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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています。（⇒プロフィール）
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです。
あなたは「サブリース契約」って言葉を聞いたことありますか？
サブリース契約は、新築のワンルームマンションやアパートの販売に付いてるサービスですが、最近は中古ワンルームマンションのサービスとしても見かけます。
といっても、「わが社はサブリース契約ができます！」なんて紹介はしてません。
『家賃を保証します』
不動産投資が未経験なひとにとって、魅力的なことばです＾＾
『入居者が居ても居なくても家賃を払います』というのがサブリース契約です。
不動産投資で空室は必ず発生する事案です。
空室時も家賃を払ってもらえたら、空室におびえなくて済むので契約する人が多いようです。
でも、冷静に考えてください。
世の中、そんな甘くありません。
ノーリスクの投資はありません。
サブリース契約は、業者にとってメリットが多いですが、オーナーにとってはほとんどメリットがない契約とむぎ＠は思っています。
この考えは価値観によって違うかもしれませんが、消費者庁のホームページにも注意喚起されてるので、後半にその内容をご紹介します。
この記事を読んでサブリース契約に対する考え方を、あなたなりに持ってもらえるとうれしいです。
不動産投資におけるサブリース契約の仕組みとは？
普通は、不動産所有者（オーナー）が入居者と賃貸借契約を直接かわして家賃をもらいます。
一方のサブリース契約は、不動産会社がオーナーから不動産を借り上げて入居者と賃貸借契約をかわします。
不動産会社は通常の賃貸管理契約よりも高い手数料をオーナーから受け取る代わりに、空室時には家賃相当分を不動産会社がオーナーに支払います。
つまり、不動産会社は家賃の一部をピンハネして、空室がでるとピンハネした利益で補填するとも言えます。
契約期間が２年間くらいだと、お試しで２年間やってみてメリットがなければ解約することができました。
でも最近は10年とか20年など長期契約が増えており、簡単に解約できないシステムになってます。
たとえば家賃保証が35年契約だと、不動産ローンの支払期間と同じひとも多いですから『ローンが支払い終わるまで家賃保証があるから安心！』と思ってしまうかもしれません。
これは、ある不動産会社のホームページに載ってるサービス紹介文です。
〇〇（不動産会社名）では（物件の）借り上げを行っているため35年間の家賃保証を実現致しました。安定した家賃収入を、35年間にわたってお約束。オーナー様の物件を当社が長期的に一括して借上げ、空室時でも、毎月、借上家賃をお支払いします。
どうですか？どこがヤバいかわかりますか？
答えは、現在の家賃を保証するのではないということです。
たとえば家賃80,000円のワンルームマンションがあったとします。
この契約は、35年後も家賃80,000円を支払うとは言ってません。
相場によっては家賃を70,000円や60,000円に下げて空室を埋めることも可能な契約です。
オーナーさんが、『家賃を下げたらローンが払えないから認めない！』といっても通じません。
この場合、不動産屋は『それなら違約金を払って家賃保証契約（サブリース契約）を解約してください』といって終わりです。
オーナーさんは自分の物件の家賃を下げないために違約金を払うなんてこともあるのです。
むぎ＠不動産会社にとって家賃保証契約は、通常の賃貸管理契約よりも高い手数料をもらえます。
そのうえ契約更新時に、保障する家賃（募集する家賃）を下げることで、空室が早く埋まるようにして空室時に支払う家賃を下げます。
こうすることで不動産会社の手出しを減らしていきます。
そして家賃保証サービスを営業トークで使うことで物件を売る成約率も上がります。
不動産会社にとってはメリットが多いサービスですが、オーナーにとっては、毎月の手数料が高いし、いざという時に家賃を下げられるだけのサービスと言えます。
このカラクリを理解してれば、家賃保証サービスを利用したいひとは限られるのではないでしょうか？
誤解してほしくないのは、この不動産会社の良し悪しを言ってるのではなくて、家賃保証サービスに気をつけて！と言いたいだけです。
いまは大手の不動産会社でも家賃保証サービス（サブリース契約）を扱っています。
いくつかのサービスのひとつに家賃保証サービスがあれば、このサービスを選択しないことをおススメします。
むぎ＠サブリースをしていない管理会社のひとつが日本財託です。
↓↓↓
家賃保証サービス（サブリース契約）のメリット・デメリット
家賃保証サービス（サブリース契約）のカラクリを知ったうえで、それを上回るメリットが見込めればサービスを利用すべきですし、そこは各オーナーさんの判断によります。
