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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
不動産投資をはじめたら、最初は誰もが苦戦するのが確定申告です。
税理士に依頼する方法もありますが、むぎ＠は自分で確定申告をすることをおススメします。
理由は税理士報酬の節約と、経理知識の習得ができるからです。
最近は会計ソフトも優秀ですので、無料体験で使用感を確かめて選ぶことができます。
おススメの会計ソフトは、「やよいの青色申告」と「freee会計」です。
あなたが不動産投資の家賃を管理している銀行のデータを取り込める会計ソフトを選ぶと便利ですので、コチラの記事も参考にしてください。
そして今回は、会計ソフトで作成した帳簿をもとにe-Taxで確定申告する方法をご紹介します。
むぎ＠は不動産投資をはじめた2007年度からe-Taxをやっています。
あの頃はe-Taxの使い勝手がすごく悪くて、慣れない確定申告をイライラしながらやってました。
当時にくらべると、最近は使い勝手が格段に良くなっています。
でも、国税庁のe-Taxの紹介ページを読んでも、情報が多すぎてやる気がなくなるかもしれません。
ここではe-Taxの情報を整理して、不動産投資に関係する箇所を中心にできるだけ簡単に説明しますので、最期まで読んでみてください。
日本財託の『ワンルームマンション投資セミナー』の評判が良くてリピーターが多い理由を解説しました！！
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e-Taxのメリットとデメリット
e-Taxとは何か？
e-Taxはインターネット経由で確定申告ができるシステムのことです。
これまでは書面で作成した申告書等を税務署に持参するか送付で提出していた作業が、e-Taxでは不要になります。
- 所得税、贈与税、法人税、地方法人税、消費税(地方消費税を含みます。)、復興特別法人税、酒税及び印紙税に係る申告
- 全税目の納税(電子納税証明書の手数料納付を含みます。)
- 申請・届出等(電子納税証明書の請求及び発行を含みます。)
このようにe-Taxは色々できますが、ここでは不動産投資で確定申告するときのe-Taxのやり方にしぼって紹介します。
e-Taxのメリット
①24時間いつでも確定申告ができる
確定申告のために税務署に行かなくて済みますし、確定申告期間中は24時間受付しています。
また、確定申告書の受付期間は通常は2月16日～3月15日までです。
ところがe-Taxで提出すると1月上旬から提出できますので、実質2カ月の提出期間があると言えます。
②提出書類を省略できる
不動産投資では火災保険料控除や地震保険料控除の原本書類の提出を省略できます。
不動産投資とは関係ありませんが、医療費控除やふるさと納税証明書などの提出も省略できます。
ただし、法定申告期間から5年間保管する必要があるので注意してください。
③税金の還付が早い
確定申告書類を郵送や窓口で提出するよりも、税金の還付がスピーディーです。
1月や2月（通常の確定申告期間前）に提出したときは１～2週間、確定申告期間中でも3週間ほどで還付されます。
④『事業的規模の不動産所得』があれば、青色申告特別控除額が10万円増える
まず、『事業的規模の不動産所得』について説明します。
事業的規模とは、目安として「5棟10室」規模の不動産を所有していることを指します。
1戸建てだと5棟以上、アパートやマンションだと10室以上が該当します。
「これだけの規模の不動産を運用していれば、事業的規模の不動産所得として認めましょう」というものです。
事業的規模が5棟10室が目安とされる理由は、国税庁が次のように事業的規模を定義しているからです。
不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
- 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
- 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
むぎ＠確定申告を青色申告で行うと、青色申告特別控除が受けられます。
要は納税額を減らすことができる制度です。
この青色申告特別控除額には2種類あり、事業的規模だと55万円の控除、それ以外は10万円の控除を受けることができます。
そして、55万円の青色申告特別控除の要件を満たした上で、「その年分の所得税の確定申告書、貸借対照表および損益計算書等の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Tax（国税電子申告・納税システム）で行う」と青色申告特別控除額が10万円増えて65万円になります！ ※引用 国税庁「青色申告特別控除」
e-Taxのデメリット
①e-Tax初年度は、設定が面倒かもしれない
後ほど、準備編のところで紹介しますが、e-Taxを開始する手続き方法はいくつもあります。
あなたに合った方法で手続きをすれば良いのですが、方法がたくさんあることで、迷ったり混乱することがあります。
そして、国税庁のホームページにあるe-Taxに関する情報もわかりにくい所があるので、最初の設定でクタクタになるかもしれません。
②マイナンバーカードを利用するならICカードリーダーか読み取りに対応するスマホが必要
e-Taxでの確定申告は、ほとんどの方法がマイナンバーカードを利用します。
そのため、マイナンバーカードを読み取るための「ICカードリーダー」もしくは「マイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン（Android端末・iPhone）」を用意しないといけません。
e-Taxでの確定申告には、マイナンバーカードを利用しない方法もありますので、マイナンバーカードを利用しなければデメリットは該当しません。
③パソコンの代わりにスマートフォンは使えない
2019年（2018年度分）から、スマートフォンを使ったe-Taxの利用が可能になりました。
しかし2022年（2021年度・令和3年度）の確定申告では、不動産所得に対応していません。
2022年10月現在、2023年（2022年度・令和4年度）確定申告で、不動産所得をスマホで確定申告できるかは不明です。
ですので、不動産所得をe-Taxで確定申告するにはパソコンを用意すると理解しておいてください。
参照：国税庁からのお知らせ
むぎ＠ここから先は有料記事とさせていただきます。
e-TAXで申請する方法をまとめています。
記事作成にかなりの労力がかかりましたので、有料化にご理解いただけますと幸いです。
