不動産投資でダメ物件をつかまない選び方を初心者向けに徹底解説

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています。(⇒プロフィール

このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

あなたが不動産投資をはじめようと決めたなら、「ようこそ、不動産投資の世界へ!」と大歓迎します。

ひとりでも多くのひとが、本業以外の収入源をつくって、老後資金の準備やFIREを目指してくれるとうれしいですし、そのチャレンジをリスペクトします^^

むぎ@がいちばん嫌うのは、不動産投資をやったことがないのに知ったようなことを言ってる人です。

こういった人が話す、「借金してやるのはバカだ」「不動産投資が儲かるならみんなやってる」「知り合いが失敗した」といった内容は、まったく価値のない情報なんで無視がいちばんです。

不動産投資は他の投資とおなじで、リスクはあります。

ですから失敗する人もいるでしょう。

でもそのチャレンジはリスペクトすべきですし、不動産投資の経験がないひとは批判する資格がないとおもってます。

今回は不動産投資で一番大切な物件えらびをテーマにしました。

あなたが物件えらびをはじめたら、選択肢がおおすぎて、何を優先して良いかわからなくなるかもしれません。

物件選びでチェックする項目とむぎ@が重視する項目がわかってもらえますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

目次

ワンルームマンション投資をするときに、物件探しの最低条件は決めておこう

不動産投資をはじめよう!と決めたら、物件をさがします。

インターネットで物件をさがして、気にいった物件情報をだしてる不動産屋に連絡をとる方法と、先に不動産屋を決めて物件情報を流してもらう方法があります。

どちらにせよ、物件は無数にありますから、選択する条件を最初に決めないといけません。

【1】新築ワンルームマンション投資 VS 中古ワンルームマンション投資

いわゆる新築VS中古の議論になってしまいますが、次の別記事を読んでください。

むぎ@は中古ワンルームマンションをおススメしますが、理由は2つあります。

①値段の差は、家賃設定に影響するから、築年数がたつほど新築物件オーナーは苦しくなる

新築物件と中古物件では、築浅でも販売価格が2~3割ちがいます。

その結果、不動産投資ローンの返済金額は、中古物件のほうが新築物件よりも1万円以上安くなります。

すると、家賃の下限が中古物件のほうが低く、利益率も高くなります。

新築物件では中古物件との家賃競争に勝てないことは知っておいてください。

②家賃は築年数の経過でさがる傾向にあり、築20年前後で底値になる

新築物件は、最初は高い家賃設定でも入居者がきまりますが、築年数が経過すると家賃をさげないと競争に負けてしまいます。

相場の家賃は築年数に比例してさがっていき、築20年前後で底値になります。

築10年の物件と新築物件では、最初の家賃からの減額幅がちがいます。

こういった理由から、ワンルームマンション投資をするなら中古物件を購入するのがベストといえます。

【2】新耐震基準物件は絶対の条件です!

中古物件は築年数がたつほど価格の安いものが増えますが、古すぎるのも問題です。

建築基準法に定められた耐震基準は1981年6月に施行された「新耐震基準」と、それ以前にあった「旧耐震基準」に分かれます。

新耐震基準は「震度6強以上の地震で倒れない住宅」とされています。

阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震でも、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は1棟もなかったようですから、物件購入の第一条件は新耐震基準だといえます!

ですから、投資すべき中古物件は1981年(昭和56年)以降に建築された「新耐震基準」の物件です。

ワンルームマンション投資で気をつける、物件の選び方いろいろ

むぎ@は、不動産会社を決めてから物件を選ぶことをおススメしてます

理由は簡単です。

ふつうは物件を買った会社と賃貸管理契約をするので、物件を買ったあとに、賃貸管理サービスが最低の会社だったと知ったら後悔しまくりです。

そうならないためにも、日ごろから不動産会社の情報を集めておきましょう。

あなたが不動産投資の勉強を続けるなら、いろいろな不動産会社のセミナーに参加すれば、本だけでは知ることができない賃貸管理サービスの実情も聞くことができます。

不動産屋のホームページ記事をご覧になると、ワンルームマンション投資の情報がまとまっているので理解が深まるので参考にしてください。

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

物件選びいろいろ

物件選びで何を重視するかは人それぞれです。

ある程度は、全員が重視する基準がありますが、それ以外の条件はオーナーの経験値や価値観でもちがってきます。

これから代表的な条件をご紹介しますが、全部の条件を満たす物件は存在しないと理解してください。

重視する条件がおおいと、物件がみつかるまでに時間がかかるか、見つからないかもしれませんので気をつけてください。

駅チカ

① 徒歩1分の定義

物件情報をみると、駅まで徒歩〇分といった表示があります。

これは不動産用語で徒歩所要時間といいます。

徒歩所要時間は、徒歩1分=80mと決まっています。

注意点は、

  1. 実際に歩いた距離を示すので、地図上の直線距離ではありません。
  2. 大きなスーパーまでの距離を示すときは、入口までの時間ではなく敷地内に到着するまでの距離です。
  3. 信号や踏切の待ち時間は含みません。
  4. 1分未満は切り上げます。90mだと徒歩2分になります。
  5. 車で1分は400mを示します。

② 駅から1分と2分の物件では、競争率は4倍違う。競争率が高いほど家賃下落リスクが高い

あなたは円の面積の計算方法を覚えていますか?

