2022年度 ワンルームマンションの修繕個所一覧と修繕費のまとめ

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

不動産投資にかかる身近なコストが修繕費です。

ワンルームマンション投資をはじめる人には、予備費として修繕費用を準備することをオススメしています

キャッシュがカツカツでお金に余裕のない形でまわしていると、修繕箇所が発生したときに金策に走らなければいけません。

まずは、修繕箇所の内容とおおよその費用を知っていれば安心です。

修繕は、物件の鮮度を保ちますし、修繕費が経費になるので収益をおさえて納税額を減らすメリットもあります。

今回は、ワンルームマンション投資で発生する修繕費の内容と、むぎ@の物件13戸で発生した修繕内容と費用をご紹介します。

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目次

ワンルームマンション投資で発生する修繕費の種類

ワンルームマンション投資における修繕費は「専有部」、つまり、あなたが所有するワンルームの部屋内の修繕にかかる費用を指します。

エレベーターや廊下の照明、インターホンなどの修理は、マンションの「共用部」で発生するものなので、個人で対応しないでマンションの管理組合が対応します。

共用部の修理や劣化を予防するための大規模修繕工事などは、あなたを含むワンルームを所有するオーナーが毎月支払う管理費や大規模修繕積立金から出します。

専有部で生じる代表的な修繕費
  1. 入居者が入れ替わるときの内装クリーニング費用
  2. 内装の破損や不具合時の修理や交換費用
  3. 空室対策のリノベーション

①入居者が入れ替わるときの内装クリーニング費用

入居者が退去すると、クロス(壁紙)の張替えや内装のクリーニングを行ないます。

内装クリーニングをして見栄えを良くすることで、次の入居者が決まりやすくなります。

クロスは可能ならクリーニングだけで済ませますが、汚れがひどかったり日焼けなど経年劣化をしていれば張り替えます。

エアコンの内部洗浄や排水管清掃、お風呂の鏡にこびりついた白いもの(ウロコ)取りなどもします。

むぎ@

入居者入れ替え時の内装クリーニングは、オーナーによって考え方が違いますので、めっちゃケチって最低限の対応しかしないひともいます。

むぎ@は管理会社の日本財託に丸投げですので、見積もりに上がった内装工事をすべて了解しています。

②内装の破損や不具合時の修理や交換費用

入居者がふつうに使って破損したり、寿命で故障した設備品の修理交換にかかる費用です。

むぎ@は、エアコンやお風呂の換気扇、照明器具などが壊れるといった経験をしています。

こればかりは発生時期がバラバラですので、修理交換が集中する年もあれば全くなかった年もあります。

③空室対策のリノベーション

入居者が決まりにくくなってきたり、家賃が下がるのを防ぐためにリノベーションをおこないます。

空室対策でリノベーションをする場合、何をどこまでやるかを決めて予算を確認します。

いくら空室対策とはいえ、やり過ぎると利益が吹っ飛んでリノベーション代を回収するのに時間がかかります。

リノベーションで大事なことは、『あなたが住むわけではない』ことを自覚することです。

あなたが住む部屋なら、好みにあったリノベーションをすればいいです。

でも、ワンルームマンション投資はビジネスですから、最低限の予算で競合先と差別化できるリノベーションを目指すべきです。

たとえば、壁紙をデザイン調のものに張り替えるだけでも、ほかと差別化できて入居者が早く見つかるかもしれません。

ユニットバスをセパレートにすると100万円前後かかるので、東京23区の駅チカマンションならそこまでする必要はないと思っています。

実際、むぎ@が所有するユニットバス形式の物件でも、浴室トイレが分離した部屋と同じ空室期間で入居者が見つかっています。

日本財託では一律11万円(税込)のプチリフォームプランがある

むぎ@

むぎ@の契約している管理会社、日本財託では一律11万円(税込み)で出来るリノベーションプラン「ぷちリノ」を提案しています。

日本財託の「ぷちリノ」の主な内容
  1. 壁面の一辺を色や模様が入ったアクセントクロスに変更
  2. デザイン性の高い照明の設置
  3. キッチンの表面と浴槽の壁面をデザインシートに張り替え
  4. 玄関部分への姿見の設置

