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むぎ＠こんにちは！むぎ＠です。
副業でワンルームマンション投資をしています（⇒プロフィール）。
このブログは、東京２３区で中古ワンルームマンション投資をしている経験を発信するブログです
むぎ＠は東京23区の中古ワンルームマンションを13戸もっています。
前回は、投資の初心者が中古ワンルームマンション投資をはじめるメリットを以下のようにご紹介しました。
- 再現性が高い投資法だから初心者でもはじめやすい！
- 100万円から東京の中古ワンルームマンションが買える！
今回は、中古ワンルームマンション投資がどのエリアでも成功するわけではないよ！っといった内容です。
エリアによって環境がおおきく違う不動産投資の世界。
東京23区だからこそ得られるメリットをご紹介します。
あなたが投資先を地方か東京かで迷ってるなら、きっと役にたつ情報です。
むぎ＠の経験もまじえてご紹介しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
東京がワンルームマンション投資の最適エリアとなっている理由
理由① 現在から将来にかけて、人口減少率が小さい
物件価格だけをみると、東京よりもほかの道府県のほうが安く買えます。
ですからキャッシュで買って、ある程度かせいだら売ってしまうような短期決戦だったらいいかもしれません。
でも、老後の不労所得をつくる目的なら、20年後も30年後も家賃収入がなければいけません。
そうすると、人口減少のリスクが少ないエリアに物件をもつのが鉄則です。
ですから人口減少リスクがすくない東京が不動産投資に最適なエリアといえます！
むぎ＠2018年に発表された国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、東京都と沖縄県をのぞく45道府県が2020年から2030年にかけて総人口が減少します。
2030年からはすべての都道府県で総人口が減少します。
都道府県別総人口の増加率は、2015年の人口を基準にすると、2040年に全国で▲（マイナス）4.1％となります。
東京は▲1.1％で人口はへっていますが、全国で一番減少率が少ないです！
そして神奈川県は▲2.7％、千葉県▲3.2％、埼玉県▲2.9％、大阪府▲4.1％、福岡県▲3.2％でした。
ですから、人口減少がすくない東京はこれからも不動産投資の有力エリアといえますね！
理由② 東京には多様な入居者が集まる
東京のメリットは人口減少率が小さいからだけではありません。
企業の多くが東京に本社機能を置いてますので、全国、全世界から社員が東京にやってきます。
むぎ＠がもっている物件も外国人が入居者になるケースが多いです。
あとは会社の法人契約も多いですね。
事務所で使ってくれているのかわかりませんが、長期間安定して住んでもらえますので、とてもありがたい入居者です。
むぎ＠の物件は、2022年2月現在、13戸のうち3戸が法人契約で、1戸が外国人です。
法人契約のうち物件4号（板橋区）は14年間、物件9号（江東区）は5年間、購入してから一度も退去なく借りていただいています。
このような外国人や法人契約の需要は、地方エリアでは期待しにくい入居者です。
地方からの学生や海外留学生、転勤族など多様なひとが入居してくれますので、コロナで外国人の入国が減ったり、大学のオンライン授業が普及して東京への学生の流入が減ったときでも、満室で乗り切れています。
よって東京は人口減少がすくなく、たくさんの企業が集中することで法人契約や外国人も借主になってくれる恵まれたエリアだといえます。
理由③ 東京23区の家賃は下がりにくい
これも魅力あるメリットですね！
家賃は長期間ローン返済にまわしますから、できるだけ下がってほしくないです。
それでも、築年数の経過によって家賃はさがる傾向にあります。
ただ言えることは、東京では築年数が20年ころになると家賃が底値になるケースがおおいようです。
これが東京以外だと、家賃がさがるスピードがはやく、下げ幅もおおきい傾向にあります。
そしてどれだけ築年数がたっていても23区内で駅から徒歩10分以内にあれば家賃5万円を下回ることがすくないのが東京です！
むぎ＠がもっている物件で家賃＋共益費が一番安いのは物件3号58000円です。（一番高いのは物件13号99000円）
これは間取り18.63㎡の2008年築マンションですが、築33年たった今でも現役で稼いでくれてます＾＾
では、なぜ東京では築古でも家賃が高止まりするのかについて理由をご紹介します。
東京23区の家賃が下がりにくいカラクリとは？
東京は人口が集中しているので借り手がおおいエリアであることをご紹介しました。
需要があるから家賃が下がりにくい・・・・・それもあります。
でも・・・・まだまだです。家賃が下がりにくい理由はこんなもんやないんです。
東京23区にはもっと『強み』があります！
たとえば、「ワンルームマンション開発規制条例」も大きな強みだといえます！
