ワンルームマンション投資の確定申告は3つの事前準備をすれば大丈夫

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むぎ@

こんにちは!むぎ@です。
副業でワンルームマンション投資をしています(⇒プロフィール)。
このブログは、東京23区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです

ワンルームマンション投資をはじめて一番めんどうなのが確定申告かもしれません。

確定申告はたいへんなイメージがありますが、毎月のお金の流れが決まっていますし、帳簿記入にひつような勘定科目も決まったものしかないので、慣れたら簡単です。

むぎ@は最初から税理士にたのまないで確定申告をしていますが、問題なくやれているので、あなたもぜひ挑戦してください!

そしてはじめから青色申告することをおススメします。青色申告については別記事で紹介します。

今回は、初めて確定申告をするひと向けに、3つの準備についてご紹介します。

目次

確定申告のために最初に準備するもの

むぎ@がやってる方法ですが、最初に準備するのは①会計ソフト②100均で買ったジッパー付きビニール袋を複数枚③大学ノートです。

①会計ソフト

確定申告は青色申告を選択することをおススメしますが、それには複式簿記での帳簿が必要になります。

エクセルなどで管理するには簿記の知識が必要ですし、計算の手間を考えると会計ソフトを購入するのがベストです。

会計ソフトについては次のセクションで詳細についてご紹介します。

②100均で買ったジッパー付きビニール袋を複数枚

これは、領収書を保存するのに使います。

不動産関連の支払いはすべて領収書をとっておきます。

そして領収書の金額と支払った内容を会計ソフトに記録します。

領収書を入手したごとに記録するのが一番ですが、むぎ@のように数か月に1回まとめて入力したい人も多いと思います。

そこで、「領収書 未処理」「2022年度 領収書 処理済み」と記載した袋を用意します。

もらった領収書はすべて「未処理」の袋にいれて保存しておき、大学ノートや会計ソフトに記入したら「処理済み」に保存します。

青色申告では領収書を7年間保管することになっていますので、処理済みの袋は1月1日~12月31日を1セットにして年度を書いて保管します。

ふるさと納税の寄付金証明書や医療費専用の証明書など、確定申告で入力する所得控除(寄付金控除、医療費控除など)別に袋をつくるのも便利でおススメです。

③大学ノート

領収書の日付、内容、金額を記録します。

記録の順番は、領収書の日付順に並べても良いし、日付がバラバラに記録していても大丈夫です。

大学ノートに記録する理由は、家事按分(かじあんぶん)した金額を書きとめるためです。

そして領収書に数字を書き込んで、大学ノートにも数字と一緒に記録しておけば、領収書を探すときに番号で探すことができるので便利です。

家事按分(かじあんぶん)
費用をプライベートとワンルームマンション投資の経費に割りふるときに按分計算をします。
たとえば物件の現地視察に自家用車で移動したとします。
自家用車は買い物や通勤などプライベートでも使用します。
そこで、ガソリン代を経費にするときに、全体のうち現地視察で運転したキョリの割合だけを経費にします。
この割合はおおよその割合で大丈夫です。

不動産投資の確定申告は、会計ソフトを使えばとても楽です

最初におススメした青色申告は、原則として複式簿記(「借方」と「貸方」の両方を記帳していく方式)で帳簿をつける必要があります。

『わけわからん!』とリタイアしてしまいがちですが、もうちょっとガマンです。

というのは、確定申告は帳簿の記帳が必要ですが、『会計ソフトをつかえば初心者でも簡単に帳簿がかけますよ』っといった話です。

会計ソフトをつかえば自動で仕訳がされるので、事務負担がかなり軽減できます。

むぎ@は物件をかった初年度から「やよいの青色申告」を使っていましたが、2021年度の確定申告からfreee会計を使っています。

会計ソフトの多くが毎年新しいバージョンを発売していますが、不動産投資では税制がかわってもあまり関係がないので2~3年に1回くらいのペースで買い替えていました

これまではパソコンにインストールするタイプ(パッケージ型)でしたが、2021年度の確定申告からはじめてクラウド型をつかってます。

パッケージ型会計ソフトのメリット・デメリット 

メリット

不動産投資関係の税制はほとんど変わりませんので、2~3年に1回買い替えれば低コストで帳簿管理ができます。

デメリット

パソコンが壊れたときに、ほかのパソコンやUSBにデータのバックアップをとっていないと全データがなくなります

むぎ@

むぎ@は一度パソコンが壊れて、USBのバックアップでたすかりました(汗)