そこで、サブリース契約のメリットとデメリットを整理してみます。
サブリース契約のメリット
家賃収入が安定する
空室や家賃滞納があっても不動産会社が家賃を補てんするので、毎月一定の家賃が振り込まれます。
空室リスクがどうしても不安なオーナーさんにとっては安心なサービスかもしれません。
サブリース契約のデメリット
オーナーの手取りが少なくなる
普通の賃貸管理サービスよりも高い手数料を支払いますので、毎月の手取り収入は減ります。
つまり利回りが悪くなるということです。
普通の賃貸管理契約にくらべてサブリース契約にすると5,000円高くなるとします。
その場合、年間で60,000円の収入が通常よりも減ることになります。
（実際はこれほど高頻度に退去者がでることは少ないですが）家賃80,000円のワンルームマンションで2年に1回退去者がでて1か月の空室があると仮定します。
あなたは家賃保証サービス（サブリース契約）に入ることで、普通の賃貸管理契約より5,000円高い管理料を払うとします。
この家賃保証サービスだと、通常の賃貸管理契約よりも2年間で5,000円×24カ月＝120,000円おおく支払うことになります。
契約して2年後に退去者がでて1か月の空室期間があった場合に家賃80,000円が補てんされます。
これだと払い損ですよね。 ＾＾；
せめて2カ月の空室期間があれば家賃160,000円が補てんされて40,000円お得です。
でも、これが3年、4年退去しなければ完全に払い損になります。
このように、サブリース契約は余計なコストを支払ってしまう可能性が高いデメリットがあります。
オーナーに家賃を決める権限がない
サブリース契約では、更新時に家賃の見直しがあって、空室や相場によって賃料が下げられることがよくあります。
ですから、家賃保証するといっても、何十年も同じ家賃の金額を保証するわけでない、むしろ家賃を下げられると理解しておきましょう。
悪質な不動産屋では、契約時には高い家賃を提示して、次の更新時に大幅に家賃を下げることがあります。
サブリース契約ではこういったことも可能です。
サブリース契約を解除するのに違約金が必要
契約解除をする場合、不動産会社側に都合のよい条件になってることが多いです。
たとえば、家賃などの契約内容見直しが発生したとき、互いの条件が折り合わない場合は、不動産会社側が一方的に契約を解約できたり、多額の違約金を請求できる契約になってたりします。
売却しにくい
サブリース契約がついた物件は、収益性が落ちるので買い手から敬遠されがちです。
また、売却するからと言ってサブリース契約を簡単には解除できません。
ですから、将来の売却を予定してるオーナーさんは、サブリース契約の利用は避ける、もしくは解約条件などしっかり確認しましょう。
賃貸管理会社を変更できないケースがある
不動産投資で賃貸管理会社の選択はとても重要です。その理由はこちらの記事をご参照ください。
入居者募集の働きが悪いなど、契約してる賃貸管理会社に不満があっても、サブリース契約をしてると変更ができないケースがあります。
消費者庁のホームページにあるサブリース契約の注意喚起
消費者庁のホームページには、「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」とのタイトルで注意喚起がされてます。
ここに書かれた内容は、そのまま、サブリース契約で注意すべき点になりますので、ご紹介します。
最初に整理したいのは、オーナーと不動産会社（サブリース業者）の契約を『マスターリース契約（特定賃貸借契約）』、不動産会社（サブリース業者）と入居者の契約を『サブリース契約（転貸借契約）』といいます。
通称は、マスターリース契約とサブリース契約をまとめて「サブリース契約」と表記されることが多いので、このブログでは通常、サブリース契約として記載します。
ただし、この記事にある消費者庁の注意喚起を転記する箇所は原文どおりマスターリース契約とサブリース契約を分けて表記します。
消費者庁は、オーナーに対して4つの注意喚起をしていますので、原文を転記します。
これは契約前に知っておくべき事となります。
注意① 契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性があります！
契約時に「都心の物件なら需要が下がらないので、サブリース家賃も下がることはない」「〇年間にわたり、賃料は確実に保証される」などと断定的な説明を受けたり、契約書に家賃保証等と書いてあったとしても、
借地借家法（普通借家契約の場合）（第32条）により、オーナー等に支払われる家賃がマスターリース契約の期間中や更新時などに減額請求される可能性があります。
また、減額請求された場合でも、そのまま受け入れなければならないわけではありません。
