２０２３年度　中古ワンルームマンション投資の収支報告

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2007年から中古ワンルームマンション投資をはじめて、16年目が終わろうとしています。

毎年、確定申告以外の作業はそれほど大変なことがなく、不労所得でローンを返済してきました。

しかし、今年は過去最多6戸で退去があったので、利益が出たのかが心配な1年になりました。

備忘録がてら、各物件の収益を計算しましたので、参考にしてください。

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2023年1月～12月　収支の結果

13戸の収入合計が13,171,446円、支出合計が13,005,719円となりました。

その結果、今年の利益はたったの165,727円でした。

毎年100万円くらいの利益が残りますので、今年は異例の一年でした・・・

各物件の収支結果と解説を下記に示しますが、総括すると今年は退去者が過去最多だったので修繕コストがかさみ、空室による家賃収入が大きく減ったのが減収の原因です。

収支の内訳をもう少し詳しく紹介します。

退去がなければ礼金390,000円と敷金償却154,000円の収入は発生しませんでした。

一方で物件6号の修繕費244,000円を除く1,071,115円の修繕費と空室期間の家賃損失490,554円も発生していません。

よって、退去者が出たことによる減収額は、(390,000円＋154,000円）＋▲1,071,115円＋▲490,554円＝▲1,508,223円でした。

タラればの話をしても仕方ないですが、1年間すべて満室で稼働すれば、今年の現金収入165,727円を加えた1,673,950円が入った計算になります。

改めて、今年の退去者が多かった影響を確認できました。

ただし、悪い話だけではありません。

退去があった6戸の合計空室日数が238日で平均40日（最短14日～最長51日）でした。

築10年台が2戸、20年台が3戸、30年台が1戸ありましたが、空室期間がすべて2カ月を超えなかった点は高く評価しています。

そして、2戸のローン完済物件を持つことで、これだけの空室期間があっても赤字にならなかったことを実績で証明ができました。

各物件の収支報告

物件1号から13号までの収支を報告します。

収入の内訳は、収入が①家賃・共益費　②礼金・更新料　です。

支出の内訳は、①業務委託費・集金代行　②ローン返済費　③マンション管理費・修繕積立金　④修繕費　です。

□　業務委託費・集金代行は不動産管理会社に支払うお金です。私が契約している日本財託の場合、毎月3,300円を支払います。

□　入居更新料は2年に1回家賃1か月分を受取る契約をしていますのでその半額、礼金は入居者募集費として全額（家賃1カ月分）を日本財託に支払います

□　敷金は日本財託に預けた形式で、退去時の修繕費から敷金を差し引いた金額が請求されます

□　マンション管理費・修繕積立金は、マンションの管理組合に毎月支払います

物件1号（大田区　築34年）　お気に入りの優良物件です

物件1号は間取りが31.42㎡もある１DKの物件です。

東急多摩川線の最寄駅から徒歩3分の立地に合って、入居者は5年目に入ったところです。

築34年経っていますが、家賃・共益費の合計が9万円／月と優秀なお気に入り物件です。

物件2号（文京区　築21年）　　空室期間は約1カ月半でした

物件2号は間取りが19,74㎡の１R物件です。

大江戸線の最寄駅から徒歩1分、丸の内線・南北線の最寄駅から徒歩３分の立地にあり、複数路線の駅に近いのが特徴です。

家賃・共益費の合計が85,000円／月です。

今年は2月末に退去者がでましたが、1.5カ月で新たな入居者と契約ができました。

空室日数は42日間で、家賃・共益費119,043円の減収となりました。

物件3号（板橋区　築33年）

間取りが18.63㎡の１R物件です。

都営三田線の最寄駅から徒歩7分の立地にあり、家賃・共益費の合計が59,000円／月です。

物件4号（板橋区　築34年）プチリノベーションをしたので赤字でした（泣）

間取りが17.55㎡の１K物件です。

都営三田線の最寄駅から徒歩2分の立地にあり、家賃・共益費の合計が68,000円／月です。

これまでは62,000円／月でしたが、2月に入居者を募集するときに6,000円の値上げをして成功しました。

2月に退去者が出ましたが、約1.5カ月で新しく入居者と契約ができました。

空室日数は47日間で、家賃を値上げできましたが退去しなかった場合にくらべ家賃・共益費23,586円の減収となりました。

この物件は、前入居者が12年間も住んでいただいたので、室内の修繕個所が多かったです。

例えば、長期入居につき全面的に表層劣化が見られたのでクロス全面張替えをしたり、既存床フローリング材の上からフロアタイルを上張りしたりです。

修繕費が約58万円もかかった理由は、通常の修繕費に加えてプチリノベーションとプロジェクターの設置をしたからです。

修繕費の内訳は、通常の修繕費が26万円、プチリノベーション＋プロジェクター費が32万円です。

プチリノベーションの内容はこちらの記事にまとめていますので、興味あるひとは読んでみてください。

物件5号（杉並区　築25年）

間取りが24.96㎡の1K物件です。

丸ノ内線の最寄駅から徒歩8分の立地にあり、家賃・共益費の合計が85,000円／月です。

この物件は繰上げ返済を続けている物件です。

繰上げ返済をした際にローンの支払い金額を再設定するのですが、設定する金額を毎回増額していました。

収支計が赤字になったのはその影響が一番大きいですが、修繕積立金が増えたことも影響しています。

どちらにしても、この物件が赤字になることは繰上げ返済を開始したときに想定済みでした。

物件6号（台東区　築26年）

間取りが21㎡ある1K物件です。

日比谷線の最寄駅から徒歩8分の立地にあり、家賃・共益費の合計が72,000円／月です。

2015年4月から入居していただいているので、低コストで運営できていますが、今年度は退去が無い中で3月と6月に修繕費が発生しました。

3月は給湯器の交換で工賃込みで88,000円、6月は経年の湿気が部屋にこもったことで、クロスの一部が剥がれたりカビが広がっていましたので処理費に156,000円もかかってしまいました。

