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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
2007年から始めた中古ワンルームマンション投資も17年目が終わりました。
これまでは確定申告以外の作業はそれほど大変ではなく、家賃収入をメインにしてローンを返済してきました。
しかし、2023年は過去最多となる6戸で退去があり、例年と比較して収益が大幅に減少しましたが、ローン完済物件の存在もあってどうにか黒字を維持できました。
今年の結果はどうだったのか？収支報告をします。
持ち物件の情報はこちら
2024年度 ワンルームマンション投資の収支結果
物件10号と11号がオーバーローン、12号と13号がフルローンで購入しています。
そのためこの4つの物件は、退去者がなく修繕がなくても赤字になります。
各物件の収支詳細は2023年度収支報告の記事をご覧ください。
むぎ＠4件が赤字でもトータルで黒字なので問題ありませんが、2戸のローンを完済して、退去がなくても129万円の利益ですか・・・とならないように赤字物件が4戸あることを追記しておきます。
2024年収支サマリー
| 収入合計 | 13,299,845円 （2023年度） 13,171,446円 |
| 支出合計 | 12,009,544円 （2023年度） 13,005,719円 |
| 年間利益 | 1,290,301円 （2023年度） 165,727円 |
収入の内訳 13,299,845円（2023年度 13,171,446円）
| 家賃・共益費 | 12,930,845円 （2023年度 12,313,446円） |
| 礼金 | 79,000円 （2023年度 390,000円） |
| 更新料 | 290,000円 （2023年度 314,000円） |
| 敷金償却 | 0円 （2023年度 154,000円） |
支出の内訳 12,009,544円 （2023年度 13,005,719円）
| 業務委託費・集金代行 | 516,502円 （2023年度 492,534円） |
| 業務委託費（更新料の半額/礼金） | 224,000円 （2023年度 458,000円） |
| ローン返済費 | 8,643,852円（2023年度 8,643,852円） |
| マンション管理費・修繕積立金 | 2,127,900円（2023年度 2,093,100円） |
| 修繕費 | 265,630円 （2023年度 1,315,115円） |
| 水道光熱費 | 0円 （2023年度 3,118円） |
| 設備保証料 | 231,660円 （2023年度 0円） |
むぎ＠今年度から約23万円の「設備保証料」がコストで発生します。
これは、のちほど説明しますが一部の家電の修理交換費用に使える保険料です。
退去と修繕の影響
今年度は退去が0件でした。
修繕は物件6号が25,630円、物件8号が240,000円かかりました。
物件6号の修繕内容はガスコンロの交換です。
物件8号の修繕は正確には2023年10月に退去があり、内装を修繕した支払いが2024年1月にしたものです。
内容は、ルームクリーニングやクロス張替え、エアコン洗浄などもろもろです。
あと、これまで付けていなかったウォシュレットの設置費用も含まれます。
むぎ＠まだいくつかの物件のトイレはウォシュレットを付けていません。賃貸物件のウォシュレットを嫌うひともいると聞いたことがあるからですが、今後は退去時に設置していく予定です。
2024年度から日本財託の設備保証サービスに加入した
2023年度に6戸の退去が重なって、修繕費が約130万円かかりました。
こんなことは今後無いと思いますが、日本財託が最近はじめた設備保証サービスに2024年度から加入しました。
日本財託の設備保証サービスとは？
このサービスは、日本財託が管理している物件を対象にした設備保証サービスです。
対象設備の修理・交換の費用を、上限まで何度でも保証するものです。
対象機器は、エアコン、給湯器、コンロ、換気扇・浴室乾燥機の4種が対象です。
設備保証サービスの料金は、年額19,800円／室です。
そして複数戸の契約で保証料が割引されます。
割引率は、10室以上 10％off、20室以上 15％off、30室以上 20％offとなります。
ですので私は10％offで年額17,820円×13室＝231,660円で加入しました。
設備保証サービスに加入した理由
この設備保証サービスは数年前にできたサービスですが、最初は加入していませんでした。
