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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
どんな投資でもリスクはつきものですが、『ワンルームマンション投資は危険だ』と言われることがあります。
ワンルームマンション投資は短期間で大きな利益をあげるのは難しいですが、長期的にみれば低リスクで利益を上げる可能性が高く、たくさんの人がワンルームマンション投資をしています。
しかし、残念ですが「投資」ですので全員が成功しているのではありません。
ここでは、これまで経験したことから言えるワンルームマンションで成功するコツをご紹介します。
□ ワンルームマンション投資で成功する方法を知りたい人
□ ワンルームマンション投資をはじめる時の注意点を知りたい人
最初に『成功』の定義をはっきりさせよう
『ワンルームマンション投資の成功』とは、投資したお金よりも多くの収入があれば成功といえます。
具体的には、売却価格もしくは家賃収入が投資額を上回ると成功だと言えます。
売却もしくは家賃収入で成功を目指すケースそれぞれのメリットとデメリットをご紹介します。
売却をして投資資金を回収するメリットとデメリット
売却をする場合のメリットとデメリットをご紹介します。
売却をするメリット
□ 家賃収入で回収するよりも早く投資資金の回収ができる
家賃でローンの返済をすすめてから売却をすることで利益を得ることができます。
たとえば、1,500万円の中古ワンルームマンションを購入して、ローンの残金が700万円になったときに1,200万円で売ったとします。
手元には500万円が残ります。
ここからローンの頭金や固定資産税や修繕費など家賃収入以外のお金（自腹のお金）で支払った金額を引きます。
残ったお金があれば黒字で投資は成功、赤字なら投資は失敗です。
結果が黒字なら、早期に利益を確定できるのが売却のメリットと言えます。
最終的に黒字だったかどうかを計算して判断します
□ マンション購入価格（＝ローンを借りる金額） 1,500万円
※ローンの頭金100万円は自腹で支払う
□ マンションの売却価格 1,200万円
□ 売却時のローンの残高 700万円
□ 自腹で支払った必要経費（修繕費、管理費・・など）
※家賃収入で支払った必要経費は対象外です
□ 売却価格に対する税金
最終利益＝1,200万円ー700万円ー（ローン頭金100万円）ー（自腹で支払った必要経費）ー（売却時の税金）
売却をするデメリット
□ 購入時よりもマンション価格が下がり過ぎると、売却で利益が出せない可能性がある
□ 売却利益が少ない
10年後、20年後のマンション価格を予想するのは難しいので、利益が出る価格で売却できる保証がありません。
売却までに自腹で支払った諸経費と売却税を差し引いたあと、手元に1千万円くらい残れば良いですが2－300万円くらいの利益なら売らずに持ち続けた方が良いかもしれません。
というのも、2ー300万円の利益なら生活費にあてて1年でなくなる金額だからです。
むぎ＠ワンルーム1戸だと大きな売却利益は期待できません！
家賃収入で投資資金を回収するメリットとデメリット
マンションを売らないで持ち続ける場合のメリットとデメリットをご紹介します。
家賃で投資資金を回収するメリット
□ 投資資金を回収したあとは、ほとんどノーリスクで安定収入を得ることができる
例えば、1,500万円の中古ワンルームマンションを35年ローンで買った場合のシュミレーションをしてみます。
ワンルームマンション投資のおもな経費は、購入時の諸経費と毎年の固定資産税、修繕費、マンション管理費、賃貸管理費などです。
これら経費のうち、マンション管理費と賃貸管理費などは、ローンの返済と合わせて家賃で支払いができます。
むぎ＠空室や修繕費用が2年に1回発生するとしましたが、実際よりも厳しい条件に設定しています。
すると、自腹で支払った金額は次のようになります。
（空室の家賃の補てん費126万円）＋（修繕費）35万円＋（購入時の諸経費）70万円＝231万円（約230万円）
35年後には価格が下がっていますが、それでも約230万円で1,500万円のマンションを所有したことになります。
この計算が成り立つのは家賃でローンや管理費などを支払うからです。
そして、ローン返済後は家賃の大部分が利益となります。