クラウド型会計ソフトのメリット・デメリット

メリット

複数台のパソコンで管理できるので、税理士と共有したり、むぎ@のように単身赴任先と実家の両方で入力するときに便利です。
データがクラウドに保存されるので、データのバックアップをとる必要がないし、パソコンがこわれてもデータがのこっている安心感があります。

デメリット

クラウド型は年会費を払うので、パッケージ型を数年に1回買い替えるのに比べコストがかかります。
(パッケージ型を毎年買い替えるなら差がありません)
ネットにつながないと使えないのも、人によってはデメリットかもしれません。

操作感はパッケージ型とクラウド型ですこし違いますが、どちらも慣れますので大丈夫です。

クラウド型は無料でつかえる製品を試すのがおススメです。

どちらにしても、じぶんで確定申告をやるなら会計ソフトは買ったほうがいいです!

代表的な会計ソフト2つのリンクを貼っておくので、どちらかを使えば間違いないです。

はじめは無料お試しプランで使い勝手を確認してください

不動産の家賃やローン返済を確定申告であつかう時の注意点

家賃の入金やローン返済は、銀行口座への入金や引き落としで処理されます。

その内容を会計ソフトに入力する際に注意することが2つあります

(1)家賃入金について

賃貸管理会社から家賃が振り込まれます。

会社によって違うとおもいますが、振込まれた金額は、家賃から管理料や修繕費が引かれた金額です。

更新料が含まれることもありますので、会計ソフトには項目をわけて入力してください。

(例)10月15日 70000円振込があったとき

実際には家賃87,000円、賃貸管理料3,000円、修繕費14,000円が発生しているけど、87,000円(家賃)ー3,000円(賃貸管理料)ー14,000円(修繕費)=70,000円(入金額)となって、銀行口座には7万円しか記帳されません。

そこで、帳簿には次のように記入して、すべてのお金の出入りを記録します。

借方 貸方
普通預金 87,000円賃貸料  87,000円
支払い手数料 3,000円普通預金 3,000円
修繕費 14,000円普通預金 14,000円

(2)ローン返済金について

引き落とされた金額の内訳は、借入元本、金利、金融会社によっては保証料も含まれますので、項目をわけて入力してください。

(例)10月27日 50000円引き落としがあったとき

実際には、ローン元本が25,000円、利子が20,000円、ローン保証金が5,000円を引き落としたので、帳簿にはすべて記録します。

借方貸方
借入金 25,000円普通預金 25,000円
借入金利子 20,000円普通預金 20,000円
ローン保証料 5,000円普通預金 5,000円

この分解ができていないと、正確な帳簿ができませんのでご注意ください。

1月1日~12月31日までの領収書と銀行口座の入出金を会計ソフトに入力すれば、確定申告の準備はOKです。

まとめ

今回は不動産を購入してはじめて確定申告をする人にむけた内容にしました。

確定申告については、不動産を購入した会社が代行してくれるケースもあるようですが、これはおススメしません。

不動産投資は『事業』ですから、オーナーであるあなたが経営状態を把握しておくべきだとおもいます。

むぎ@の同僚が、新築のシェアハウス2棟に投資をしましたが、確定申告資料は購入会社が作成していました。

このシェアハウスの実態は入居者がほとんどいなくて、サブリース契約で家賃がはいっている状態でした。

同僚はこの実態をどこまで把握していたかわかりませんが、毎月お金がはいるから気にしていなかったようです。

さいごは、この不動産会社の経営がやばくなって、サブリース賃料を振り込まなくなり破産してしまいました。

その結果、同僚は自己破産しています・・・・

もしも同僚がじぶんで確定申告をしていれば、物件の実態をもっと早く知って対策をとれたかもしれません。

せめて2棟目は買ってなかったでしょう。

確定申告は手間がかかりますが、年に1回の事業成績チェックの場としてかかわってください。

最初はたいへんですが、確定申告の知識がつけば、節税など応用できることもおおいので頑張ってください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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