むぎ@は全く覚えていませんでした^^;

円の面積を計算する公式は、A(面積)=π(3.14)×r²(半径) (パイアール2ジョウ)です。

徒歩1分の半径(r)は80m、徒歩2分の半径(r)は160mです。

よって両者の面積の差は160²÷80²=4(倍)となります。

つまり、敷地面積が4倍ちがうので、競合物件もそれだけ多くあると考えます。

ですから、駅までの距離が1分でも近いほうが、競争率が高く家賃維持力が高いと言えます。

また、近隣の駅に複数の鉄道路線が走っているほうが、利便性がたかまって理想的です。

築浅物件とバブル期物件

不動産業界では、築浅物件や築古物件といった表現がありますが、法的な定義やルールはないようです。

都内23区の中古ワンルームマンションの場合、2000年以降に建築されたものと1990年前後のバブル期に建築された物件で部屋のつくりがちがっています。

まず、間取りが広くなります。バブル期物件は16~20m²の部屋がおおく、2000年以降は20m²~25m²が中心になります。

さらにバブル期物件が3点式ユニットバス(トイレとお風呂、洗面所がつながっている)がメインですが、2000年以降の物件はバス・トイレが分かれています。

そして2010年前後の物件では浴室乾燥機が付いたり、宅配BOXが付いています。

設備面をくらべると2000年以降の物件が魅力的ですが、販売価格はバブル期物件が1000万円台前半、2000年以降の物件は1000万円台後半~2000万円台になります。

家賃も販売価格に比例して変わりますので、高い家賃を希望するなら築年数が2000年以降の物件がおススメです。

平米数

部屋の平米数でも家賃が違ってきます。

むぎ@は30㎡を超える物件を2つ持っていますが、競争率が高いので築年数が古くても家賃はさがりにくいです。

物件1号は1989年築のバブル期物件ですが、31.42㎡あって家賃+共益費が90000円と優秀です。

価格

不動産投資ローンを使うなら、どれくらいの金額まで融資が可能かを教えてもらえるので、そこから逆算して購入価格を決めます。

目安は、ローンの総額が年収の5倍以内です。

勤務先が公務員、大手企業もしくは上場に準じる中小企業で年収がたかければ、5倍以上の借り入れも可能です。

金融機関や個人の属性でも融資枠がちがいますので、各自確認してください。

利回り

利回りとは、投資の額に対して収益がどれくらい見込めるかを判断する指標のひとつです。

不動産投資における利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

表面利回り

グロス利回りともいわれます。

表面利回り

(年間家賃収入÷不動産価格)×100

例えば、年間家賃収入が84万円で2000万円のワンルームマンションだと、

表面利回りは、84万円÷2000万円×100=4.2%となります。

実質利回り

ネットともいわれます。

実質利回り

(年間家賃収入ー年間支出)÷不動産価格×100

例えば、さきほどと同じ、年間家賃収入が84万円で2000万円のワンルームマンションを考えます。

管理費、修繕積立金、管理代行費の年間支出が14万円とした場合、

実質利回りは、(84万円ー14万円)÷2000万円×100=3.5%となります。

支出を含めて計算するので、表面利回りよりも実質利回りの方が収益性を正確に算出できます。

販売物件の広告は表面利回りで書かれることがおおいので気をつけてください。

総戸数

総戸数はワンルームマンションの建物の規模を示します。

総戸数20戸のマンションと100戸のマンションでは建物の規模がちがいます。

むぎ@

むぎ@の物件では、物件9号の21戸から物件5号の86戸と戸数に幅があります。

20戸~29戸の物件数 3戸
30戸~39戸の物件数 3戸
40戸~49戸の物件数 3戸
50戸~59戸の物件数 2戸
60戸~69戸の物件数 0戸
70戸~79戸の物件数 1戸
80戸~89戸の物件数 1戸

改めて調べると、総戸数がバラバラですね ^^;

むぎ@が総戸数を物件選択の条件として重視していない結果ですね・・・・。

総戸数はある程度の規模があったほうが、修繕積立金が早く貯まるメリットがあります。

総戸数が多いと建物が大きくなりますので、大規模修繕の工事費も高くなります。

それでも、総戸数が倍になったら大規模修繕工事も倍になるといった、総戸数に比例して工事費が高くはならないと思いますので、物件を購入する際は、少し総戸数も検討材料にいれるのもありだと思います。

特に、エレベーター保守費用や給水ポンプメンテナンス費用、セキュリティ関連費などの共用部にかかる固定費は総戸数に関係なく発生しますので、スケールメリットが生きるとおもいます。