これは東京23区すべての自治体で制定しているワンルームマンション建設を規制する条例です。
規制の内容は区により少しちがいますが、つぎのような規制例がみられます。
- 一戸あたりの最低面積の設定
一定数以上の戸数の共同住宅を対象に、1戸あたりの最低面積を25㎡以上とするなど、ワンルームの間取りを厳しくして、小さい部屋（ワンルーム）をおおく作れなくする条例があります。
むぎ＠が所有している2005年頃までに建てられた物件は20㎡前後の間取りが多いですが、最近の築浅物件は25㎡以上の物件が流通しています。
その結果、同じ土地面積なら部屋の数を減らすしかありませんので、新築ワンルームマンションの販売戸数が以前よりも減っているのだと思います。
- ファミリー向けの部屋を一定割合で設定
総戸数の一定割合をファミリータイプの広い間取りにしなければいけない条例です。こちらも販売戸数が減るので、販売会社の収益が悪化します。
このような条例をクリアするワンルームマンションは、以前よりも広い用地が必要になります。
ですから、もともと駅近など優良な空地がすくない東京23区ではワンルームマンションの新規開発が難しくなっています。
なぜ東京23区すべての自治体が、条例をつくってワンルームマンション建設を制限しているのでしょう？
それは、下の理由で各自治体がぶっちゃけ単身居住者が増えることを歓迎していないからです。
①ファミリー世帯にくらべ、ゴミ出しや騒音などのトラブルが多い。
②単身居住者は、住民票をうつさない人もいて住民税収入につながらない。
そして入居者には若者が多く、ファミリー世帯よりも収入がすくないので税収が期待できない。
ワンルームマンション建設を制限した結果、好立地エリアのワンルームマンションの数が増えにくいので、需要と供給のバランスが保たれて家賃が下がりにくくなっているのです。
中古ワンルームマンション投資をはじめる前の注意点
物件を探す前に、販売会社を探そう
ワンルームマンション投資の対象エリアは東京がおススメだとお伝えしてきましたが、投資戦略によっては地方のワンルームマンションを投資対象にするひともいるでしょう。
不動産投資は結果がすべてですから、東京以外で投資をすることも問題ありません。
成功すれば良いだけの話です！
ただし、どのエリアで投資をするにしても、どこの不動産会社と賃貸管理の契約をするかは慎重に決めてください。
不動産会社の賃貸管理サービスの内容と質を可能な限り調べることが、投資で失敗するリスクを減らします。
東京にはたくさんの不動産会社が中古ワンルームマンションを販売しているので、不動産会社を決めることは、物件を探すのと同じくらい大変かもしれません。
マンションの販売は熱心だけど賃貸管理サービスがいい加減で、いつも空室期間が長い不動産会社は最悪です。
と言っても、あてもなく不動産会社を探すのは大変ですので、むぎ＠が取引している「日本財託」をいれた4社をまとめました。
まずはこの４社の話を聞けば、ワンルームマンション投資の特徴が理解できますし、不動産会社によってサービス内容が違うこともわかってもらえますので、おススメです。
ワンルームマンションを買った会社と賃貸管理契約をするのが一般的ですから、先に取引をする会社を決めて、そこが紹介する中古ワンルームマンションを選ぶのが効率的です。
また、不動産屋のホームページ記事をご覧になると、ワンルームマンション投資の情報がまとまっているので理解が深まるので参考にしてください。
～ワンルームマンション投資の情報がまとまった各社の公式ホームページ～
インターネットで物件を見つけたときの対処法
インターネットで買いたい物件を探して、その広告を出している会社で契約するときは注意してください。
先に欲しい物件が見つかったときは、物件の広告をだしている会社の賃貸管理サービス内容と契約解除がすぐにできるかを調べます。
それでも賃貸管理サービスの質を見極めるのは、事前の情報収集だけでは限界があります。
一度契約して、対応の悪さや空室期間の長さに不満があれば、管理会社を変更するのがよいですが、賃貸管理契約書に書かれた契約内容に高額な違約金が記載されてるケースがあります。
そのため、契約解除に関する内容は契約前に確認しましょう。
契約印を押してしまえば、すべてあなたの責任ですので気をつけてください。
それほど賃貸管理サービスは大事ということです！
まとめ
今回は東京23区にワンルームマンション投資をするメリットについてご紹介しました。
東京は人口減少の影響がちいさく、駅近など人気エリアでの新築ワンルームマンションを建築しにくい・・・
そういった環境が、築年数がたった物件でも入居者がみつかり、家賃が下がりにくくしています。
ですから東京23区の駅近物件は、長期間保有しても借り手に困らない不動産投資にベストなエリアといえます。
地方の安い物件の利回りに目が行きがちですが、売買差益で利益を得るのか、家賃収益で利益を得るのかでも投資対象が変わります。
あなたが老後の生活費を目的に不動産投資をはじめるなら、築年数が古くても入居者がみつかる場所の物件を買わなければいけません。
最後までお読みいただきありがとうございました。
