不動産投資をはじめたら知ってほしい、サラリーマンもわかる青色申告!

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています。(⇒プロフィール
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。

今回はワンルームマンションを初めて買ったひとに向けた情報です。

こちらの開業届の記事でも書きましたが、不動産投資の世界にようこそ!です。

これからあなたがやることは、確定申告にむけた帳簿づけくらいですが、最初にやっておくことがあります。

それは開業届と青色申告承認申請書の提出です。

青色申告承認申請書は原則、その年の3月15日までに納税地の税務署に提出が必要です。

新規で不動産投資をはじめた方は、2カ月以内に提出が必要です。

青色申告承認申請書の提出が1日でも遅れると、青色申告ができるのが1年先に延びるので注意しましょう。

不動産投資で青色申告をするメリットや申請書の書き方も含めてポイントをご紹介しますので、手続きは早めにやってくださいね!

目次

サラリーマンにとっては初めての確定申告

サラリーマンが不動産投資をはじめると、これまで縁がなかった確定申告が必要になります。

ここでは青色申告の前に理解してほしい確定申告について簡単にご説明します。

サラリーマンの場合、会社が給与から天引きして税金(所得税)を毎月税務署に納税してくれます。

このときに支払う税金はあくまで『仮』の税額です。

サラリーマンは11~12月ころに年末調整の書類を提出しますが、これで正確な税額を会社が計算して手続きしてくれます。

普通は多めに納税してるので、年末調整後に払いすぎた所得税を還付してもらえます。

還付金はサラリーマンのお小遣いになって楽しみにしてるかもしれませんが、得でも何でもなく払いすぎた税金を返還してもらってるだけです。

このように、ほとんどのサラリーマンは会社が納税手続きをしてくれますが、不動産投資をはじめると自分で納税手続きをしないといけません。

これが「確定申告」です。

確定申告は、自らの儲け(所得)がいくらだったかを計算して、所得税の税額といっしょに申告します。

「所得」とは経費を差し引いた残りの利益

家賃収入から、家賃を得るのにかかった修繕費や管理費、ローン金利などの「必要経費」を引いた儲けが「所得」です。

(例)

年間の家賃収入:90万円、必要経費(修繕費、管理費、ローン金利、他):70万円

収入(90万円)ー必要経費(70万円)=所得(20万円)⇒税額を計算する!!

青色申告とは

青色申告は、不動産所得、事業所得、山林所得がある人が利用できる制度ですが、普通のサラリーマンは給与所得なんで利用できません。

青色申告は節税効果が高いですから、ワンルームマンション投資をはじめたら忘れないで申請手続きをしてください。

青色申告のメリット(①青色申告特別控除)

青色申告には、大きく4つのメリットがありますが、実際の不動産投資で利用できるのは、「青色申告特別控除」と「純損失の繰越し」の2つです。

そして、いちばん利用する青色申告特別控除は、不動産投資の物件規模によって控除できる金額が変わります。

10万円の青色申告特別控除

ワンルームマンションをはじめた多くの方は、こちらが当てはまります。

不動産投資では、「5棟10室」が事業規模の目安とされています。

これは「戸建てなら5棟、アパートやワンルームマンションなら10室」を意味します。

そして、不動産所得が事業規模未満なら10万円の特別控除が受けられます。

不動産の最終利益から10万を圧縮できるので、マンション1室でも節税効果が期待できます。

注意してほしいのは、税金が10万円安くなるわけではありません。

税額の計算をするときに所得金額を10万円減らせると理解してください。

国税庁のサイトの計算式を参照してほしいですが、もちょっと詳しく説明すると・・・

青色申告の10万円控除は、各計算式の所得金額から10万円引くことができると理解してください。所得金額は年収から社会保険料やその他の必要経費をすべて差っ引いたものです。

サラリーマンの副業で不動産投資をしてる人は、サラリーマンの所得金額と不動産の所得金額を合計します。

ですから、あなたの所得金額がいくらになるかで、同じ10万円の特別控除でも節税できる金額が違います。

(例)
所得金額が1,950,000円~3,299,000円まで(年収でいうと350万円前後くらいまで?) 
⇒ 税率10%なんで、10万円×10%=1万円が節税できます

所得金額が9,000,000円~17,999,000円まで(年収1,000万円~2,000万円くらいまで?)
⇒ 税率33%なんで、10万円×33%=3.3万円が節税できます