周辺環境 

ワンルームマンションは独身者か単身赴任者が住みますので、コンビニやスーパーが駅とマンションの間にあれば理想です。

また、パチンコや場外馬券売り場などが近くにあると入居者に避けられますので、そういった物件は買わないのが無難です。

たまにあるのが、駅からの帰り道に大きな公園があるマンションは注意が必要です。

夜は人気(ヒトケ)がないので、女性にとって夜の帰り道が怖いかもしれません。

憩いの場所として公園は人気があるとおもいますが、通勤途中にはなくていいかもしれません。

設備

女性入居者が安心して住んでいただける視点をもてばよいと思います。

部屋は2階以上が絶対です。防犯上、女性は1階を嫌います。

むぎ@

余談ですが、アパート投資では人気のない1階がもれなく付いてきますから、階数をえらべるのはワンルームマンション投資のよいところですね。

そのほかに、オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターフォン、宅配ロッカーは欲しいですね。

最近の物件では浴室乾燥機がついてるものがあり、これも室内干しができるので女性にうれしい設備です。

ただし、故障すると修理費が高くつくので、浴室乾燥機はなくてもいいかと個人的にはおもいます。

不動産投資のワンルーム物件探しで、むぎ@のやってる方法をおしえます!

最後にむぎ@の物件の買い方をご紹介します。

最初は、物件情報をながめるだけ

まずは不動産会社におおまかな希望をだして、物件情報をドンドン流してもらいます。

「おおまかな希望」とは、そのときの気分で違いますが、直近に買った物件12号と13号のときは、間取りが25m²以上、できれば30m²台の部屋の情報を送ってもらいました。

ここで注意するのは、いきなり買わないこと。

最初は目を慣らすというか、相場観を養うような、どんな物件があるかをながめる感じです。

そうしてると、たまに『オ!?』といった興味がわく物件がみえてきます。

これが不思議で、最初に希望したとおりの物件もあれば、違うところが気にいるときもあります。

不動産投資の担当者とは信頼関係をつくりましょう

あと、忘れてはいけないのが、物件情報をながしてくれた担当者には、「最初は相場観をやしなうために見るだけです」と目的を伝えるのと、送ってもらった物件情報にはできるだけ早く買う・買わないの判断を伝えましょう。

担当者も営業ですから、あなたが買わなければその情報を次のお客に紹介して成約させたいはずです。

あなたに情報をながしても、買うか買わないかのジャッジが遅いと、担当者はどうすると思いますか?

次からは、最新情報は他のお客に紹介して、あなたには売れ残った情報しか紹介しなくなります。

担当者も成約の成績がありますから、買ってくれそうなお客に最新情報をもっていきます。

ですから、担当者の信頼をなくす行為は絶対にさけましょう。

そして、買わないと判断したときも、どういったところが気に入らなかったかを正直に伝えるようにしましょう。

担当者が次に紹介する物件の参考になりますので、このようなコミュニケーションはしっかり取ってください。

またこのようなやり取りに対し、担当者の誠意が感じられないとか面倒くさい雰囲気をだすようなら、担当者をかえるか、不動産屋をかえましょう。

ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ

周辺情報をしらべる

そして気になる物件がでてきたら、周辺情報をしらべます。

むぎ@が主にチェックする項目は

◆ 2階以上の部屋かどうか

◆ 駅までのルートをGoogleマップでしらべて、コンビニの場所をチェック。
  スーパーもあればベスト。

◆ パチンコ店などネガティブな印象のある店がないか?居酒屋が多くないかなども調べる。

◆ ルート上に大きな公園があると夜間の治安リスクがあるのでさける。

◆ 駅の乗降客数をしらべて、増えているか減っているかを確認する。
  駅名をウィキペディアで調べると「利用状況」から調べることができます。
  乗降客が減っていると、入居者から見た駅のニーズが落ちている可能性を考える。
  乗降客が多いと、人気のある駅と判断できる。

◆ 急行が止まるかどうか、新宿や渋谷など大きな街への移動時間。

◆ 近くに川があればハザードマップを調べる

全部を満たす必要はないけど、これらのチェックをクリアすればむぎ@としては買っても良い物件となります。

あとは、suumo(スーモ)など不動産情報サイトで現在の賃貸募集情報をみるのも大事です。

つまり、検討しているマンションで何戸も賃貸募集がでているときは注意が必要だからです。

購入を検討している部屋と、同じ階で同じ間取りの部屋の募集家賃が低ければ、購入をパスしてます。

理由は、そのマンションの家賃相場が下がっている可能性があるからです。

家賃は将来的にさがる可能性がありますが、購入して1年や2年で家賃がさがるのは避けたいですよね。

そして、複数の不動産屋から同じ部屋の入居者募集をだしているときがあるので注意してください。

この場合、同じマンションで10戸くらい賃貸募集がでていて、ガラガラのマンションでは?と心配になりますが、実際の入居者募集は1部屋だった・・・みたいなことがあります。

むぎ@は、このようなプロセスでこれまで物件を買ってきました。

少しでも参考になればうれしいです。

まとめ

今回は『物件選びのコツ』についてご紹介しました。

東京23区の中古ワンルームマンション投資をするなら、物件は山ほどでてきます。

ですから、購入をあせることはないです。

いろいろな物件情報をみながら、あなたが欲しい物件像をつくっていけば良いとおもいます。

希望する条件すべてを満たす物件はめったにありませんので、条件には優先順位をつけて探してください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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