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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
入居者を募集して契約にいたる過程を記録しました。
今回は南北線 本駒込駅から徒歩１分にある物件10号（文京区 築19年）の記録です。
※物件1～13号の一覧はこちら
ワンルームマンション投資は、退去者がでた時に早く入居者を見つけることがキモになります。
空室がでた時に、むぎ＠がどのように考えて行動したかを、随時更新しながら記録した記事ですので最後まで読んでみてください。
物件10号の基本情報
物件10号は南北線 本駒込駅 徒歩1分、三田線 白山駅 徒歩4分の複数路線が使える位置にあります。
2019年1月31日に購入していますが、今回は3人目の入居者募集です。
マンション購入時に入居していた人が、およそ1年8か月後の2020年9月15日に退去をしました。
その次の入居者は2020年12月1日からの入居でしたので、空室期間は2か月半ほどです。
そして今回2023年6月10日までの契約となり、2人目の入居者はおよそ2年半の入居期間となりました。
基本情報
退去時期が6月なのが気になりますが、複数の地下鉄路線が使える立地に期待したいです。
建築年と立地
（建築年月）2004年11月
（立地）東京都文京区向丘 マンションの４階
東京メトロ南北線 本駒込駅 徒歩1分
都営三田線 白山駅 徒歩4分
（本駒込駅から池袋駅、東京駅、新宿駅までそれぞれ20分強）
（白山駅から池袋駅まで14分）
※本駒込駅は、2021年（令和3年）度の１日平均乗降客数 14,051人
白山駅は、 2021年（令和3年）度の１日平均乗降客数 29,146人
退去前の家賃と共益費
家賃79,000円、共益費4,000円
間取り
20.73㎡
募集時の室内写真
入居者が退去していませんので、前回の入居者募集で使用した画像をつかって入居者の募集を始めます。
物件１０号の退去連絡から入居者決定までの流れ
この記事は、各日付にあるイベント発生時に書いていますので、ドキュメント調になっています。
2023年5月12日 退去連絡がはいる
管理会社「日本財託」から6月10日付での退去連絡が入る。
退去理由は転勤のため。
日本財託が査定調査した適正家賃（共益費込み）が79,000円～83,000円ということで、現行家賃83,000円での募集を提案されました。
SUUMOで「東京メトロ南北線」「本駒込駅」「ワンルーム」「１K」「マンション」「5分以内」で検索します。
□築浅物件は１Kで25㎡程度の広さがあるが、家賃と共益費の合計が10～12万円の範囲にある
□物件10号と同じくらいの20㎡程度の物件で築15年～20年の物件は9万円台が多い
□同じマンションで１戸募集がでているが、13階 20.34㎡ 92,000円（家賃8.5万円・共益費0.7万円）とかなり高めの設定になっている
□入居者募集時期が５月なので、繁忙期を終えたタイミングにある
むぎ＠これらの情報から、賃料を現状維持（家賃79,000円 共益費4,000円）にして、早期契約を目指す方針にしました。
リノベーションをするかを検討
次に、日本財託が勧めるリノベーションプラン「Renotta（リノッタ）」を契約するかを検討しました。
リノッタは、賃貸専門のリノベーションデザイナーが室内デザインを手がける、全国展開している日本最大級のリノベーションブランドだそうです。
□アクセントクロス（居室壁1面+天井）
□ライティングレール照明の設置
□キッチン、浴室にデザインシートを貼付（※）
※キッチンサイズや浴室壁の材質により、一部施工できない場合があります
□費用は14万円
今回は家賃の値上げを見送って募集をするので、修繕コストを抑えるためにリノベーションを見送りました。
入居者募集は入居者から退去連絡があった当日（5/12）から始まりました。
今後の問い合わせ状況などを随時ご紹介します。
6月10日 退去するまでの問合せ状況
繁忙期を過ぎての退去となりますが、退去する前に入居者が決まるのが理想です。
5月12日に退去連絡を受けてから6月10日に退去するまでの問合せ状況をご報告します。
まさかの0件でした・・・
入居者がいる間は内見ができませんので、どうしても問い合わせも少なくなりますが、今回は残念ながら問い合わせがありませんでした。
内見ができる6月11日以降に期待します！！
6月17日 入居者が退去してから1週間の成果は？
入居者が退去をして内見が可能になりましたので、問い合わせが増えてきました。
| 受付日 | 問い合わせ件数 | 内見件数 |
|---|---|---|
| 2023/6/11 | 1 | 0 |
| 2023/6/12 | 0 | 1 |
| 2023/6/15 | 1 | 1 |
| 2023/6/16 | 0 | 1 |
退去してから1週間で、問い合わせが2件、内見が3件入りました。
これまでの経験から、内見が続く物件は早めに入居者が決まると考えています。
まずは内装クリーニングと修繕をおこなっている期間中に、入居者が決まることを祈りたいです＾＾
内装工事の見積もり金額の内訳
6月10日に入居者が退去をしましたが、12日には内装工事の見積もりが届きました。
このスピード感は大事で、早く内装工事を済ませていつでも入居ができる状態にします。
見積もり金額は192,500円でした。
今回はウォシュレットとエアコンが古くなって交換することで、費用がかさみました。
敷金償却分79,000円と入居者負担28,685円を引いた84,815円が私の負担になります。
退去直後の内装前の室内写真を一部ご紹介します。
壁紙の傷や剥がれは複数で見つかりましたので張り替えます
エアコンとウォシュレットが新品になるので、今のところ内見があれば早期契約を見込んでいます。
入居者が決まりました！！
前回の報告で、入居者が退去後に内見が続くと申込は早く決まるだろうと予想しましたが、おかげさまで6月25日に申込みの連絡を受けました。
退去して約2週間で契約ができました。
まずは、退去が決まった翌日から入居者募集をはじめましたので、これまでの問い合わせ状況をまとめます。
ちなみに、むぎ＠が契約している賃貸管理会社「日本財託」は、オーナー専用ページで毎日の問合せ状況を確認することができます。
| 受付日 | 問い合わせ件数 | 内見件数 |
|---|---|---|
| 5月12日 | ※退去連絡が入り13日から入居者募集を開始 | |
| 6月10日 | ※入居者が退去したが、問い合わせは0件 | |
| 6月11日 | 1 | 0 |
| 6月12日 | 0 | 1 |
| 6月15日 | 1 | １ |
| 6月16日 | 0 | 1 |
| 6月18日 | 1 | 0 |
| 6月20日 | 1 | 0 |
| 6月22日 | 2 | 0 |
| 6月24日 | 2 | 1 |
| 6月25日 | 入居の申し込み |
むぎ＠入居者の募集をはじめてから申込みがあるまで、問い合わせ8件、内見4件でした。
申込みがあってから3週間以内に契約をしますので、今回の空室期間は3週間後に契約した場合約5週間となります。
立地が良ければ築19年の物件でも空室が1カ月ほどで入居者が決まるというお手本のような事例でした。
今回の入居者募集ドキュメントはこれでおしまいです。
皆様の参考になればうれしいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
更新日
5月14日
6月19日
6月26日