クロスの全面張替えだけではなく、家具の移動や玄関・天井・壁の防カビ処理といった費用がかさみました。

物件7号（豊島区　築18年）

間取りが20.34㎡ある１K 物件です。

山手線の最寄り駅から徒歩5分、都電荒川線の最寄り駅から徒歩2分、丸ノ内線の最寄り駅から徒歩13分の立地にあり、家賃・共益費の合計が82,000円／月です。

物件8号（港区　築22年）

間取りが20.27㎡ある1K物件です。

山手線・京浜東北線の最寄駅から徒歩5分、三田線・浅草線の最寄駅から徒歩7分の立地にあり、家賃・共益費の合計が89,000円／月です。

10月に退去者が出ましたが、約1カ月で新しく入居者と契約ができました。

空室日数は34日間で、家賃・共益費100,860円の減収となりました。

物件9号（江東区　築24年）

間取りが20.55㎡ある1K物件です。

大江戸線の最寄駅から徒歩4分、東西線の最寄駅から徒歩5分の立地にあり、家賃・共益費の合計が82,000円／月です。

物件10号（文京区　築19年）

間取りが20.73㎡ある1R物件です。

南北線の最寄駅から徒歩1分、三田線の最寄駅から徒歩4分の立地にあり、家賃・共益費の合計が83,000円／月です。

6月に退去者が出ましたが、約1.5カ月で新しく入居者と契約ができました。

空室日数は51日間で、家賃・共益費138,340円の減収となりました。

この物件は購入時の諸経費だけを支払って、頭金を払わないで全額ローンで購入した「フルローン」物件です。

そのため、購入時から年間3万円の赤字が出る予定でした。

購入時より家賃・共益費の合計金額を1,000円／円上げていますが、収支はあまり変わりません。

※持ち物件全部で黒字になれば良いとの方針で購入を進めましたので、初めて物件を購入する人はマネしないで頭金をいれることをおすすめします。

物件11号（中央区　築24年）

間取りが20.25㎡ある1K物件です。

日比谷線・東西線の最寄駅から徒歩6分、半蔵門線の最寄駅から徒歩8分の立地にあり、家賃・共益費の合計が84,000円／月です。

7月に退去者が出ましたが、2週間で新しく入居者と契約ができました。

空室日数は 14日間で、家賃・共益費37,935 円の減収となりました。

この物件も購入時の諸経費だけを支払って、頭金を払わないで全額ローンで購入した「フルローン」物件です。

そのため、購入時から年間2万円の赤字が出る契約でした。

※持ち物件全部で黒字になれば良いとの方針で購入を進めましたので、初めて物件を購入する人はマネしないで頭金をいれることをおすすめします。

物件12号（墨田区　築11年）

間取りが30.99㎡ある1K物件です。

浅草線の最寄駅から徒歩6分、半蔵門線の最寄駅から徒歩11分、銀座線の最寄駅から徒歩13分の立地にあり、家賃・共益費の合計が95,000円／月です。

この物件は、物件価格と購入時の諸経費も含めた金額をすべてローンで支払う「オーバーローン」物件です。

入退去や修繕費が発生しなくても年間86,000円の赤字になる物件です。

※持ち物件全部で黒字になれば良いとの方針で購入を進めましたので、初めて物件を購入する人はマネしないで頭金をいれることをおすすめします。

物件13号（江東区　築12年）

間取りが25.36㎡ある1K物件です。

半蔵門線・都営新宿線の最寄駅から徒歩2分、総武線・中央線の最寄駅から徒歩7分の立地にあり、家賃・共益費の合計が99,000円／月です。

6月に退去者が出ましたが、約1.5カ月で新しく入居者と契約ができました。

空室日数は50日間で、家賃・共益費70,790円の減収となりました。

この物件も、物件価格と購入時の諸経費も含めた金額をすべてローンで支払う「オーバーローン」物件です。

入退去や修繕費が発生しなくても年間73,000円の赤字になる物件です。

※持ち物件全部で黒字になれば良いとの方針で購入を進めましたので、初めて物件を購入する人はマネしないで頭金をいれることをおすすめします。

まとめ

2023年度は6戸の退去があったので、年間収支が赤字になるのでは？と不安でした。

これまでの経験では、1年間の退去数は0～3戸くらいだったように思います。

それが6戸も退去があったのに黒字化できたのは、ローン完済物件を2戸持っていて、空室期間も平均40日間で済んだからだと思います。

この経験から言えることは、ローンを完済した物件を2戸持てばマンション経営がかなり安定するという事です。

そして、空室期間が長期化しない立地の物件を購入することも大切です。

あなたがマンション投資を検討しているなら、繰上げ返済で1～2戸のローン完済をまずは目指すことをおすすめします。

最後まで読んでいただきありがとうございました。