（※借地借家法による賃料減額について説明がない場合、法律違反になります）
むぎ＠つまり、都心だから家賃は下がりません！と言ってても、賃料減額の可能性を説明していれば、法律違反にならないってことです。
契約書に、ちっちゃい字で「賃料減額の可能性」を書いてるんだと思います。
注意② 契約期間中でも契約が解約される可能性があります！
契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
またオーナーからの更新拒絶には借地借家法（第28条）により正当事由が必要となります。
（※借地借家法によるオーナーからの更新拒絶には正当事由が必要になることについて説明がない場合、法律違反になります。）
むぎ＠業者が有利な契約ですね。
オーナーが更新拒絶できる『正当事由』はどういったものがあるか、事例を業者に確認して文章化、できれば契約書に記載することが大事ですね。
この段階で対応してくれる業者があるのか？とおもいますが・・
注意③ 家賃を受けとるだけでなく出費がある場合もあります！
マスターリース契約において、原状回復費用や大規模修繕費用は原則、オーナー負担となります。
そのため、契約の際にはサブリース業者と賃貸住宅の維持保全のについて必ず確認しましょう。
注意④ 融資審査の際に不正を行われたという事例もあります！
融資審査を通すために、不動産業者が、自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行っていた事例や、金融機関が、融資の条件として、オーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等の抱き合わせ販売を行っていた事例もあります。
サブリース物件を取得するために銀行から融資を受けるときは、融資を受ける金額や融資の内容について、業者任せにせず、直接銀行に確認しましょう。
最後に
過去にサブリース業者が破綻したり、契約期間中に契約解除を迫られた例もあります。
サブリース業者とどのような契約を結んだかにかかわらず、最終的なリスクと責任はオーナーがご自身で負うこととなることに留意しましょう。
むぎ＠消費者庁は、これまでのトラブル事例を踏まえて注意喚起をおこなってます。
ですから、ひとごとではなく、家賃保証サービス（サブリース契約）を検討するときは、契約書にハンを押す前にしっかりリスクを確認してください。
むぎ＠が契約してる日本財託の家賃保証について
むぎ＠が物件を買って賃貸管理契約をしてるのが『日本財託』です。
日本財託にも家賃保証がありますが、100％保証ではないです。
- 保証する家賃は、日本財託が査定した賃料の下限の80％
- 2か月間の免責期間があり
- 空室保証サービスは物件購入後5年間
- 日本財託で物件を購入したオーナーに限定したサービス
いわゆるこれまで紹介してきた家賃保証とは様子がちがいます。
日本財託の場合、周辺相場から査定賃料を示します。
オーナーは査定賃料内で家賃設定しても、それより高い家賃設定をしてもいいですが、この家賃保証サービスを受けるには、査定賃料内に家賃設定をする必要があります。
むぎ＠はネットで周辺物件の募集家賃をしらべますが、日本財託が示す査定賃料は不当に安く設定してる印象はなく、妥当な印象をもってます。
この査定賃料が70,000円～75,000円に設定された物件があったとします。
この場合、70,000円×80%＝56,000円となりますので、空室発生後3ヶ月目から56,000円を保証家賃として受け取ることができます。
日本財託の家賃保証サービスは、他の不動産会社にくらべて保証内容が見劣りしますが、新たな料金が発生しないのが一番のメリットです。
日本財託の賃貸管理サービスは3,300円／月（税込み）ですが、この料金で受けることができる家賃保証サービスとなってます。
むぎ＠この無料セミナーは、ワンルームマンション投資家のリアルな経験が聴けるよ
まとめ
いかがでしたか？
家賃保証サービス（サブリース契約）について、仕組みとリスクをご理解いただけましたか？
不動産会社は物件を販売するときに家賃保証を提示することで、物件を売りやすくなります。
会社は利益をあげないと成り立ちませんから、家賃保証することで不動産会社にどういったメリットがあるかを確認するといいですね。
どんなにオーナーに不利な契約でも、あなたが印鑑を押せば契約が成立します。
契約したあとに「そんな話は聞いてない！」「最初に言ってた話と違う！」といっても始まりません。
契約書に書いてるかどうかが問題です。
口約束はトラブルの元ですから、十分に注意してください。
最後になりますが、むぎ＠は余計なコストを払ってまで家賃保証サービスに加入するのは反対です。
あとはあなたの価値観で判断してください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
