後楽園駅から近い築21年のワンルームマンションの入居者募集（2023年3月退去）

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ワンルームマンション投資は、退去者がでた時に早く入居者を見つけることがキモになります。

空室がでた時に、むぎ＠がどのように考えて行動したかを、随時更新しながら記録した記事ですので最後まで読んでみてください。

物件２号の基本情報

物件2号は後楽園駅に近く人気の高いエリアにあります。

これまでは、空室期間が短い点はとても優秀ですが、転勤者が多いからか平均2年で退去するのがデメリットと感じています。

基本情報

築21年になりますが、地下鉄の路線が複数使えるところが人気の理由だと思います。

建築年と立地

（建築年月）2002年5月

（立地）東京都文京区小石川　マンションの５階

三田線、大江戸線　春日駅　徒歩1分
丸ノ内線、南北線、後楽園駅　徒歩3分
（池袋駅まで７分）

※春日駅は、2021年（令和3年）度の１日平均乗降客数　三田線53,674人、大江戸線46,253人

退去前の家賃と共益費

家賃75,000円、共益費10,000円

間取り

19.74㎡

募集時の室内写真

この物件は2008年に購入しましたが、次が８人目の入居者になります。平均すると２年くらいで退去を繰り返しますが、比較的空室期間が短い物件です。

これまでの空室期間は次のとおりです。
□１人目　（入居日数）856日　（空室日数）36日
□２人目　（入居日数）638日　（空室日数）11日
□３人目　（入居日数）999日　（空室日数）32日
□４人目　（入居日数）848日　（空室日数）14日
□５人目　（入居日数）980日　（空室日数）20日
□６人目　（入居日数）295日　（空室日数）85日
□７人目　（入居日数）733日　（空室日数）？日