東京のワンルームマンションの家賃が7万円だとすると、年間家賃収入が84万円です。
仮に毎年の経費を固定資産税（年4万円）、マンション管理費（年7.2万円）、賃貸管理費（3.6万円）の合計約15万円とすると利益は69万円になります。
この約69万円で35年間の投資金額230万円を回収するには、230万円÷69万円＝3.3年かかります。
つまり、ローン完済後４年目からは投資金額の回収が終わっているのでリスクがほとんどないのがメリットと言えます。
家賃で投資資金を回収するデメリット
□ 投資金額の回収に時間がかかる
マンションを購入してから35年のローンを返済したあとに3年間かけて投資金額を回収するのは時間がかかります。
ですから、あなたがワンルームマンション投資を本業で始めるのは効率が悪いので、他の投資やビジネスをした方が良いかもしれません。
サラリーマンという本業があって、副業で老後の準備をはじめるケースでは様々な副業の中の選択肢に入れても良いと思います。
むぎ＠まとめると、ワンルームマンション投資は、短期間で稼ぐには不向きな投資ですが、老後に定期収入を得る手段として有効な投資と言えます。
ワンルームマンション投資の成功率を上げるポイント
ここでは、投資の成功率を上げるポイントをいくつかご紹介します。
① 繰上げ返済をして早くローンを完済する
ワンルームマンション投資でリスクを減らす効果的な方法がローンを完済することです。
ローンを完済すれば、これまで返済にまわしていた金額がすべて現金収入となります。
早くローンを返済してリスクを減らす方法として、繰上げ返済があります。
繰上げ返済をして返済期間を短縮すると、支払う利息が減るメリットもあります。
ここでは、ローン2年目から毎年繰上げ返済をしたシュミレーションをお示しします。
前提条件：1,500万円 金利2.5％ 元利均等払い 返済期間35年で完済
購入時の諸経費：70万円
毎年の経費：14.8万円（固定資産税/年4万円、マンション管理費/年7.2万円、賃貸管理費/3.6万円）⇒家賃から支払う
毎年の修繕費（自腹分）：年1万円
空室時の自腹金額：家賃7万円/2年に1回 1か月空室 ⇒ 毎年3.5万円の自腹とも言える
繰上げ返済をしないときの自腹の合計：購入時の諸経費70万円＋修繕費1万円×35年＋空室時の自腹金額3.5万円×35年＝227.5万円
自腹の回収期間＝35年＋3.3年＝38.3年
支払う利息：約752万円
□ 毎年50万円を10年間 繰上げ返済した場合
返済期間 ⇒ 21年で完済 （繰上げ返済無し35年）
自腹の合計：購入時の諸経費70万円＋修繕費1万円×21年＋空室時の自腹金額3.5万円×21年＋繰上げ返済金500万円
＝654万円
ローン完済後の家賃収入は 72万円ー毎年の経費19.6万円＝52.4万円（約50万円）/年間
自腹の回収期間：654万円÷50万円＝13年 （自腹回収まで34年）
支払った利息 ： 約373万円 （繰上げ返済無し752万円）
むぎ＠ローン返済後から約13年で自腹資金を回収して、購入から34年目からローン返済金額が手取り収入に変わります。繰上げ返済をしなければ38.3年かかるので約4年早く投資金額を回収できます。
□ 毎年50万円を15年間支払った場合
返済期間 ⇒ 16年で完済 （繰上げ返済無し35年）
自腹の合計：購入時の諸経費70万円＋修繕費1万円×16年＋空室時の自腹金額3万円×16年＋繰上げ返済金750万円
＝884万円
ローン完済後の家賃収入は 72万円ー毎年の経費19.6万円＝52.4万円（約50万円）／年間
自腹の回収期間：884万円÷50万円＝17.68年（自腹回収まで33.68年）
支払った利息 ： 約330万円 （繰上げ返済無し752万円）
むぎ＠繰上げ返済金額を増やすとローンの完済が早まりますが、投資資金の回収までに時間がかかります。
| 繰上げ返済の有無 | ローン返済までの期間 | 支払った利息 |
|---|---|---|
| 繰上げ返済無し | 35年 | 752万円 |
| 毎年50万円を10年 | 21年 | 373万円 |
| 毎年50万円を15年 | 16年 | 330万円 |
繰上げ返済をすると、自腹資金が増えるので回収するのに必要な期間が延びてしまいます。
それでも、繰上げ返済無しにくらべて回収期間が短縮され、支払う利子を減らすことができますし、完済すれば投資リスクがほぼ無くなります。
そして、早期返済をすれば借入金の利率上昇のリスクにさらされる期間が短くなる効果もあります。