    ※引用「日本財託メールマガジン 2022年11月17日

日本財託と賃貸管理契約をしていないオーナーさんでも、低額で済ますリノベーションの内容として参考になると思います。

このサービスは最近開発されましたので、むぎ@は利用したことがありません。

今のところ、築年数の古い物件で退去者が出たら利用してみようと考えています。

東京23区の駅チカのワンルームマンションは、地方にくらべて入居までの期間は短いですが、同じマンション内で賃貸募集があると家賃の値下げ圧力がかかります。

同じマンション内の競合対策で有効なのが、家賃を下げるかリノベーションです。

むぎ@も、一度だけマンション内競合で手間取ったことがあるので、徐々にリノベーションを進めていければいいかなと思っています。

修繕費を確定申告するときに注意すること

修繕費は確定申告で経費として処理ができますので、節税効果があります。

ただし、必要経費として計上できるものは原則として金額が20万円未満の工事費です。

20万円以上の工事をおこなった場合、工事費用は「必要経費」ではなく「資本的支出」となります。

資本的支出とは、固定資産の修理や改良のために支出した費用のうち、その固定資産の耐久性を高め、価値を増加させた部分のことです。

実は、金額が20万円以上でも修繕費として認める基準はあります。

たとえば、『その修理、改良等がおおむね3年以内の周期でおこなわれるもの』は修繕費にできます。

入退去が3年周期でくれば20万円以上の工事費でも修繕費にできるかもしれません。

ただし、このあたりは税務署の判断にゆだねることになるので、修繕費としては否認されるかもしれません。

確実なのは、20万円未満に工事費をおさえることです。

その理由は、20万円未満が大丈夫な根拠が国税庁のホームページ7-8-3にしっかり記載されているからです。

(少額又は周期の短い費用の損金算入)
同一の固定資産について行う修理、改良等(以下7-8-5までにおいて「一の修理、改良等」という。)が次のいずれかに該当する場合には、その修理、改良等のために要した費用の額については、7-8-1にかかわらず、修繕費として損金経理をすることができるものとする。

(1) その一の修理、改良等のために要した費用の額(その一の修理、改良等が2以上の事業年度にわたって行われるときは、各事業年度ごとに要した金額。以下7-8-5までにおいて同じ。)が20万円に満たない場合

出典:国税庁ホームページ

では、修繕費として認められない場合の会計処理について少しご紹介します。

修繕費と認められない、「資本的支出」の会計処理

修繕費であれば一度に全額を経費として処理できます。

それが修繕費ではなく資本的支出として会計処理をする場合、減価償却として耐用年数で割った金額を毎年経費処理するので、めんどくさいです・・・。

耐用年数とは、対象となる資産(減価償却資産)を使用できる「期間」と考えてください。

使用開始日から価値がゼロになるまでの期間が耐用年数として設定されます。

たとえば100万円の資産の耐用年数が10年だった場合、毎年10万円を10年間経費として処理ができます。

耐用年数は、対象となる資産によって期間が決まっていますので、勝手に設定はできません。

修繕費が20万円を超えて「資本的支出」として処理をする場合、元の資産と同じ耐用年数を用いて経費処理をします。

むぎ@の物件で発生した修繕個所・修繕費の一覧

2022年1月~12月の修繕内容

2022年1月1日~12月31日の1年間の修繕箇所と修繕費をまとめました。

2022年度は退去者がなく、13戸のうち6戸で入居契約の更新がありました。

ですから入居者が入れ替わることで発生するクリーニング費用は0円でした!

そしてリノベーションもしていませんので、今回ご紹介するのは「内装の破損や不具合時の修理や交換費用」のみとなります。

物件の詳細はコチラをご覧ください。

物件名修繕日(2022年)修繕内容修繕費用
物件2号2月25日クローゼットの取っ手部が、固定部の劣化で外れる状態だったのを、取っ手交換で対応した。20,570円
物件2号5月15日浴室排水口トラップパッキンの設置がなく、臭いが上がってくる状態だったので、浴室排水部品を交換した。10,395円
物件8号8月6日リビングの照明故障およびシーリング固定部の劣化により、点灯しない状態だったので、照明を交換した。24,750円
物件10号11月27日経年劣化によってトイレの水を流す排水弁のチェーンが切れ、水が流れない状態だったので部品交換をした。14,960円
合計70,675円