このように、同じ10万円控除でも、あなたの年収で節税金額が違うことをご理解ください。

55万円の青色申告特別控除 

必要な要件は次の3つです。

55万円の青色申告特別控除の条件   出典:国税庁ホームページ

① 不動産投資の場合、事業規模「5棟10室」の物件をもっている
② 複式簿記で記帳 (会計ソフトで対応できます。詳細はコチラの記事
③ ②で作成した貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、その年の確定申告期限(翌年3月15日)までに当該申告書を提出する

65万円の青色申告特別控除

必要な要件は次の2つです。

65万円の青色申告特別控除の条件   出典:国税庁ホームページ

① 55万円の控除要件を満たしている
② 次のいずれかに該当している
イ)その年分の事業に係る仕訳帳および総勘定元帳について、電子帳簿保存(下記<参考>参照)を行っていること(※)
ロ)その年分の所得税の確定申告書、貸借対照表および損益計算書等の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Tax(国税電子申告・納税システム)を使用して行うこと。

<参考>

納税者の事務負担やコストの軽減などを図るため、各税法で保存が義務付けられている帳簿書類については、一定の要件の下で、コンピュータ作成の帳簿書類を紙に出力することなく、ハードディスクなどに記録した電子データのままで保存できる制度があります。

なお、令和4年1月1日から、帳簿書類を電子データのままで保存する場合に必要な税務署長の事前承認が不要となります。

詳しくは、電子帳簿保存法関係をご覧ください。

(※)令和4年分以後の青色申告特別控除(65万円)の適用を受けるためには、その年分の事業における仕訳帳および総勘定元帳について優良な電子帳簿の要件を満たして電子データによる備付けおよび保存を行い、一定の事項を記載した届出書を提出する必要があります。

なお、既に電子帳簿保存の要件を満たして青色申告特別控除(65万円)の適用を受けていた方が、令和4年分以後も引き続き当該要件を満たしている場合には、一定の事項を記載した届出書を提出する必要はありません。

むぎ@

65万円の青色申告特別控除の要件は、国税庁のホームページをほとんどコピペしてます。

簡単に要件をまとめると、
①事業規模(5棟10室)の物件をもってる
②複式簿記で記帳してる
③電子帳簿保存をしてる、もしくはe-Taxで期限までに提出してる

となります。

65万円控除の説明を読んで理解がむずかしい人は、むぎ@のふきだしの内容を理解するくらいで大丈夫です。

要は、どうすれば55万円や65万円の特別控除が受けられるか?をまとめます。

事業規模の物件数は絶対必要です。でも、5棟10室未満でも事業規模OKな場合がありますので、あとでご紹介します。

そして①税理士に任せる ②会計ソフトで複式簿記の記帳をする どちらかをやれば55万円の特別控除が受けることができます。

さらにe-Taxで提出すれば65万円の特別控除を受けることができます。

ちなみに「優良な電子帳簿の要件を満たして電子データによる備付けおよび保存」は、会計ソフトによって対応してるかを確認してください。

会計ソフトのホームページで確認すると、代表的な2大会計ソフトである、『やよいの青色申告』と『freee』が対応してるので、どちらかの会計ソフトを使えば税理士に頼まなくても65万円控除が受けられます。

どちらのソフトも無料お試しサービスがあるので、両方の使い勝手をチェックして好みのソフトを選びましょう。

会計ソフトは一度使い始めるとその後も使い続ける人が多いので、最初は両者を試して慎重に比べることをおススメします。

※各会計ソフトの無料お試しの申し込みはコチラの公式ページをご参照ください。

だいたいのイメージは伝わりましたか?

いきなり事業規模でワンルーム投資をはじめる人はほとんどいないと思いますが、事業規模のメリットとして知っておいてください。

【結論】
事業規模の物件を持ってる場合、会計ソフトで記帳してe-Taxで提出するか、最初から税理士に任せれば65万円の青色申告特別控除が受けられる。

事業規模は必ずしも5棟10室でなくてもいい!?

ワンルームマンション投資をする一部のひとが対象になりますが、戸数を増やして事業規模にすると青色申告特別控除が55万円もしくは65万円になります。

何度かご紹介したとおり、事業規模は「5棟10室」以上が必要と一般的には言われています。

でも、これは原則的な基準であって、基準未満でも承認を受けることがあります。

実際にむぎ@は9戸のときに65万円の控除申請が認められています。

ここではその理由を考えてみます。

そもそも、不動産投資の事業規模が5棟10室と言われる根拠は?

根拠は国税庁のホームページにある「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」に記載されているからです。

ホームページには事業規模について次のように記載しています。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

※出典:国税庁ホームページ

いかがですか?