むぎ＠35歳のときにワンルームマンションを買えば、定年をむかえる前にローンを完済した収益物件が手に入ります。
また、500万円を繰上げ返済に使うときに、毎年50万円を10年で支払うよりも毎年100万円を5年で支払う方が完済までの期間が短くなって、支払う利息も少額になります。
繰上げ返済は、早い時期に大きな金額を使う方が繰上げ返済効果が大きくなります。
繰上げ返済についてはコチラの記事に詳細を解説しています。
② ２戸を同時に購入する
ワンルームマンションを同じ時期に2戸以上購入すると、投資の成功率が上がります。
ここでは2戸を購入した場合を考えてみます。
2戸を買ったあとは、どちらかの部屋にしぼって繰上げ返済を進めます。
残りの1戸は家賃をつかって返済されますので自動でローン残高が減っていきます。
その結果、1戸目のローンが完済してから2戸目を買うよりも、最初に2戸を買って同時に返済することで2戸目完済までの期間が短くなります。
「① 繰上げ返済をして早くローンを完済する」では、毎年50万円を10年間繰上げ返済することで、ローンが21年後に完済するとご紹介しました。
「① 繰上げ返済をして早くローンを完済する」のシュミレーション内容
条件：1,500万円 金利2.5％ 元利均等払い 返済期間35年 家賃7万円（毎年の経費は約15万円）を2戸購入する
毎年50万円を10年間支払うと1戸目のマンションは21年でローンを完済できる
1戸のローンを完済した21年後の時点で、2戸目のローンは約770万円前後（残りの返済期間14年）になっています。
そうすると、これまで1戸目の家賃から支払っていたローン返済金 年間64.8万円を2戸目のローン繰上げ返済に22年後からまわすことができます。
一番のポイントは、2戸目は自腹をしない形で繰上げ返済ができるということです。
そして2戸目のローン770万円は購入から27年で完済できます。
むぎ＠1戸の物件だけを買って同じ繰上げ返済をしたときよりも、物件購入スピードが速いです！！
③ 3戸以上を買い足していく
融資の承認がでるなら3戸、4戸と買い足すと繰上げ返済に勢いがでます。
通常、ワンルームマンションの家賃から諸経費やローン返済金を差し引くと1万円前後の現金が残ります。
年間だと約12万円／戸です。
修繕が発生した年は満額は残りませんが、持ち物件が増えると年間の現金収入が増えます。
そうすると、繰上げ返済で自腹で出せる資金が毎年50万円だとすると、これに12万円、24万円、36万円と上乗せができるということです。
同じ時期に複数戸を買って、最初の2戸のローンを完済してしまえばリスクは下がります。
年間のキャッシュフローが100万円前後になるので、自腹をすることなく繰上げ返済を加速させることもできます。
④ 新築のワンルームマンションには手を出さない
新築ワンルームマンションは高い家賃が狙えますが、購入価格が高いためローン返済額も高くなります。
そのため、購入してから5年程度までは新築のプレミアム感を武器に高い家賃を維持できますが、それ以降は周辺の競合物件に比べて高い家賃は不利になってきます。
だからと言って簡単に家賃を下げることはできません。
家賃を下げると毎月のローンの支払いも自腹を出さないといけなくなるからです。
中古で購入したオーナーは、新築で購入したオーナーよりも安い家賃設定にしてもローンを自腹で支払う必要が無いのが強みです。
つまり、新築マンションを買ってしまうと、ほぼ負けが決まってしまうということです・・・・。
まとめ
今回は、ワンルームマンション投資の成功率をあげるコツについてご紹介しました。
コツは次のようなものがありました。
- 本業で取り組むよりも、サラリーマンの副業にむいている
- 短期間で収益を上げるのは難しい
- 繰上げ返済をして早くローンを完済するのが大事
- 新築物件には手を出さない
これらは基本的な内容ですから、これからワンルームマンション投資を始めようと考えている人は一つの考え方として知っておいてください。
そして、もしも私（むぎ＠）よりも成功している人の話が聞きたければ、日本財託が主催している無料のオンラインセミナーをおすすめします。
このセミナーに参加しても営業電話がかかってきませんし、成功者の講演は本当に参考になります。
セミナーの詳細はこちらの記事を読んでみてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