過去3年間(2019年1月~2021年12月)の修繕内容(内装クリーニング編

幸いにも2022年度は修繕費がほとんど発生しなかったので、参考として過去3年間の修繕費を紹介します。

ここでは退去後の内装クリーニング費用を紹介します。

むぎ@は、入居者入替え時の内装クリーニング費用は、入居時に入金されている敷金(家賃1か月分)を差し引いて支払います。

敷金を引いた実際の負担金額は、「実質負担」として記載します。

2019年1月~12月

物件名修繕日(2019年)修繕内容(税抜き)修繕費用(実質負担)
物件3号5月15日ルームクリーニング24,000円、WAX4,000円、デッキ式ツーハンドルシャワー水洗交換39,000円、網戸張替え4,000円、網戸持ち出し戸車交換9,000円、クロス洗浄 補修4,500円84,500円+消費税6,760円=91,260円
(37,260円)
物件5号10月30日ルームクリーニング24,000円、クロス洗浄4,000円、床ワックス4,000円、脱衣室 床面剥離洗浄3,000円35,000円+消費税3,500円=38,500円
(実質負担0円)
合計129,760円
(37,260円)

2020年1月~2020年12月

物件名修繕日(2020年)修繕内容(税抜き)修繕費用(実質負担)
物件2号1月28日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、ユニットバス鏡鱗取り2,000円、ユニットバス洗い場・洗面 コーキング打替6,000円、居室天井クロス張替え5,472円、居室正面梁下7,200円、クロス貼替 洗濯機置き場壁~柱型960円、クロス洗浄3,000円、エアコン交換(本体、工事費、撤去処分費込)70,800円、エアコン10年保証10,000円133,432円+消費税13,343円=146,775円(67,775円)
物件3号4月14日ルームクリーニング24,000円、床剥離洗浄12,000円、床WAX4,000円、キッチン水洗パッキン交換2,000円、キッチン収納扉修理4,000円、ユニットバス浴槽上コーキング5,000円、洋室蛍光管2本交換2,400円、エアコン機械洗浄12,000円、排水パイプクリーナー加圧4,000円、クロス洗浄汚れ箇所4,000円75,400円+消費税7,540円=82,940円(28,940円)
物件5号10月6日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、エアコン内部洗浄12,000円、ユニットバスシャワー水栓水漏れ修繕とクロス張替え合計33,800円(明細が不明でした)73,800円+消費税8,200円=82,000円
(実質負担0円)
物件8号7月14日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、エアコン内部洗浄12,000円、排水管清掃4,000円、クロス部分クリーニング3,500円、ユニットバス鏡鱗取り2,000円49,500円+消費税4,950円=54,450円
(実質負担0円)
物件10号9月23日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、エアコン内部洗浄12,000円、排水管洗浄4,000円、玄関廊下壁クロス張替7,200円、洋室天井クロス張替(収納含む)11,040円、洋室壁クロス張替(収納含む)44,160円、キッチン菊割れ(小)交換650円、キッチン蛍光管交換1,200円、手元灯引き紐交換300円、コンロ電池交換800円、ユニットバスコーキング9,100円、洗濯エルボ交換1,000円、消火器交換10,000円、シーリングライト撤去処分2,000円、トイレタンク内強化洗浄200円、玄関ドアクローザー速度調整600円、各所調整・固定2,000円134,250円+消費税13,425円=147,675円
(114,675円※)
※この物件は、購入した際の入居者が敷金なしの契約をしていたので、退去者負担30,000円しか請求できなかったので自己負担が高くなりました。
物件11号3月16日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、壁クロスクリーニング・補修5,000円、カーテンレール取付復旧2,500円、プレート交換500円、スパウト交換 自動止水3,000円、鏡研磨2,000円、水栓器具交換26,500円、コーキング打ち直し10,000円、キッチン正面アングル取付2,500円、スパウト交換2,500円、スピンドル交換3,800円、消火器交換15,000円、エアコン交換70,800円、エアコン延長保証10,000円、床フローリング簡易補修(3か所)10,000円192,100円+消費税19,210円=211,310円
(27,500円※)
※この物件を購入して6か月以内の修繕でしたので、日本財託が免責負担として139,810円を支払いました。
そして物件購入時の入居者負担が44,000円の契約になっていました。
合計725,150円
(238,890円)