不動産投資の事業規模が5棟10室である根拠は、国税庁の見解があるからです。

むぎ@

で、気になるのが、「原則として」「おおむね」の文言があることです。例外が認められる余地がありそうです。

原則として」の意味をネットで調べると、

物事に関する基本的な規則・決まり事を述べる表現。例外が許容される場合があるという意味合いを含むことがある。

おおむね」の意味は、

「概ね」が数量や期間を表す名詞にかかる場合は、概してそのくらいの数量・期間であることを示す。その数量・期間が原則であり、わずかなずれであれば許容されるという場合に用いることが多い。

※出典:weblio辞書

むぎ@も最初は、事業規模の控除を受けるには5棟10室が絶対とおもっていましたが、投資家仲間から基準未満でも承認を受けることがあるとの情報をいただきました。

注意してほしいのは、各税務署によっても見解が違うようなので、同じ戸数でも承認されるケースとされないケースがあるようです。

日本的なアバウト感がありますが、これが現実です。

あなたの物件が事業規模かどうかを税務署に問い合わせるとダメといわれたら終わりですので、自己責任ですが基準以下でも試しに申請してみるのがいい気がします。

むぎ@は9戸をもった年度に、税務署に確認しないまま65万円の控除申請で確定申告をしてます。

承認されなければ修正申告をするつもりでした。

だいたい、地方で300万円のワンルームマンションを10戸もつのと、東京で1500万円のマンションを10戸もつのでは、投資金額がまったく違うので、戸数が少なくても認めてもらいやすい気がします。

東京都心で複数戸もってるオーナーさんは(自己責任ですけど)トライしてみてはいかがですか?

青色申告のメリット(②純損失の繰越控除)

不動産投資で赤字がでると、その損失額を翌年以後3年間にわたって繰り越して、各年度の所得金額から控除できます。

通常の確定申告は、収支が年度(1~12月)ごとに完結するので、「多額の利益がでた年度」と「赤字が出た年度」が交互にあると、利益が出た年度は多くの税金を払い、赤字が出た年度は苦しい時期を過ごします。

ところが青色申告でしたら3年間赤字を繰り越せるので、赤字が出た年度の翌年に多額の利益が出た場合、前年の赤字分で利益を相殺できます。

結果的に2年目に支払う税金が安くなります。

むぎ@

ワンルームマンション投資をはじめた場合、初年度は購入時の諸経費が60万円くらいかかるので、帳簿では所得金額が赤字になりやすいです。

サラリーマンの副業ではじめた人は、初年度のサラリーマンの所得金額と赤字分を相殺して、税金が安くなります。

つまり、サラリーマンが副業で不動産投資をした場合、同じ年度内で完結できるので、翌年度以降に赤字を繰越しすることはあまりないです。

青色申告のデメリット

青色申告のデメリットは基本的にはありません。

あえて言うなら、青色申告開始前に申請書の提出が必要なことと、複式簿記での記帳が必要なことです。

記帳については会計ソフトを使うか税理士に頼めば解決できるので、ほんと、デメリットはないに等しいです。

白色申告とは

これまで青色申告について、力をいれて紹介してきました。

青色申告に対して簡便な申告が『白色申告』になります。

国税庁のホームページには次のように白色申告を説明しています。

記帳する事項

売上げなどの総収入金額と仕入れその他必要経費に関する事項です。

記帳に当たっては、一つ一つの取引ごとではなく、日々の合計金額のみをまとめて記載するなど、簡易な方法で記載してもよいことになっています。

むぎ@

複式簿記で書く必要はないですが、記帳義務も保存義務もありますので、(記帳方法の違いはありますが)青色申告とやることは同じです。

でも、白色申告は特別控除をはじめとする青色申告にある特典は一切ありません。

ですから、白色申告にするメリットはまったくありませんので、投資をはじめた年度から青色申告をしましょう!

青色申告をする手続きについて

事前の申請

青色申告で確定申告するには事前準備が必要です。

つまり、「開業届」と「青色申告承認申請書」を納税する所轄の税務署に提出しないといけません。

開業届は不動産投資をはじめて1か月以内に提出するのが望ましいが、罰則がないので少なくとも青色申告承認申請書と同時に出せばよいです。(開業届が1カ月を超えるときは念のために所轄の税務署にご確認ください

青色申告承認申請書が提出できる時期

(1)原則
新たに青色申告の申請をする人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出してください。

(2)新規開業した場合(その年の1月16日以後に新規に業務を開始した場合)
業務を開始した日から2か月以内に「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出してください。

(3)相続により業務を承継した場合
その年の1月16日以後に業務を承継した場合は、業務を承継した日から2か月以内に「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出してください。

