう!

それほど、リターンとリスクは絶妙なバランスで成り立っています。

よって、「フルローンやオーバーローンは危険なのか?」と聞かれたら、「通常のローンよりも危険だけどメリットも大きい」としか答えることができません。

そして、問題はそこでは無いのだと思います。

頭金を入れるのが安全で、入れないのが危険といった単純なものではありません。

要は、一見リスクが高くてもコントロールできていれば問題がないということです。

例えば、2,000万円のワンルームマンションを頭金500万円を入れて買ったとしても、立地が悪くて空室期間が長い物件だったら、リスクが高い投資と言えます。

反対に、2,000万円のワンルームマンションをフルローンで買ったとしても、購入後に家賃を値上げして、満室を維持できるような物件なら、リスクは高くありません。

むぎ@はオーバーローンで買った物件もありますが、既にローン返済が終わった物件と他の物件のキャッシュフローでリスクを相殺しています。

つまり、大事なのは購入する不動産の質であって、ローンの返済管理ができているかどうかです。

購入方法が現金一括払いでもオーバーローンでもリスクが管理できていれば問題ありません。

むぎ@のもつフルローンとオーバーローン物件のリスクを検証してみる

むぎ@がもつ物件のうち、フルローンで購入したものは4戸、オーバーローンは2戸あります。

計算式は、次のとおり。

年間収入:(家賃+共益費)×12カ月
年間支出:(集金代行費+マンション管理費)×12カ月+地震保険料+火災保険料+固定資産税+ローン返済金
手取金額:年間収入ー年間支出

フルローンで購入した物件(2022年10月現在)

物件2号(2007年12月購入)の手取金額 115,152円/年

物件3号(2008年4月購入)の手取金額 100,614円/年

物件10号(2019年10月購入)の手取金額 ▲95,979円/年

物件11号(2019年10月購入)の手取金額 ▲75,672円/年

オーバーローンで購入した物件

物件12号(2021年6月購入)の手取金額 ▲168,948円/年

物件13号(2021年8月購入)の手取金額 ▲164,340円/年

まずはフルローンで購入した4戸について解説します。

同じフルローンで購入しても、手取金額が物件2号と3号が黒字に対し、10号と11号が赤字です。

この収益性の違いは、物件価格によるものです。

2号と3号の物件価格は現在よりも安かったので、借入返済額が少なく済んで手取金額が黒字になりました。

一方の10号と11号は物件価格が高かったので、フルローンでの購入では赤字になってしまいました。

むぎ@

現在は2019年当時よりも物件価格が上がっているので、フルローンやオーバーローンでは収益が赤字になる可能性が高いです。

次に物件12号と13号のオーバーローンについて解説します。

こちらも先ほどと同様に物件価格が上がっているので、オーバーローンで購入すると自動的に収支が赤字になりました。

この赤字を黒字化する方法が2つあります。

フルローンやオーバーローンで収支が赤字のときの解決策
  1. 家賃を上げる
    物件によっては家賃を上げることも可能ですので、次の記事を参考にしてください。
    「家賃の値上げを成功させる方法と、実際に交渉してためした結果を紹介」
  2. 繰上げ返済をする
    繰上げ返済の方法は2つあり、そのうちローンの支払金額を下げる方法(返済額軽減型)で収支の黒字化ができます。
    「不動産投資ローンの繰り上げ返済をするべき?メリットとデメリットを検証」

家賃の値上げは、一度成功しても入居者が入れ替わると値上げした家賃を維持できるかわかりません。

正直に言って、確実に黒字化の成果が出るのは繰上げ返済をしたときです。

ただし、自己資金で繰上げ返済をするなら最初からフルローンやオーバーローンをする必要がありません。

他の黒字化した物件の収益を使って繰上げ返済するなど、自己資金を使わない手段がなければフルローンやオーバーローンはおススメしません。

フルローンやオーバーローンをおススメできるケース
①物件価格が安く、フルローンやオーバーローンでも収益が黒字になる
②他の物件の収益をまわせるなど、持ち物件のトータルで黒字化ができる

むぎ@

むぎ@がもつ4戸のフルローン物件と2戸のオーバーローン物件のリスク評価は、単体ではリスクが高くマネしない方が良いです。

赤字はダメです!!

むぎ@は繰上げ返済で2戸のローンを完済しています。

そこに、複数の物件の黒字を積上げて、単体では赤字の物件の穴埋めをしています。

結果として、物件トータルでは100万/年の黒字だからこのようなローンが可能なのです。

ですから、ワンルームマンション投資をこれから始める人は、頭金を多めに入れるなど収支が黒字になるローンの組み方をしてください。

まとめ

今回はフルローンとオーバーローンについてご紹介しました。

フルローンやオーバーローンは金融機関が実行するかを判断しますが、普通は厳しいと思ってください。

不動産投資はお金を持っている人ほど、有利な条件で融資してもらえる世界です。

お金がない人ほど、頭金が必要になります。

悲しいですが、事実ですから文句を言ってもしょうがないです。

それでも、頭金をしっかり貯めれば不動産投資に参加ができます。

たくさんの仲間が、そんな逆境をはねのけて参戦しています。

あなたがもし、この世界に興味があるなら大歓迎です!!

そのときは、最初にあなたの年収でローンが降りるかを確認してから、投資をするかどうか検討することをおススメします。

ローンが降りる可能性が全くなければ、別の投資先を探すことに時間を割くべきです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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