2021年1月~2021年12月

物件名修繕日(2021年)修繕内容(税抜き)修繕費用(実質負担)
物件11号10月29日ルームクリーニング24,000円、床WAX4,000円、鏡鱗取り2,000円、バンド取付400円、キッチン正面補修2,500円、クロス洗浄4,000円、網戸・各所建具建付け調整3,000円、居室の壁クロス張替20,640円、エアコン内部洗浄12,000円、ガスコンロ交換(ガス工事費含)44,000円、ユニットバス換気扇スイッチ交換10,000円、各所排水管簡易清掃4,000円130,540円+消費税13,054円=143,594円
(53,594円)
合計143,594円
(53,594円)
むぎ@

敷金があることで、退去時の修繕費負担が大きく軽減できるとわかります。

そして長期間入居してくれる人にめぐりあえば、修繕費の負担が小さくなります。

ちなみにむぎ@の物件13戸の退去回数は、次のとおりです。
(2022年12月末現在)

物件の詳細はコチラにまとめています。

物件1号 2回
物件2号 6回
物件3号 5回
物件4号 1回
物件5号 3回
物件6号 1回
物件7号 1回
物件8号 2回
物件9号 1回
物件10号 1回
物件11号 2回
物件12号 0回
物件13号 0回

過去3年間(2019年1月~2021年12月)の修繕内容(破損や不具合時の修理や交換費用編

次に、通常の破損や不具合時の修理や交換費用について紹介します。

こちらは敷金は関係がないので、全額自己負担になります。

2019年1月~2019年12月

物件名修繕日(2019年)修繕内容(税抜き)修繕費用
物件1号1月29日シャワーフックのネジが錆びて外れてしまう10,500円+消費税840円=11,340円
物件3号5月27日エアコンの交換80,800円+消費税6,464円=87,264円
物件6号4月17日
トイレボールタップ交換工事20,000円、床クッションフロア貼り戻し4,000円、玄関壁紙貼り戻し4,000円、居室窓側壁紙貼り戻し3,000円、ガスコンロ交換(取付工事費含)45,000円84,000円+消費税6,720円=90,720円
合計189,324円

2020年1月~2020年12月

物件名修繕日(2020年)修繕内容(税抜き)修繕費用
物件2号1月21日浴室換気扇の交換31,500円+消費税3,150円=34,650円
物件4号3月2日ベランダガラス割れで交換30,000円+消費税3,000円=33,000円
物件4号8月28日エアコンの交換80,800円+消費税8,080円=88,880円
合計156,530円
物件名修繕日(2021年)修繕内容(税抜き)修繕費用
物件1号2月26日都市ガスCO警報器の交換10,454円+消費税1,046円=11,500円
物件2号7月30日給湯器の交換85,000円+消費税8,500円=93,500円
物件6号6月24日エアコン交換75,000円、10年保証10,000円85,000円+消費税8,500円=93,500円
合計198,500円
むぎ@

修繕費用が高くなる要素として、エアコンの交換があります。

エアコンは経年劣化で定期的に交換が必要な電化製品ですので仕方がありませんが、夏前になると気になる項目です^^;

まとめ

今回はワンルームマンション投資で発生する修繕費について紹介しました。

修繕費が発生するのは、退去時に発生する内装クリーニング&修繕と、通常の故障対応時になります。

13戸の過去4年間の内装クリーニング費用と修繕費の一覧を記載しましたので、これからワンルームマンション投資を検討しているひとには参考になると思います。

ポイントは、敷金を受取る契約にすることで退去時の費用負担を軽減できることです。

そして、物件1号のように築33年にもなるような物件でも、ワンルームマンションだと修繕箇所が極端に増えることがないということです。

ですから、入居者が決まりやすい立地の物件なら、築年数が古くても十分に利益を上げることができますし、少額のリノベーションをするだけで競争力を維持できると考えています。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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