※出典:国税庁ホームページ(No.2070 青色申告制度)

■例えば、2022年5月に不動産投資をはじめたら、開業届を原則1か月以内に、青色申告承認申請書を2カ月以内に提出すれば2022年度の確定申告を2023年度3月15日までに青色申告で行うことができます。

■これまで白色申告だった人が、2022年度収益を青色申告で納税したい場合は2022年度3月15日までに申請手続きが終えれば、2022年度の収益を青色申告で確定申告ができます。
2022年3月16日に申請手続きをしていれば、2023年度の収益から青色申告で確定申告ができます。

青色申告承認申請書の書き方

青色申告承認申請書を入手する

最初に書類を入手します。税務署でもらえますが、国税庁のホームページからダウンロードするのが簡単です。

提出は持参もできますが、郵送が便利で手間がかかりません。

所轄の税務署をしらべる

書類の宛先が所轄の税務署ですので、こちらで税務署を調べてください。

原則として、確定申告書を提出する税務署は、その年の1月1日に住民票のある住所を管轄する税務署となります。

ただし、住民票に記載されている住所と実際に住んでいる住所が異なる場合は、原則として実際に住んでいる住所を管轄する税務署で申告する必要があるようです。

手書きで青色申告承認申請書を作成する方法

ポイント解説

① 提出する税務署所轄の税務署を記載する

② 提出日:提出の日付は「開業日」から2ヶ月以内です

③ 納税地:「住所地」「居所地」「事業所等」から選択して、住所と電話番号(携帯電話番号)を記入します。

「住所地」⇒自宅(生活の拠点となる場所)

「居所地」⇒長期間居住しているけど生活の拠点ではない場所。例えば、海外に住んでいて仕事の拠点を日本にしてる場合。

「事業所等」⇒お店や事務所

④ 事業所又は所得の基因となる資産の名称及びその所在地:名称は不動産貸付業、住所は③と同じ住所

⑤ 本年1月 16 日以後新たに業務を開始した場合、その開始した年月日:過去に開業している場合は空欄

⑥ 備付帳簿名:10万円控除の場合は「現金出納帳」、65万円控除を受ける場合には「現金出納帳」「売掛帳」「買掛帳」「経費帳」「固定資産台帳」「預金出納帳」「総勘定元帳」「仕訳帳」を選択します

「開業freee」を使って「5分」で「漏れなく」青色申告承認申請書と必要書類を作成する方法

手書きは面倒!という人には、とても便利なサービスをご紹介します!

開業freeeは、会計ソフトの大手である「freee株式会社」が完全無料で開放している「開業専用の作成ツール」です。

簡単な質問に答えていくだけで青色申告承認申請書が作成できます。

開業freeeが作成できる書類は、青色申告承認申請書以外にも開業に必要な書類は自動的に判定して作成されます。
特に青色申告承認申請書は開業届と同時に提出できるので、一括で作成してくれるのはとても便利です!

こちらの書類作成も無料でできます。
所得税の開業届
■給与支払事務所等の開設・移転届出書
■源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書
■青色専従者給与に関する届出書

むぎ@

職業欄も『ドロップダウンから選ぶだけ』なので迷うことが少なく、使い勝手がとても良い無料のツールです。

パソコン・スマホどちらからでも開業時に必要な書類がパパッと作れるので手書きよりも早く仕上がります。

会計ソフトで帳簿をつける予定の人なら、迷うことなく開業freeeを使うことをおススメします!

下のリンクから公式ページに飛べますので、ぜひお試しください。

~完全無料~

公式ページから無料で開業書類を作成する

まとめ

今回は不動産投資をはじめたらすぐに手続きをしてほしい青色申告についてご紹介しました。

これまで納税経験のない人にとって、確定申告はメンドウかもしれませんが、新しい経験と知識を得られるチャンスですので、早めに取り組んでください。

不動産投資はほとんど決まったお金の出入りしかないので、会計ソフトを使えばすぐに慣れると思います。

ちなみに、不動産屋に確定申告書を作ってもらう人がたまにいますが、できれば複式簿記を作成してe-Taxまであなたにやってほしいです。

理由は、税理士に頼む余計なコストを節約するためと、不動産屋に丸投げで確定申告をしていると、節税の知識がつかなかったり、現在の財務状況を見直す機会をなくすからです。

ワンルームマンション投資は、普段やることが少ないので、確定申告の時期くらいはメンドウでも自分でやってると、税の知識もつきますし、繰り上げ返済のモチベーションがあがったり、今後の買い増し方針など戦略も見えてきます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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