理由は、修理・交換があるたびに支払った方が得と判断したからです。
たとえば、17,820円を5年支払うと89,100円となります。（19,800円だと5年で99,000円）
この5年間でエアコン、給湯器、浴室乾燥機のどれか2つを交換すれば保証料のもとは取れると思いますが、保証対象製品が限定されているので通常はオーナーが得することはないと考えています。（特に私の物件のほとんどが浴室乾燥機が付いていないので、メリットが少ないです。）
ですから、管理物件が１～2戸くらいならサービスに加入する必要はないと個人的には思います。
ところが私の場合は、2023年度のように複数物件で退去者が出ることで修繕費がとんでもない額になった経験から、試験的に加入することにしました。
オーナーが得するとは考えていないけど、一度の出費を抑える効果を期待しての加入です。
むぎ＠設備保証費は経費にできますが、毎度キャッシュで修理・交換の対応ができるひとは加入しなくても良いと個人的には思います。
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【2025年度からの戦略】ローンの全額返済をあきらめました！
2025年度の2月に物件5号のローンを繰上げ返済して完済しました。
これでローン完済マンションが3戸になります。
物件5号のローン返済額が86,461円／月でしたので、年間103万円のキャッシュが増えるので今後の方針を再検討しました。
検討の結果、繰上げ返済をしてローン返済することをやめることにしました。
残り10戸のローン返済を放置することにした理由
まず考えたのが、いつ完済できるかです。
貯まったキャッシュを繰上げ返済にまわすことで、返済スピードが上がるのは確かです。
それでも残り10戸を10年で完済するのは無理です。
それなら3戸の家賃収入をもっと有効に運用する方が良いと考えるようになりました。
私は今年54歳ですが、家賃収入をすべて繰上げ返済に投入して70歳～80歳代でローンを完済しても嬉しくないということです。
ワンルームマンション投資を始めた目的が『老後生活を豊かにするため』ですから、家賃収入は目的達成に使わなければなりません。
むぎ＠まとめると、「10年で残りのローンを完済するのは無理」⇒「家賃収入を繰上げ返済に使うよりは、老後生活を豊かにするために使った方が良い」⇒「繰上げ返済に家賃を投入するのをやめる」となります。
家賃収入を『株式投資』に使うことに決めました
毎月の家賃収入の一部を株式投資で運用して収入の拡大を目指すことにしました。
これは、投資で損をしてもローン返済に影響しない金額での運用です。
むぎ＠1戸目のマンションローンを返済中の方は、リスクが高いので家賃収入を投資にまわすことはおススメしません。
余裕資金全額を投資にまわすのはリスクがあるので、物件5号のローン完済で浮いたお金＋αの10万円を毎月株に投資することにしました。
仮に毎月10万円を年利10％で運用すると、10年間の税引後利益が611万円になります。
家賃を株式投資にまわして大丈夫？
実は、株式投資は30代のころによくやっていましたが、正直、損していました＾＾；
そして株式投資は久しくやめていましたが、最近の新NISAブームにのって投資を再開しました。
最初は投資信託だけの運用でしたが、無料動画「バフェッサ講座」を観たことがきっかけで、株式投資を再開しています。
バフェッサについては、別記事で紹介しています。
記事に書いていますが、これまでの自己流の投資をやめて新たに学んだことを実践するスタイルに変えたことで、投資成果が上がってきています。
毎月10万円で年間120万円を繰上げ返済にまわすよりも株式投資で年利20％以上を目指すほうが、リスクがあっても得られるメリットが大きいと判断しました。
もちろん、投資知識なしで家賃を投資にまわすのはギャンブルでしかありません。
このあたりは自己責任で決めることだと思います。
まとめ：中古ワンルームマンション投資で新たな展開が始まった
2024年度の収支報告をまとめ、今年も黒字で終えることができました。
各物件のローン残高が毎月の家賃で減っていく中、3戸目の物件でローン完済ができました。
これを機に、余裕資金が増えた家賃収入の一部（10万円）を毎月投資運用することにします。
毎月10万円を年利10％で運用すると、10年間で税引後利益が611万円になります。
むぎ＠夢がある話と思いませんか！！（笑）
老後の豊かな生活を実現することがマンション投資を始めた目的ですので、実現に向けて最適な選択をこれからもしていきたいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