立地がとても良いので入居は早く決まりますが、もう少し長期間の入居者に入ってほしい投資物件です。

物件２号の退去連絡から入居者決定までの流れ

この記事は、各日付にあるイベント発生時に書いていますので、ドキュメント調になっています。

2023年2月24日　退去連絡がはいる

管理会社「日本財託」から3月31日付での退去連絡が入る。

退去理由は転勤のため。

日本財託が査定調査した適正家賃（共益費込み）が80,000円～84,000円ということで、現行家賃85,000円での募集を提案されました。

まずは周辺相場を調べます。

SUUMOで「都営三田線」「春日駅」「１K」「マンション」「5分以内」で検索します。

次に、日本財託が勧めるリノベーションプラン「Renotta（リノッタ）」を契約するかを検討しました。

リノッタについて

リノッタは、賃貸専門のリノベーションデザイナーが室内デザインを手がける、全国展開している日本最大級のリノベーションブランドだそうです。

最近、日本財託が取り扱いをはじめ、「低料金で少しリノベーションをしたい」といったオーナーの要望に対応するプランです。

リノッタは４つのシリーズを展開しており、日本財託が提案するのは「Colors（カラーズ）」。

壁or天井にカラークロスを入れたライトリノベーションプランです。

カラーパターンは次の５種類があります。

結論はリノベーションの見送りです。

理由はリノッタの成果を検証できていないためです。

現在、物件４号が退去したので実験的にリノッタでプチ・リノベーションをおこないました（記事はこちら）。

先日工事が完了したばかりで、問い合わせの反響など成果検証はこれからです。

そして、物件２号の間取りが長方形ではないので、壁面と天井にアクセントクロスを貼ることが逆に入居希望者の反応を悪くすることを恐れました。

また、物件４号は家賃の値上げを見越しての投資でしたが、物件２号は家賃すえ置きで立地が良いので冒険をしてデザインを変えるまでのメリットが無いと判断しました。

そこで、少しだけ競合と差別化するために、浴室のシートだけリノッタの「NATURE GREEN」プランに似たデザインを発注しました。

いまは、退去する前から入居者募集をおこない、早期の賃貸契約を目指します。

3月1日　入居者募集の問い合わせ状況

問い合わせが１件ありました。

いまの入居者が退去して内装が終わるまでは内見ができませんので、まずは問い合わせの件数に注目していこうと思います。

3月6日　サブリース契約の申込みがあった

3月最初の週末を終えた状況です。

土日で3件の問い合わせがあり、順調なスタートだったと思います。

悩ましい問い合わせ

先ほどメールで契約を前提とした問い合わせが来ました。

といっても、特殊な契約なので検討が必要です。

【問い合わせがあった契約内容】

□株式会社Aからの法人契約依頼

□Aが転貸およびマンスリーマンションとして貸し出す（サブリース契約）

□契約条件　

①賃料2,000円減額　

②敷金なし→ルームクリーニング代44,000円をA社が解約時に支払う（クリーニング代以上の内装費用が発生した際、故意過失を除き、むぎ＠の負担）

③礼金なし→今回の募集手数料（賃料1か月分）は通常は礼金で支払っていたので、むぎ＠が負担することになる

④フリーレント（契約から家賃1カ月を無料にする）

⑤A社が短期解約したときの違約金として、2年未満の解約は違約金として賃料1カ月分を徴収する

⑥2年更新で賃料73,000円を受取る

契約条件は貸主であるむぎ＠が不利になる内容に思えますが、次のようなメリットもあります。

【メリット】

１．株式会社Aが継続的事業と位置付けて賃室を借上げるため、契約期間の長期化で安定した収益確保が期待できる

２．短～中期間使用が主体となり、その都度簡易清掃が入るため、室内の劣化を抑止できる

3月7日　サブリース契約の詳細を確認

日本財託に契約内容について確認しました。

日本財託に確認したこと

□　株式会社Aは就職情報の提供や人材派遣など幅広く活動する大手企業で、これら事業でかかわる企業様にマンスリーマンションを提供するビジネスとなる

□　家具・家電・インターネットをA社が設置して入居者を募集するシステム

□　日本財託が管理する物件と取引がはじまったのが2022年の夏ごろ。2023年3月現在、146部屋を契約している

□　サブリース契約は一般的に10～15年契約だが、A社は2年契約

一般的なサブリース契約とA社のサブリース契約の違い

※　物件Bの家賃75,000円／共益費10,000円の場合

	株式会社A	一般サブリース	通常の賃貸契約
賃料	7.3万円	7.2万円	7.5万円
共益費	1万円	0円	1万円
退去クリーニング	4.4万円 （契約解除時のみ）	4.4万円	7.5万円 （敷金）
礼金	0円	0円	7.5万円
広告料	0円	0円	－7.5万円
初回賃料発生まで	1カ月 （フリーレント）	1カ月 （フリーレント）	1か月前後 （原復～入居）
退去後賃料発生まで	0カ月	0カ月	平均33日※ （退去～原復～入居）
更新料	2年に1回　7.3万円	0円	2年に1回　7.5万円
入居期間	長期を前提	長期を前提	平均2.1年※

入居者募集の手数料は、礼金（賃料1カ月分）を使います。

このサブリース契約だと礼金が発生しないので、むぎ＠が余計に支払うことになります。

家賃も2千円減額ですから年間2.4万円の減収です。

ただし将来も家賃を維持できるか分かりませんので、この家賃を長期間維持できるのがメリットになるかもしれません。

一方で、むぎ＠が評価したのはクリーニング費が発生しないことです。

物件2号のように平均2年で入れかわる物件では、2年ごとに内装クリーニング費が発生します。

今回のA社との契約では、A社が簡易クリーニングで済まして入居者を募集するので、余計なクリーニング費が発生しないと期待できます。

そして空室期間がないので、A社との契約が長期になるほど収益面でプラスに働くと判断しました。

このようにメリット・デメリットを天秤にかけて、今回はA社と契約することにしました。

更新日
2023年3月4日
2023年3月6日
2023年3月8日

まとめ

この物件は、これまでむぎ＠が反対してきた「サブリース契約」となりました。

サブリース契約のリスクについては次の記事も参考にしてください。

物件を購入したときからサブリース契約だと、その物件にいくらの家賃で入居者がいるのかがわかりません。

つまり、適正な家賃がわからないという事です。

それに対し、今回は募集家賃から2千円を下げた家賃で契約ができましたので、ほぼ適正家賃です。

そして最初の1カ月を空室期間だと考えれば、2年に1回の更新料も入金されるし退去時のクリーニングも不要といったメリットは好印象でした。

なぜなら平均2年で退去を繰り返すこの物件は、内装クリーニングと空室による減収がネックだったからです。

これからは空室期間と内装クリーニング費がかからない優良物件になることを期待しています！

最後まで読んでいただきありがとうございました。